摘 要：本文以房價波動作用下的個人住房抵押貸款業務為研究對象，從房價上漲階段個人住房抵押貸款風險分析、房價上漲峰值階段個人住房抵押貸款分析、房價下跌階段個人住房抵押貸款風險分析以及房價波動中個人住房抵押貸款風險控制分析這四個方面入手，圍繞房價波動狀態下個人住房抵押貸款風險及其控制這一中心問題展開了較為詳細的分析與闡述，并據此論證了風險控制的有效實施在進一步提高個人住房抵押貸款業務質量與業務效率的過程中所起到的至關重要的作用與意義。
關鍵詞：房價波動 個人住房 抵押貸款 風險 控制 分析
為何要在房價波動背景下針對個人住房遞延貸款中的風險因素進行控制呢？對其進行控制的關鍵所在：①.從通貨膨脹壓力角度上來說，整個市場經濟持續增長的物價使得社會大眾生活成本呈現出了顯著的提升趨勢，進而導致財務情況持續惡化；②.從政府財政管理控制角度上來說，始終從緊的貨幣政策在無形中加大了社會大眾購房過程中的壓力與負擔，進而造成借款人違約風險不斷提升；③.現代經濟社會中不斷攀升的房價增長已非現階段社會大眾可承受，嚴重且持續的房價泡沫使得房屋價格存在較大的貶值可能性，由此而造成的抵押物風險同樣是社會大眾所無法承受的。基于以上分析，基于房價波動，針對個人住房抵押貸款風險進行有效的識別與控制，已成為現階段相關工作人員的當務之急。本文現針對以上問題作出詳細分析與說明。
一、房價上漲階段個人住房抵押貸款風險分析
房地產價格上漲從本質上來說屬于現代經濟社會運行周期下的持續擴張階段。在此狀態作用之下，企業部門利潤會呈現出較為顯著的上升趨勢，從而導致經營規模持續擴大，由此激發雇員人數或是雇員薪資的提升。對于社會大眾而言，此種經濟態勢毫無疑問的帶動著消費水平的提升。換句話來說，房地上漲階段個人住房抵押貸款中借款人的整體收入水平上漲趨勢明顯。對于這一形勢下的購房者房地產投資行為而言，其預期收益存在著無法實現的可能性，現實風險水平在下降的同時導致潛在違約風險加大，最終不利于整個房地產市場經濟的健康發展。與此同時，受到房價上漲帶動的整個地產市場投資交易活動行為比較活躍，此種狀態下，即便個人住房抵押貸款借款人存在違約行為，其抵押物需要交由銀行處置，該抵押物也并不會受到市場成交量的萎縮而無法售出。換句話來說，潛在違約風險的加大帶動著潛在抵押物風險的提升。
二、房價上漲峰值階段個人住房抵押貸款分析
房地產市場繁榮后期最直接的表現在于房價增長速度緩慢且購房利率持續提升，房價迅猛上漲階段行為人過于樂觀的預期收益在此階段并無法得到有效實現，更為關鍵的一點在于：潛在于房價上漲前期的各類風險均會才此階段轉化為顯示風險。受到借款人心理狀態變化不連續性的影響，此階段個人住房抵押貸款中的現實風險會呈現出瞬時性的上漲過程，并以跳躍方式延伸發展。
三、房價下跌階段個人住房抵押貸款風險分析
在房價下跌背景作用之下，個人住房抵押貸款業務行為所存在的風險因素可以分為以下兩個方面：首先，從借款人風險角度上來會所，房價下跌背景下個人住房抵押貸款借款人風險呈現出了較為顯著的增長趨勢，在違約行為所產生利益超越所帶來損失的情況之下，借款人往往會選擇依附于客觀存在的利益，而放棄信用選擇主動性違約，進而將潛在風險轉化為現實；其次，從抵押物風險角度上來說，受到房價價格下跌影響的房地產市場交易投資行為同樣會呈現出一定的下降趨勢，進而導致金融機構經由抵押房地產處置行為能夠有效收回抵押貸款本金及利息的可能性較小，再加之大多數有意向進行住房購買的行為者考慮到房屋價格存在進一步下跌的可能性因素，因而報以觀望態度，集中表現為延期消費行為，從而將抵押物潛在風險轉化為現實風險。
四、房價波動中個人住房抵押貸款風險控制分析
（一）在房價波動狀態下針對個人住房抵押貸款發放進行有效控制。銀行相關部門應當針對房地產市場購房價格變化趨勢予以詳細關注，基于房價一般性變化趨勢對整個房地產市場發展趨勢做出預期，從而根據變化趨勢對銀行業務的重點發展方向予以調整：在房價上漲較快的狀態下控制個人住房抵押貸款的發放，以此盡可能的控制潛在借款人及抵押物風險。
（二）在房價波動狀態下加大針對借款人的審查力度，控制借款人風險。借款人自身財務狀況、信用情況以及還款能力應當是銀行相關部門在針對個人住房抵押貸款進行方法之前所必須衡量的指標構成。強調針對借款人的審查作業能夠最大限度的控制借款人潛在風險轉為現實，進而合理控制借款人風險。
（三）在房價波動狀態下關注針對抵押物的風險防范，關注抵押物貶值性風險。為最大限度的防范抵押物風險，特別是抵押物貶值風險，銀行部分應當在房地產交易管理部門審批基礎之上針對房產進行獨立且合理的估價。在此基礎之上，參照市場價格針對抵押率作出合理調整，進而防止抵押物貶值問題。
五、結束語
總而言之，在城鎮居民收入水平持續提升及社會大眾購房熱情急劇升溫的背景作用之下，我國個人住房抵押貸款業務發展日益完善。更為關鍵的一點在于：個人住房抵押貸款在購房價格持續性波動作用之下呈現出了多個方面的風險因素，進而直接影響著個人住房抵押貸款業務的健康有序發展。如何給予房價波動背景，針對個人住房抵押貸款風險加以嚴格與合理的控制，已成為現階段相關工作人員最亟待解決的問題之一。本文針對房價波動中個人住房抵押貸款風險及其控制這一中心問題做出了簡要分析與說明，希望能夠為今后相關研究與實踐工作的開展提供一定的參考與幫助。
