摘 要:近10多年來,房地產行業發展十分迅速,并且在我國經濟建設當中已經成為主導地位。房地產開發建設周期長、投資成本高、資金需求量大是其行業的主要特點,在房地產開發過程中如何提高財務管理水平、強化資金的使用效益、增強成本管理意識顯得尤為重要。本文主要從當前我國房地產行業成本管理方面出現的問題進行分析,針對其中部分問題提出相應的解決方式,旨在提升房地產行業成本管理的能力。
關鍵詞:房地產;成本管理;管理對策
房地產和人們日常生活聯系比較密切,屬于國家經濟發展中的支柱型產業。前幾年我國房價漲勢迅猛,導致許多工薪階級的人都買不起房、住不起房,針對這一情況政府出臺了一系列的宏觀調控政策對房價進行調控,這些政策雖然控制了房價上漲的勢頭,但是也壓縮了房地產行業的利潤空間。想要在這一前提下繼續保持一個良好的發展態勢,就必須要嚴格控制成本,找出房地產成本管理工作當中存在的問題從而制訂一系列針對性的管理對策,從根源上提升成本管理的能力以及工作中的實效性。
一、房地產行業成本管理工作當中存在的問題
隨著社會主義市場經濟的不斷發展,我國房地產市場也在不斷的改革完善,同時,房地產企業彼此之間的競爭也在不斷加劇。在客觀經濟條件不斷運轉的狀態之下,所有對房地產行業發展產生制約因素的問題都逐漸凸顯出來,其中成本管理中的弊端比較明顯。
(一)房地產行業的成本管理水平比較滯后,管理體系不夠明確
國內大多數房地產企業都沒有設置專門的成本管理部門或專職人員,主要還是由財務部門或預算部門進行負責。成本管理體系也不清晰,不存在管理流程,根本沒有“目標成本”以及“動態成本”的概念。
(二)缺乏成本管理經驗、成本管理意識淡薄
成本管理崗位人員需要具備預決算、工程、財務等綜合性專業知識的全能型人才,目前這樣的人才在該行業還是比較稀缺,一般房地產企業都是由預算部門或財務部門兼任,所以導致成本管理水平更不上。另外,有些企業認為成本管理就是成本管理部門或專職人員的事情,與其他人或其他部門無關,表現出該企業成本管理意識淡薄,沒有體會成本管理的精髓所在。
(三)合同管理不規范,變更、簽證無法控制
合同簽訂內容不科學合理,企業在合同簽訂方面沒有設立合同分類審批權限,合同在執行過程中對工程進度以及工程質量沒有及時跟進和評估,導致成本管理水平得不到提高;在變更、簽證發生前,無法準確計算其成本,只能在變更后才能確認,以及變更、簽證是否有必要發生,企業往往無法進行判斷,只能被施工企業牽著鼻子走,甚至還有企業出現倒簽情況。這樣在成本控制過程中就會存在不確定的風險。
(四)資金管理不科學
房地產企業特征之一資金需求量大,所以說資金對房地產企業來說是非常重要,但很多企業只有成本測算,卻沒有資金預算。整個項目需要投入多少資金以及自有資金比例,需要項目融資比例,資金在某個時點是否會有缺口,項目貸款何時借入與歸還比較合理都不清楚。另外在合同執行過程中,涉及設計變更、工程簽證、應付應扣款項也很多,導致工程付款比較混亂,甚至出現多付以及超付現象,對后續工作帶來很大影響,甚至引起不必要的糾紛,如果不能妥善的解決這些糾紛,會直接影響工程質量以及工期。
二、針對當前我國房地產成本管理存在問題的對策
(一)單獨設立成本管理部門
不惜重金引進房地產綜合性專業人才來進行管理,更要定期進行培訓,以及部門之間建立交流平臺,培養整個公司人員的成本管理意識;建立科學合理的成本管理體系,提高公司成本管理水平,增加公司的核心競爭力。
(二)制定合理的目標成本
目標成本也就是預算成本,一般項目在啟動前先根據相關指標以及經驗值對項目的成本以及盈利能力進行測算,來決定是否值得投資,在項目施工圖出來后,再根據施工圖制定預算成本,一般情況下,沒有其他變化,一旦預算成本確定也就是成本管理目標已經確定,不能隨便更改。這樣做的意義在于目標成本是以市場為導向,可確保項目的利潤實現;目標成本貫穿項目的全過程,是事前控制的基礎。同時動態成本需及時同目標成本進行對比,糾偏,以保證項目總成本不突破目標成本。
(三)合同管理必須規范
合同訂立必須采用招投標、議標以及協商等多種方式進行,合同在簽訂前必須要按照合同種類進行分類授權審批,合同訂立后,成本管理部門要記錄備案,并報送財務部門進行臺賬登記管理,以備付款使用。在合同實施過程中涉及設計變更以及工程簽證的,要制定相關管理辦法,以各責任部門負責人為主成立評審小組,制定合理的評分標準,通過評審來決定是否有必要進行設計變更以及工程簽證。
(四)建立起一整套完善的資金管理體系
想要保證資金管理體系的健全,就必須要從資金預算以及資金的信息化管理等方面對資金的日常管理進行完善。在進行資金預算以及信息化管理中這兩方面工作的時候,可以將企業所有的資金都歸納到常規的預算管理工作當中,按年度以及月份制定詳細的資金計劃,資金計劃必須要全員參與,由財務部門牽頭組織并監督執行,資金計劃下達前必須要經過分類審批流程同意。資金計劃一旦下達,必須嚴格執行,并每月對資金完成情況進行分析,納入公司業績考核中去。
三、結束語
我國房地產行業發展時間比較短,各項管理工作還處于粗放型狀態,房地產成本管理更是一項全面、深入、細致的工作,不但需要企業管理層的重視和支持,而且需要廣大員工的共同努力和積極配合,需要建立完善的各項管理規章制度,并保證這些制度的貫徹與執行,只有這樣才能把成本管理工作做好,才能實現房地產企業經濟效益和可持續發展能力,提高企業的核心競爭力,本文從房地產成本管理當中存在的問題入手,從多方面、多角度的視角下提出了解決方式,希望可以為相關研究人員提供借鑒。
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作者:唐春杉