國稅發［2006］31號文件(以下簡稱31號文件)，對房地產企業的企業所得稅進行了重新規定，同時廢止了國稅發［2003］83號文件，這對房地產企業的稅務管理產生了重要影響，也對相關的會計處理提出了新的要求，筆者僅對31號文件涉及的以未成立獨立法人公司形式合作建房的會計處理進行了探討。
開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司，按分配方式可分以下兩種：
一、以分配開發產品為目的的合作
案例1：2006年2月，甲房地產公司在開發南苑小區的過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余歸甲公司所有，當年11月南苑小區開發完成。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m2。
31號文件規定：開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。
筆者認為：由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：
1.收到乙、丙公司投入資金時
借：銀行存款1200萬
貸：其他應付款———乙公司900萬
——丙公司300萬
2.分配開發產品時
借：經營成本1120萬[（1000+3000）×2800=1120萬]
貸：開發產品1120萬
同時結轉收入：
借：其他應付款———乙公司900萬
——丙公司300萬
貸：經營收入1200萬
3.計提營業稅
借：營業稅金及附加66.6萬
貸：應交稅金———應交營業稅66.6萬
1200－1120－66.6=13.4萬元應計入甲公司當期應納稅所得額。
續案例1：假如分房時無法計算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理，即：1200萬×15%（假如項目所在地計稅毛利率為15%）×33%=59.4萬元
1.收到乙、丙公司投入資金時
借：其他應付款1200萬
貸：預收賬款1200萬
2.根據稅法規定，商品房預售時需交納營業稅
借：待攤費用———預交營業稅金及附加66.6萬
貸：應交稅金———應交營業稅66.6萬
3.待計算出計稅成本,結轉收入、成本時
借：營業稅金及附加66.6萬
貸：待攤費用———預交營業稅金及附加66.6萬
借：遞延稅款59.4萬
貸：應交稅金———應交所得稅59.4萬
二、以分配利潤為目的的合作
案例2：甲、乙公司均屬房地產開發公司，以甲公司名義通過拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯合乙公司共同開發，雙方約定不成立獨立法人公司，共同投資，利潤共享，風險共擔，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。
31號文件規定：開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
筆者認為：應成立非獨立法人的項目公司（項目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開設銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負盈虧，獨立納稅，利潤分成。會計處理為：
1.項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時
借：銀行存款———專戶
貸：其他應付款———甲公司
——乙公司
同時，甲公司在投入資金時
借：應收賬款———項目部
貸：銀行存款———一般結算戶
2.在領取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權作抵押物取得銀行借款時
借：銀行存款
貸：短期借款
3.支付土地價款或工程款時
借：開發成本
貸：銀行存款———專戶
4.開發產品預售時
借：銀行存款———專戶
貸：預收賬款
5.預繳稅款時以甲公司名義申報
按月計提預交營業稅時
借：待攤費用———預交營業稅金及附加
貸：應交稅金———應交營業稅
按季計提預交所得稅時
借：遞延稅款
貸：應交稅金———應交所得稅
月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都是以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發的項目之一，因此必須將項目部的財務報表與甲公司的財務報表合并。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應收賬款———項目部”與項目部的“其他應付款———甲公司”抵消。
6.結轉收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時
借：利潤分配
貸：其他應付款———乙公司
7.項目部業務結束，將全部資產、負債與甲公司（母公司）并賬。
財會信報
