十余家已公布中報的房地產上市公司依舊采用成本模式公允價值模式緣何受“冷遇”
證券時報記者李玉亭實習記者蔡東妮
新會計準則中最引人矚目的變化之一當屬“公允價值”概念的引入，公允價值在投資性房地產方面的規定會否引起房地產上市公司收益大幅增加，也由此引起廣泛關注。不過，就目前已公布房地產上市公司半年報的情況來看，之前被寄予廣泛關注的公允價值模式似乎受到了“冷遇”。
房產公司偏愛成本模式
新會計準則于去年2月15日發布，并從今年1月1日起在上市公司率先執行。但截至昨日，中江地產、天房發展、華發股份等14家房地產上市公司公布的中期業績報告顯示，這些公司對投資性房地產的后續計量都沒有采用公允價值模式。由于投資性房地產的成本價值顯著低于公允價值，因此目前采用的成本模式計量對上市公司業績不會產生很大影響，這使不少投資者的期望落空。
由于新會計準則并未對采用公允價值模式做出硬性規定，這給房地產上市公司創造了選擇的空間。萬業企業在近期公布的中報中明確表示，對投資性房地產的計量采用的還是成本模式。盡管如此，房地產股股價還是在公允價值概念的刺激下快速飆升，去年以來一些房地產股股價翻番，很大程度上與此有關。
陸家嘴被業內認為將是新會計準則實施后最為受益的地產業龍頭品種，該公司目前還未公布中期報告。招商證券曾在研究報告中表示，由于公司在陸家嘴地區尚存在巨大數量的土地儲備，而陸家嘴區域物業升值的趨勢不容置疑，因此對公司的土地儲備以及現在開發物業的價值進行重估具有極其重要的意義。但報告同時也表示，目前很難準確估計公司的土地儲備以及在建項目最終能為公司帶來的效益。
公允價值實施難點猶存
廣受關注的公允價值模式為何在房地產股半年報中坐上了“冷板凳”？良好的業績預期為何變成紙上財富？天房發展、名流置業證券辦公室相關工作人員表示，公允價值計量下的稅收問題是他們的一大顧慮。在成本法下，雖然投資性物業需要提取折舊或按期攤銷，減少了企業的賬面盈利，卻可起到抵稅的效果，減少了企業現金流的支出。而按照新準則的規定，采用公允價值模式計量將不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，企業因此可能需要繳納更多的稅。目前相關政策對房地產公司因資產增值而增加的利潤是否要交稅，以及是否可用于利潤分配還沒有做出進一步的詳細說明，這使許多公司對采用公允價值計量望而卻步。
另一方面，采用公允價值模式還必須滿足規定的條件，即投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場；同時，企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出科學合理的估計。天房發展一位工作人員接受記者采訪時表示，由于相關市場還不健全，目前還無法滿足上述條件。一方面，由于地段、樓層、朝向不盡相同，要找到每一處房地產的活躍市場很不容易；另一方面，很多房地產上市公司也很難取得一個完全透明、公允、符合新準則要求的市場價格。比如外界對于投資性商鋪轉讓就沒有一個參照交易體系，使其符合新準則條件的交易市場在短期內很難形成。
正是因為公允價值計量對房地產上市公司而言還有很多不確定的因素，因此這些公司普遍采用謹慎使用的態度。名流置業董秘馮嫻告訴記者，公司決定仍然使用成本模式是經過咨詢有關方面專家后確定的，由于一旦采用了公允價值模式就很難再調回成本模式，因此各上市公司基本處于觀望狀態，如果有可比的參照物的話，未來應該還是會采用公允價值模式的。
聯合證券一位分析人士強調，房地產會計核算方法的改變，只是讓公司的隱性價值顯性化，但并沒有改變公司的價值。決定公司價值的應該是企業的核心盈利能力和真實的資產價值，而非賬面利潤與賬面價值。因此，在評估房地產公司的價值時，應該更加關注房地產公司的經營模式。
