摘要：房產租賃企業提供的租賃服務方式是多樣的，包括租賃、倉儲、物業管理等業務，這幾種業務所得稅、城市維護建設稅、教育費附加的計算是相同的，但營業稅、增值稅和房產稅的計稅方式卻有很大的差別。
①租賃業務交納營業稅，稅率為5%，房產稅為從租計征，稅率為租金的12%。②倉儲業務屬于物流輔助服務，納入營改增試點范圍，對于應稅服務年銷售額500萬元以下的小規模納稅人，按簡易計稅方法計稅，增值稅稅率為應稅服務銷售額的3%；對于應稅服務年銷售額500萬元以上的一般納稅人，按一般計稅方法計稅，增值稅稅率為應稅服務銷售額的6%。房產稅為從價計征，稅率為房產原值按30%扣除后的1.2%。③物業管理業務交納營業稅，稅率為5%，不納房產稅。為此，本文以廣東省房產租賃企業為案例，對租賃業務、倉儲業務、物業管理業務相關稅費進行計算，采用差量分析法對經營決策進行分析，以供參考。
例：廣東盈業公司有60 000m2廠房對外出租，廠房造價為2 000元/m2，按20年折舊。在協商中，承租企業提出了以下兩種不同的方案：
甲方案：盈業公司提供的服務全部為廠房租賃服務，租金為14元/m2（按月計，以下同），年營業收入=60 000×14×12=10 080 000（元）。
乙方案：盈業公司提供40 000 m2廠房租賃服務，另外承租方把20 000 m2倉儲業務外包給盈業公司，要求提供24小時倉儲服務，人員和相關設備均由盈業公司負責，盈業公司估計每年需增加專屬固定成本240 000元。在營業收入方面，租賃業務為11.5元/m2，年營業收入5 520 000元；倉儲業務為20元/m2，年營業收入為4 800 000元，共計10 320 000元。
1. 計算稅費，用差量分析法對兩個方案進行決策。
（1）甲方案的稅費計算（不含所得稅，以下同）：營業稅=10 080 000×5%=504 000（元），城市維護建設稅及教育費附加=504 000×（7%+3%）=50 400（元），房產稅=10 080 000×12%=1 209 600（元），稅費總額=504 000+50 400+1 209 600=1 764 000（元）。
（2）乙方案的稅費計算：營業稅=5 520 000×5%=276 000（元），增值稅=4 800 000×3%÷（1+3%）=139 806（元）（應稅服務銷售額500萬元以下，適用簡易計稅方法，稅率3%，進項不可抵扣），城市維護建設稅及教育費附加=（276 000+139 806）×（7%+3%）=41 581（元），房產稅（從租部分）=5 520 000×12%=662 400（元），房產稅（從價部分）=20 000×2 000×（1-30%）×1.2%=336 000（元），稅費總額=276 000+139 806+41 581+662 400+336 000=1 455 787（元）。
（3）用差量分析法對乙方案和甲方案進行優選：差量收入=10 320 000-10 080 000=240 000（元），差量成本=1 455 787+240 000-1 764 000=-68 213（元），差量收益=240 000-（-68 213）=308 213（元）。
由此可見，盈業公司應該選擇乙方案，可以增加營業利潤308 213元。
2. 乙方案的進一步優化。由于工業園區內公共部分的建設和綠化、衛生等服務都是由盈業公司來承擔的，但盈業公司并沒有另外收取承租方的物業管理費，如果把11.5元/m2的租金進行分解，物業管理費3元/m2，租金變成8.5元/m2（丙方案），這樣處理不增加承租方的成本，但對于盈業公司來說，營業總收入不變，稅費將進一步下降。
（1）丙方案的稅費計算（不含所得稅）：營業稅（租賃部分）=40 000×8.5×12×5%=204 000（元），營業稅（物業管理部分）=40 000×3×12×5%=72 000（元），增值稅=4 800 000×3%÷（1+3%）=139 806（元），城市維護建設稅及教育費附加=（204 000+72 000+139 806）×（7%+3%）=41 581（元），房產稅（從租部分）=40 000×8.5×12×12%=489 600（元），房產稅（從價部分）=20 000×2 000×（1-30%）×1.2%=33 6000（元），稅費總額=204 000+72 000+139 806+41 581+489 600+336 000=1 282 987（元）。
（2）用差量分析法對丙方案和甲方案進行優選：差量收入=10 320 000-10 080 000=240 000（元），差量成本=1 282 987+240 000-1 764 000=-241 013（元），差量收益=240 000-（-241 013）=481 013元。
因此丙方案可增加營業利潤481 013元，優于乙方案。
綜上所述，在承租企業有倉儲業務外包時，可以承接下來，相當于是把一部分租賃業務改成了倉儲業務，可以帶來稅費的下降。在簽訂租賃協議時，應該把物業管理費與租金單獨列示，可以帶來稅費的下降。年應稅服務銷售額在500萬元以下的納入營改增試點范圍的業務，執行3%的稅率，可以帶來稅費的下降。
【作 者】
陳 希
【作者單位】
（珠海城市職業技術學院經濟管理學院 珠海 519000）
