摘 要：根據房地產和房地產開發的特點，論述了房地產開發中的可行行研究的含義，作用，步驟，內容和階段。為房地產開發和建設提供科學依據。
關鍵詞：可行性研究；房地產；項目
1 可行性研究的含義
房地產開發項目可行性研究是指在房地產開發項目投資開發決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，以期實現房地產開發的效益最大化，必須通過對擬開發項目有關的工程、技術、經濟、社會和環境等方面進行深入細致的調查、研究和分析；對可能擬定的規劃設計方案、技術方案和建設方案等進行認真的技術經濟分析和綜合比較論證。在此基礎上，全面研究考察該開發項目在技術上的先進性和適用性，在經濟上的合理性和有效性以及規劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續投資開發等給出結論性意見，為投資決策提供科學依據，并作為進一步開展工作的基礎。
2 可行性研究的作用
(1)可行性研究是投資決策的重要依據。
(2)可行性研究是項目審批的依據。
(3)可行性研究是項目資金籌措的依據。
(4)可行性研究是編制設計任務書的依據。
(5)可行性研究是開發商與項目參與各方簽訂合同的依據。
3可行性研究的步驟
(1)組織準備。
進行項目可行性研究首先要組建研究班子，負責可行性研究的構想、經費籌集、制定研究計劃方案等。
(2)現場調查與資料收集。
現場實際調查主要包括投資現場的自然、經濟、社會、技術現狀的調查。收集的資料主要有政府的方針政策，城市規劃資料，各類資源資料，有關社會經濟發展、交通、地質、氣象等方面的技術資料，房地產市場分析的資料等。
(3)開發方案的設計、評價和選擇。
這一階段的工作主要是根據項目前期工作的有關成果，結合開發商的現有資源情況和國家政策等，對項目開發方案進行設計、評價、對比優選，確定具體的 項目開發方案。當然，選擇不同的開發方案，會出現不同的社會經濟效益。
(4)詳細研究。
采用先進的技術經濟分析方法，對優選出的項目開發方案進行財務評價、國民經濟評價，從而分析項目的可行性。
(5)編寫研究報告書。
可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內容要與研究內容相同、且全面、翔實。
4房地產可行性研究的內容
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳
細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。其具體內容如下：
(1) 項目概況。
(2) 項目概況主要包括項目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發項目的自然、經濟、水文地質等基本條件，項目的規模、功能和主要技術經濟指標等。
(3)市場分析和需求預測。
在深入調查和充分掌握各類資料的基礎上，對擬開發項目的市場需求及市場供給狀況應進行科學分析、客觀預測，包括開發成本、市場售價、銷售對象及開發周期、銷售期等。
(4)規劃方案的優選。
在對可供選擇的規劃方案進行比較分析的基礎上，優選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進行詳細描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區、市政基礎設施分布、項目的主要技術參數和技術經濟指標、控制性規劃技術指標等。
(5)開發進度安排。
(6)項目投資估算。
(7)資金的籌集方案和籌資成本估算。
(8)財務評價。財務評價是依據國家現行財稅制度、現行價格和有關法規，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法。
(9)風險分析。風險分析是可行性研究的一項重要內容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內容。風險分析通過對影響投資效果的社會、經濟、環境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，為控制項目運作過程中的關鍵因素提供依據，也為投資者了解項目的風險大小及來源提供參考。
(10)國民經濟評價。國民經濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家、全社會的角度考察項目的收益和費用。
(11)結論。運用可行性研究的各種指標數據，從技術、經濟和財務各方面論述項目的可行性，分析項目可能存在的問題，提出有效的項目建設建議。
5可行性研究的階段
一般而言，房地產開發項目可行性研究工作分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估決策四個階段。
(1)投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找有利的投資機會。
投資機會研究的主要內容有：地區情況、經濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環境、國內外市場情況、工程項目建成后對社會的影響等。
(2)初步可行性研究。
亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。
(3)詳細可行性研究。
在這一階段內進行詳細深入的技術經濟分析論證，是在分析項目的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。
(3) 項目的評估和決策。
項目評估是由決策部門組織或授權于建設銀行、投資銀行、咨詢公司或有關專家，代表國家對上報的建設項目可行性研究報告進行全面的審核和再評估階段。
