從最初的“寄人籬下”到如今的主動擴張，多家海外零售商開始對中國商業地產領域躍躍欲試。由拿地開始直至招商運營完成，在各路資本競相角逐商業地產市場時，部分零售商不約而同地變身“地產開發者”，參與競爭。
海外零售商重拾“歐洲模式”
進入中國多年之后，業已熟悉“水性”的英國知名零售商特易購（Tesco），其發展策略的調整顯得低調卻有效。9月17日，隨著青島樂都匯廣場的開幕，特易購以商業地產開發商的新身份完成了“漂亮轉身”。實際上，早在此之前，以合作伙伴或收購項目為目標，特易購已在全國范圍內展開了低調卻大規模的“搜地”行動。
“特易購的土地收購方式有兩類，找到有意向出讓土地的賣家，或是在市場中公開競標地塊。不過，由于特易購無論在資金財力還是品牌效應方面皆具強勢性，因此這兩種方式的最終結局都是由特易購成為絕對控股方。”一位接近特易購的業內人士稱。
據悉，特易購對于此次發展策略的調整尤為重視。該集團內部成立了一個專事市場調整的團隊，對于中國各個城市、不同地段的商圈氛圍和人口數量進行調查統計，最終將信息匯總上報。一個耐人尋味的細節是，在企業架構中，這個并不起眼的團隊完全不受地區性總部的管轄，轉而直接向公司董事會進行匯報。
自2009年初，特易購在中國的發展步調突然加速。其中國區首席運營官戴博特（Robert Desborough）對外表示，購地自建門店的方式未來將成為特易購在中國拓展業務的重要策略之一。與這一策略相匹配的是，特易購為旗下大型綜合性購物中心引入了“樂都匯”品牌。
按照戴博特的計劃，截至2012年底，中國14個城市中將有18家樂都匯廣場正式開業。這意味著，特易購在中國市場的雙品牌運作路線開始正式啟動。大賣場部分仍然繼續耳熟能詳的樂購品牌，而購物中心則主推樂購匯。
“特易購在中國的轉型算是醞釀蠻長時間了。”一位專司商業地產項目的投資人士對CBN記者表示，“可能是受到之前操作模式的影響，思路還是更為側重于大賣場。”據他介紹，從商業布局來看，購物中心結合了購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務，包括大賣場、專賣店、餐飲在內的零售業態較為齊全，從運作水準來說，明顯高于簡單的賣場概念。“從這方面來看，特易購在中國的運作成熟還是需要時間。”
不過對于特易購來說，其對商業地產的未來發展前景充分具備信心。特易購中國地產公司CEO馬·保羅在公開場合透露，啟動購地自建計劃，是公司在中國商業拓展的重要手段之一。這種策略的調整，可以使得購物中心不受租賃物業的限制，更好地開拓自己的經營及文化理念。
除了特易購，專營家居零售的宜家也開始正式涉足中國商業地產領域。今年7月，宜家集團對外宣布，已成功拍得北京大興的西紅門商業綜合區二期用地，將對此地進行綜合開發且建立一個大型購物中心。主力運作拿地策略的英特宜家集團為宜家的兄弟企業，并在歐洲50多個國家建立運營購物中心。此次該集團在中國商業地產市場的嶄露頭角，預示著宜家開始邁上了自主拿地運營之路。
商業地產競爭或加速
仲量聯行華中區商鋪部總經理鄧汝舜表示，特易購、宜家等零售商在中國“轉型”的模式，其實在海外市場早有進行。這些海外知名零售商在進入中國之初，采取與海外市場截然不同的運作模式，某種程度上也是為了熟悉市場分散風險。隨著在中國市場占有率及品牌知名度的提升，這些零售商開始更傾向于自己獨立進行拿地及經營。
“一個商業項目從拿地、投資、開發到運行，通常需要高資金與長期性的投入。”上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶表示。根據他的大致測算，以租賃的形式操作，超市整體租金在1元/平方米/天左右，但如果出租給其他商家的話，卻可以達到2~3元/平方米/天，其間的利潤差價顯而易見。
戴德梁行商鋪部董事韋澤銘對此持相同意見：“雖然收購項目或土地的支出成本會更高，但對于有經驗的企業來說，持有自己的商業項目進行經營，利潤回報也會更大。”
另一方面，零售商們將在海外業已成熟的操作模式帶入中國，也有助于在角逐激烈的中國商業地產領域中擴大市場占用份額。“從前是以與開發商捆綁合作的零售品牌出現，如今已過渡到投資商及運營商的角色，從長遠來看也是有利潤可圖的。”一名商業地產投資者稱。
不過，也有業內專家指出，當前中國商業地產開始日益顯露的一大弊端，就是許多投資商或開發商借著項目開發之名，行囤地之實。個別快速擴張的商業地產商甚至在當地“招商引資”的名義下，以優惠價格吸納到二、三線城市的多幅優質土地，從而對以規范市場為主旨的“土地招拍掛”方式進行了合理規避。
“成功的商業地產模式，是開發商與運營商合作，以部分招商部分持有的方式進行資本運作，這需要‘養’，在商業地產開發中必須杜絕前述的投機心態。”朱連慶表示。
