摘 要：房地產(chǎn)維修管理是房地產(chǎn)管理的一個重要組成部分，它直接影響著房地產(chǎn)居住者和所有者的切身利益，同時也是居民群眾關(guān)注的熱點問題之一。本文主要對房地產(chǎn)維修基金制度以及房地產(chǎn)維修管理體系問題進行了探討。本文首先分析了房地產(chǎn)維修基金制度的現(xiàn)狀和問題，然后探討了維修基金管理政策的局限性，最后本文對房地產(chǎn)維修基金的繳納，管理，使用與監(jiān)督提出了改進措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；維修基金；管理
維修基金，又稱“公共維修基金”“專項維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護事項而繳納一定標準的錢款至專項帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會統(tǒng)一管理和使用的基金。
維修基金由該物業(yè)內(nèi)的業(yè)主共同籌集，業(yè)主按照繳納比例享有維修基金的所有權(quán)，但使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，單個業(yè)主不得向銀行提取自己所有的維修基金部分。維修基金與具體房屋相結(jié)合，隨房屋存在而存在、滅失而滅失，不因具體業(yè)主的變更而變化，因房屋產(chǎn)權(quán)變更成為新業(yè)主時，維修基金也應經(jīng)舊業(yè)主更名為新業(yè)主名下。
維修基金的收取比例按照購房者從開發(fā)商處購買房屋、辦理產(chǎn)權(quán)過戶時按照總房價2%-3%的比例繳納至物業(yè)所在區(qū)房地產(chǎn)主管部門指定的商業(yè)銀行。維修基金的具體收取標準由各地房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)貙嶋H確定。維修基金由物業(yè)所在地的房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一監(jiān)督設立，由物業(yè)管理公司代為管理和使用。
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房制度改革的深化，城市居住用房所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化。如何建立與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)多元化相適應的房地產(chǎn)維修管理體制。理順房地產(chǎn)維修工作中政府主管部門、售房單位及購房人的關(guān)系，保障房地產(chǎn)共用部位、共用設施設備維修更新工作的順利實施，成為社會各界和居民群眾關(guān)注的焦點難點問題。為解除居民購房后的后顧之憂，減少房地產(chǎn)維修工作的糾紛，維護好廣大購房人的合法權(quán)益，現(xiàn)就如何建立房地產(chǎn)共用部位、共用設施設備維修基金制度，完善產(chǎn)權(quán)多元化房地產(chǎn)維修關(guān)系作一探索。
一、房地產(chǎn)維修基金的現(xiàn)狀
在我國，房地產(chǎn)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國房地產(chǎn)維修基金現(xiàn)狀從幾個方面看：
1、 相當業(yè)主對收取房地產(chǎn)維修基金存在認識誤區(qū)
(1)部分業(yè)主對房地產(chǎn)維修基金是什么。用來做什么等基本情況毫不了解。除房地產(chǎn)價格以外．房地產(chǎn)維修基金是最大一筆費用支出，數(shù)額巨大的房地產(chǎn)維修基金容易對業(yè)主造成心理暗示作用。業(yè)主從心理上也易形成抵觸情緒，不愿意交納這筆大額資金。
(2)部分業(yè)主容易把房地產(chǎn)維修基金等同于房地產(chǎn)管理費用當中的一部分。認為交納的房地產(chǎn)管理費中已經(jīng)包含房地產(chǎn)維修基金，業(yè)主不大情愿交納這部分“多余”的資金。
2、房地產(chǎn)維修基金保值增值、續(xù)籌體制不健全
房地產(chǎn)維修基金在保值、增值和續(xù)籌方面措施不到位。房地產(chǎn)公司為了自身利益會抵觸這一做法：政府出面進行過多的管理，不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展；進一步說，房地產(chǎn)維修基金在收集上難度較大，就算是用于金融投資．基金的安全性也難以得到保障。在房地產(chǎn)維修基金續(xù)籌方面，各方主體的責任及關(guān)系不清晰．這樣很容易引起糾紛。
3、亂用維修基金問題
開發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理合同中往往把日常維護保養(yǎng)和維修不分，把理應由房地產(chǎn)管理企業(yè)管理費用承擔的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出：前期房地產(chǎn)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負擔。另外，有的開發(fā)商在前期房地產(chǎn)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的房地產(chǎn)管理費和房地產(chǎn)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。
二、加強房地產(chǎn)維修基金管理的對策
1、確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務，應制定商品房建設質(zhì)量管理法律的實施細則，明確落實開發(fā)商在房地產(chǎn)保修期內(nèi)的維修責任。比如，由其為所建房地產(chǎn)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設施投保不同期限的房地產(chǎn)財產(chǎn)保險。
2、為了防止開發(fā)商和房地產(chǎn)管理企業(yè)在前期房地產(chǎn)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用房地產(chǎn)維修基金，切實維護業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經(jīng)相當資質(zhì)的評估中介機構(gòu)評估鑒定結(jié)論
3、廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策
住房共用部位、共用設施設備維修基金如何歸集、管理和使用，各級政府主管部門能夠了然于胸且說得頭頭是道，可是對廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)而言卻不免茫然。這就需要政府主管部門通過各種媒體，廣泛宣傳維修基金歸集、管理、使用的相關(guān)法規(guī)政策，使廣大業(yè)主和房地產(chǎn)管理企業(yè)真正了解維修基金的用途、管理狀況及使用方法。并號召和鼓勵J。大業(yè)主參與監(jiān)督和管理，有條件的城區(qū)應建立維修基金歸集、管理、使用信息平臺，通過上網(wǎng)或房地產(chǎn)市場的觸摸屏等信息渠道，使廣大業(yè)主及時了解、掌握維修基金歸集、管理、使用的政策法規(guī)和歸集使用情況。同時還可由政府主管部門開辦學習班或講座，對業(yè)主委員會及房地產(chǎn)管理企業(yè)進行政策、業(yè)務培訓和指導，使之熟悉維修基金相關(guān)業(yè)務流程，進而促進維修基金歸集，管理和使用的規(guī)范化。
4、統(tǒng)一制定維修基金籌集辦法
應明確大修與中、小修的范圍界限，使基金的動用有嚴格界定，避免房地產(chǎn)公司將由自身負擔的中、小費用轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主負捐。另外，在測算基金籌集比例時應注意涵蓋需更新的共用設施設備的更新費用，其中高層建筑費用更高。更新費用總額相對而言比較大．在設計維修基金籌集比例及籌集時間時應充分考慮并涵蓋這些費用，在開發(fā)商和購房者間按合理比例分攤，避免在更新當時向業(yè)主一次性收取，給業(yè)主造成沉重負擔。
5、加強維修基金的獨立核算
從當前各地反饋的情況看，有的把房地產(chǎn)維修基金與房地產(chǎn)款混同核算，有的把房地產(chǎn)維修業(yè)務基金業(yè)務與管理者的自身經(jīng)營業(yè)務會通核算，有的作簡單掛賬處理等。房地產(chǎn)維基金繳存、支取、使用和管理都需依政策規(guī)定進行。這種混賬核算不利于政策的貫徹執(zhí)行，不利于房地產(chǎn)維修基金業(yè)務的進一步開展。所以房地產(chǎn)維修基金應有規(guī)范的會計科目。維修基金運營管理部門應根據(jù)自身需要設立科目，應清晰明確地反映維修基金的繳存、支取和使用。同時應有統(tǒng)一規(guī)范的財務會計報告。有關(guān)房地產(chǎn)維修基金的信息只是部分的體現(xiàn)在一些統(tǒng)計報表里。遠不能滿足對房地產(chǎn)維修基金規(guī)范管理的需要，這是亟需解決的問題。
6、促進基金有效合理的使用
維修基金在使用和管理中要專款專用，明確維修基金歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)管理企業(yè)提出計劃和預算，經(jīng)業(yè)主委員會批準，委托房地產(chǎn)管理企業(yè)實際操作使用：業(yè)主委員會成立前，維修基金可由政府主管部門代營；維修基金由專戶存入銀行，接受銀行監(jiān)督檢查，不能挪作它用。值得引起注意的是，維修基金不能由房地產(chǎn)管理企業(yè)直接掌管，企業(yè)是短期行為，基金是長期使用。如果房地產(chǎn)管理企業(yè)聘任到期或遭到解聘，不交回基金，會引起糾紛，直接影響維修基金的安全性。另外，當維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。
7、維修基金的使用與監(jiān)督
維修資金的使用核準：已售公房維修基金利息由房地產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)單位提出申請，經(jīng)相關(guān)業(yè)主確認后，到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理資金支用手續(xù)。商品住房維修資金由房地產(chǎn)管理企業(yè)提出維修計劃，經(jīng)業(yè)豐大會審議后，由業(yè)主委員會到房地產(chǎn)所在區(qū)房管局辦理支用手續(xù)；未成立業(yè)主大會前，維修資金支用申請須經(jīng)三分之二以上業(yè)主確認。購房人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，繳存的維修基金不予退還，由買賣雙方持產(chǎn)權(quán)證書辦理維修基金交接過戶手續(xù)。因房地產(chǎn)拆遷或其他原因造成房地產(chǎn)滅失的，維修基金及其利息余額返還所有人。
三、結(jié)語
維修基金管理工作目前仍處于發(fā)展探索階段，許多問題有待進一步解決。總之，房地產(chǎn)維修基金政策的不斷完善，有利于盡快從根本上解決居民購房后房地產(chǎn)共用部位、共用設施設備維修問題。對完善住房市場機制將起到積極的作用。
