小區物業財務管理概述
(一)物業財務與財務管理
物業財務，是指具有企業性質的物業公司為達到既定目標所進行的籌集資本和運用資本 的活動。資本是由公司在房屋、設備維修過程中所運用的各項有價值的資產所構成。資本金則是指列在資產負債表左方的諸項內容。如現金、有價證券、應收賬款、材料庫存和固定資 產等，它表明了資本的去向。籌集資本就是資本來源，它指列示在資產負債表右方的諸項內容。如銀行貸款、公司債券和業主投入的資金等等。
財務管理，是指公司為了有計劃與低代價的籌集資本、最大限度地提高資本運用效果而 對企業籌資活動和投資活動所進行的管理。面對日益發達且瞬息萬變的金融市場，企業面臨著多種可供選擇的籌資渠道。物業財務管理人員不僅要按照公司管理與服務的需要安排好籌 資的規模與時間，確保公司經濟活動的正常進行，還要根據不同籌資方案所需付出的籌資成本與承擔的籌資風險，選擇最佳的籌資方案。這就是公司籌資管理的任務。物業公司是以管 理與服務為中心的經營型企業，為了提高公司經濟效益，擴大收入來源，多數物業公司實行多種經營，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有酒樓、商場、店鋪等出租 物業以及其他提供有償服務的機構。公司的財務管理要統籌各經營單位，自然比經營業務單純的企業來得復雜些，財務管理在這里顯得尤其重要。
(二)物業財務管理的必要性
在市場經濟條件下，商品價值規律仍然在商品生產、商品流通和商品消費領域中，起著 重要的調節作用。以社會必要勞動時間來計算房屋維修在房屋消費過程中的商品價值量時，還必須利用價值、價格、成本、利潤、資金等形式。
如前所述，小區財務與財務管理恰是對物業公司在資金籌集與運用過程中，能體現財務 關系的一種全面資金管理。因此，物業財務管理的客觀必要性就在于，它是由時間節約規律和商品價值規律的作用決定的。這種作用主要表現在以下兩個方面：
1.在市場經濟中價值規律要求商品的價值量由制造該商品所消耗的社會必要勞動時間來衡量。也就是說，小區物業公司的房屋維修與服務，不論在維修過程中消耗的勞動時間多少 ，它只能按照社會必要勞動時間所決定的活勞動與物化勞動所消耗的價值量，向小區住戶計取維修與管理費用。如果一個物業公司在房屋等維修與服務過程中，所消耗的個別勞動時間 低于社會必要勞動時間，這個公司從維修管理與服務角度說，社會獲得較多的效益或稱盈利；反之，如果個別勞動時間高于社會必要勞動時間，公司獲得的效益就低，獲得的盈利就少 ，甚至會虧損。恩格斯曾指出：“勞動產品超出維持勞動的費用而形成的剩余，以及社會生產基金和后備基金從這種剩余中的形成和積累，過去和現在都是一切社會的、政治的和智力 的繼續發展的基礎。”(見《馬恩選集》第３卷，人民出版社１９７２年版，第２３３頁)公 司的盈利就是恩格斯指出的勞動產品超出維持勞動費用而形成的“剩余”，它是社會主義擴大再生產的基礎。由此可見，在社會主義市場經濟條件下，價值規律的作用要求物業公司實 行嚴格的經濟核算，要求對物業公司的維修、管理與服務過程和經濟活動進行監督，要求不斷改進公司的維修技術和經濟管理，以便用最少的活勞動和物化勞動生產出更多更好的使用 價值，創造更多的利潤，為擴大物業公司維修再生產和改善住戶的生活、住房條件提供更多的資金。
2.在市場經濟中由于價值規律的作用，物業公司在維修再生產過程中占用的一切房屋維修基金(勞動資料與勞動對象)，都仍然保留著使用價值和價值兩種屬性。維修基金的使用價 值是由實物形態表現的；維修基金的價值是由資金形態表現的。資金是公司維修基金的貨幣表現，是進行維修活動的前提條件。
經濟核算不僅要求公司用自己的維修、服務與管理的費用收入補償支出，并且取得盈利 ，同時要求用最少的資金占用、最低的生產耗費，取得最大的經濟效果。要做到這一點，必須管好公司的資金、成本和利潤，一句話必須做好公司的財務工作。由此可見，公司財務管 理必要性是節約時間規律和價值規律的客觀要求，它是社會主義物業公司管理的重要組成部分。
(三)物業財務管理的本質
從物業財務管理的必要性中，我們可以看出，物業公司維修再生產過程是一個資金不斷 運動的過程。公司的資金運動過程是構成公司財務關系的一個獨立方面，正如毛澤東同志所說：“任何運動形式，其內部都包含著本身特殊的矛盾。這種特殊的矛盾，就構成一事物區 別于他事物的特殊的本質。”(見《毛澤東選集》第１卷，人民出版社１９６０年版，第２９７頁)資金運動是公司經濟活動的組成部分，但是資金運動又區別于其他的經濟活動，也 就是說它具有獨特的運動形式，具有獨特的運動規律，它是公司經濟活動的一個獨立出來的特殊矛盾方面。這個獨立出來的特殊矛盾方面就是公司財務區別于其他事物的特殊的本質。
正確地認識和理解物業財務管理的本質，對于指導公司的財務管理工作，具有十分重要 的意義。它可以幫助我們明確公司財務管理的內容，掌握資金運動規律，更好地領會和貫徹國家有關的財經管理方針、政策和法令，充分發揮主觀能動性，為公司管好、用好資金，做 好財務管理。
公司財務管理的內容，是由財務本質決定的。認識到財務是公司維修再生產過程中的資 金運動，就可以明確財務管理工作是公司管理經濟活動的一個重要的獨立方面——資金運動的工作。資金運動的具體內容包括資金的形成、使用、積累和分配。與此相聯系，財務管理 的內容應包括三個基本的組成部分：(１)資金(固定資金與流動資金)管理；(２)成本(資金耗費)管理；(３)收入與利潤管理。由此可見，明確公司財務的本質，可以幫助我們了解財 務管理的具體內容，這對于做好物業財務管理工作是很重要的。
黨和國家關于財務管理方面的方針、政策和法令一般都是根據資金運動的客觀規律的要 求制訂的。例如，有關基本建設財務撥款和貸款以及固定資金管理制度等，都是根據固定資金運動的規律性和周轉特點制訂的；而有關流動資金管理方面的制度，則是根據流動資金運 動的規律性和周轉特點制訂的。只有認識了資金運動規律，才能夠正確有效地貫徹黨和國家關于財務管理方面的方針、政策、法令和制度。
正確地認識和掌握資金運動的客觀規律，可以使我們在公司財務管理中充分發揮自覺性 和主動性，克服盲目性和被動現象，做好財務工作。例如，認識了固定資金和流動資金的不同特點和運動規律后，可以明確劃分流動資金和基本建設投資界限的客觀依據，更好地貫徹 流動資金與基本建設投資分別管理，不得互相挪用的原則。了解流動資金的運動規律和周轉特點以后，才能夠做好流動資金的定額核定和管理工作，不斷挖掘加速流動資金周轉的潛力 。在社會主義市場經濟的再生產過程中，物資運動和資金運動是矛盾的統一體，只有認識了這種辯證關系，才能在工作中正確地處理資金與物資的關系，促使資金運動與物資運動密切 結合。資金運動過程體現著一定的經濟關系，即財務關系。在再生產過程中，財務關系的矛盾不斷克服又不斷產生。正確地處理財務關系，可以調動各方面的積極因素，促進公司維修 、管理與服務的不斷發展。
(四)物業財務關系與財務運作
物業財務關系，是指物業公司在房屋維修、管理與服務過程中，由資本金運動所引起的 經濟關系。這些經濟關系往往都體現為財務關系，它們是社會主義市場經濟關系中的一個重要組成部分。物業公司的財務關系主要包括：公司與國家、主管部門之間的經濟關系；公司 與金融機構的經濟關系；公司與公司之間的財務往來關系；公司與職工之間的經濟關系；公司內部各部門之間的經濟關系等。
為在財務管理活動中處理好公司內部與外部經濟關系，財務部門必須形成獨立的財務管理程序及運作流程。財務部門與公司內部與外部經濟關系，見下圖所示。
從圖中的程序關系中不難看出，財務部門的主要工作流程包括職能與內容，其工作流程 ，見下表所示。
公司財務部門主要運作流程表：
(五)物業財務核算的作用
物業財務核算是公司經濟核算的重要內容。它是以價值形式反映和監督公司和公司內部 各核算單位生產經營過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用及其經濟效果的方法。財務核算根據審核后的原始憑證、運用會計科目，填制記賬憑證、登記會計賬簿，以貨幣為計算尺 度，連續、系統、全面地記錄、計算各核算單位或核算項目的經濟活動過程。
財務核算對實行內部承包經營責任制的物業公司顯得尤為重要。其主要作用在于：
1.它用一系列價值指標為考核和評定公司及公司內部各核算單位管理與服務成果提供了系統、完整的資料。
2.通過財務核算程序對公司及公司內部各核算單位的管理與服務過程的活勞動消耗、物質消耗和資金占用實施有效的監督。
各物業公司應根據自己管理特點及內部管理機制，建立一套適應自身條件的財務核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法時，應注意以下幾點：
(１)要按財務核算單位和部門分別建賬核算。為了確切地考核與評定各核算單位和部門的管理狀況，應分別記錄、核算、登賬、手續完備、內容真實、數字準確、賬目清楚。
(2)會計賬目要以人民幣為記賬單位，管理業務中有外幣收支時，應折合人民幣記賬，應同時注明當時的外幣折合率，采用借貸復式記賬法為宜。
(3)要明確核算時效。公司屬下各部門(含管理處)所收的管理與服務款項，包括管理費、服務費、手續費、維修費、銷售收入款和營業款等，以收費的多少定時上繳公司財務入賬 。然后財務定出月度核算周期和年度核算周期。一般規定：月度會計報表在月終后十天內報出，季度會計報表在季終后十五天內報出，年度會計報表在年終后２０天內報出。
(４)要注意符合核算規范化的要求。會計憑證、會計賬冊和會計報表要根據實際發生的經濟業務進行登記并符合會計制度的規定。收款憑證和付款憑證必須按照發生款項，事項內 容填制清楚，經出納人員簽章才生效。轉賬憑證要由經管會計填制，健全核算程序，一切記賬憑證必須經指定的審核人員簽章后，才能記賬。
(５)財務會計人員要認真審核各種原始憑證，遇有偽造或涂改憑證，虛報冒領款項的行為，應拒絕受理，并及時向領導報告。一切原始憑證經審核，內容清楚、手續完備、數字無 誤的，才可記賬結算。
(6)一切未使用的重要空白憑證，如支票簿、現金收據、發貨票據、定額票據由專人保管，動用時由領用人辦理領用手續，按每用完一本或每月結算一次，并由主管會計清查、核 實，定出核算制度。
公司財務對一切原始憑證、記賬冊和報表負責，定人定期歸檔妥善保管，以備檢查。賬 簿不得亂擦、挖補、涂改或用脫色藥水消除字跡。
二、小區物業管理費的核算
(一)小區物業管理費的構成內容
按現行財務、會計制度規定，小區物業管理費構成內容包括：
(1)公共物業及配套設施的維護保養費，包括外墻、樓梯、小區圍墻、停車場、自行車庫、路燈、消防系統、保安系統、公共天線系統、配電系統、給排水系統、供熱系統、高層 建筑的電梯、小區的水處理系統、高檔住宅集中通風空調系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等；
(２)聘用管理人員的薪金，包括人員的工資、假期、津貼、福利保險及服裝等；
(３)公用水電的支出，包括公共照明、物業公司辦公用水電費、公共噴泉用水用電、公共綠地的灌溉。
(４)購買或租賃必須的機械及器材的支出；
(５)投購物業財產保險(如火災或其它災害的保險)及各種責任保險的支出費用；
(６)垃圾清理、水池清洗、化糞池清掏及消毒滅蟲等費用；
(７)公共地點清潔費用；
(８)公共區域綠化及草木維護費用；
(９)儲備金，指物業配套設施的更新改造費用；
(１０)聘請法律、會計等專業人士的費用；
(１１)小區節日裝飾費用；
(１２)管理者酬金，指管理者履行管理義務時，全體業主(或住戶)向其支付的報酬；
(１３)行政辦公支出，包括：文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用；
(１４)公共電視接收系統及維護費用；
(１５)其它為管理而發生的合理支出；
(１６)物業管理企業的正常利潤、稅金。
上述管理費內容構成在具體運用、核算時，應以物業公司的類型、性質及相關的財務管 理費構成為準。
(二)小區物業管理費的核算
小區物業管理費的核算，是物業財務管理的重要組成部分。任何一個小區物業及其物業 管理，在投入管理與服務之前都必須先期進行管理費核算。通常情況下，在公司開業一年后或在運營過程中尚需進行動態調整，其調整方案經公司主要領導審查后應提交業主委員會審 核批準。
財務對管理費的核算，通常采用如下公式：
綜上各類管理費的具體核算應按有關規定及物業財務、會計核算辦法、要求確定。此外 ，物業公司尚應建立諸如大中修設備設施基金；按各地工商、物價部門規定，確定物業特殊服務收費與日常維修、裝飾裝修等收費標準、保險費、稅利等的核算辦法。
三、小區物業收費管理
在小區物業管理中，收費問題是廣大住戶關注的熱點，也是實施物業管理的難點。收費 偏高，業主(用戶)難以承受；收費偏低，則物業管理公司不能維持。鑒于目前某些物業管理 公司確實不同程度地存在著標準不一，自立名目，立法滯后，缺乏規范的狀況，加強收費管理，明確收費標準，實行依法經營，使物業管理逐步納入良性的軌道，是搞好財務管理的一 項重要內容。為此，在小區物業收費管理中應注意處理好如下幾個方面的關系。
(一)把握綜合平衡
小區物業管理公司為適應市場經濟的需要，創收利潤，確保物業保值增值是必要，而且 是必須的。但是，如果片面追求利潤，不顧社會效益，公司信譽就會失信于業主住戶。因此，物業公司應把收費問題放到一個恰當的位置，既要創收利潤、維持生計，又要搞好服務， 為民造福，兩者缺一不可，以實現社會、環境、經濟三個效益的綜合平衡。
(二)確定收費項目，明確收費標準
依據上述費用構成，確定收費的項目，并明確其使用范圍，是搞好收費管理的基礎。為 適應市場經濟建立物業管理新體制的需要，不同的物業管理水平，可制定不同的收費內容與標準，實行公平競爭，按質論價。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑。
(１)政府部門審定。物業管理中的重要收費項目和標準，由政府主管部門會同物價部門審定，通過頒發法規或文件予以公布實施。如住宅維修基金、物業管理費、常用項目收費標 準等，都應由政府部門作出統一規定，物業公司遵照執行。
(２)提交業主商定。物業管理是由業主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業公司將收費預算提交業主管理委員會討論、審核，經表決通過之后， 物業公司應及時擬定一份物業管理費標準經業主委員會審議決議，印發給每位業主、住戶，并且從通過之日起按標準執行。
物業公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業主、住 戶公布、通知之后，在以后每月發收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節省紙張等材料費用。
(３)委托雙方議定。對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶、清掃保潔等項目，可由委托與受托雙方議定，根據提供服務的要求，按不同的管理水平， 確定不同的收費標準，由住戶與受托物業公司自行商定。
(三)收費通知送達
收費通知單每月要及時送達業主、住戶的手中，并由業主、住戶簽收。為了節省人力， 可以由水電工在每月抄表時，發送上月的繳款單。
(四)費用拖欠的追繳
(１)一般性追繳。當上月費用被拖欠時，物業公司在第二個月向業主、住戶發催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業主、住戶，并經常以電話催繳。電 話中要注意文明禮貌。如果第二個月仍被拖欠，物業公司將在第三個月第二次發催款通知單時，此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內繳清，三天過后物業公 司將依據管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業主、住戶經收費員上門催繳仍然拒付，物業公司可根據管理制度以及相應的法律程序處理。
(２)區別性追繳。物業公司對拖欠費用的業主、住戶，要區分不同情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶” ，則要嚴格按照法律執行；對于一些確實有困難的困難戶，可以考慮適當予以優惠。
物業管理費通知單(式樣)見下表。
××小區物業管理費標準已經×月×日業主管理委員會討論通過，自公布之日起執行，望各位業主、住戶周知并遵照執行。
按上述應收繳的各項費用標準進行核算、匯總后，即可算出小區物業管理費總金額。可按下式計算
在計算每戶的管理費用時，只需以每戶面積(建筑面積或使用面積)乘以費用單價即可。
四、小區物業財務分析及其方法
物業財務分析，是財務核算的工具。它通過一定的技術方法，對公司財務活動進行分析 和研究，依據一定的原則，對公司財務狀況進行科學的評價。財務分析的對象是公司或公司所屬單位的維修、管理活動中的資金運動過程和結果。財務分析目的在于總結經驗、揭露矛 盾、挖掘潛力、提高效益。
財務分析方法可按不同的標準進行分類：
(一)按分析對象包括的范圍分
物業公司的財務分析，按其分析對象所包括的范圍，可分為全面分析、部分分析和專題 分析三種。
全面分析，是針對公司整體財務狀況進行的分析；部分分析是就公司某一核算單位、某 一核算內容進行的分析；專題分析是指針對某一核算項目或某一特定的問題進行的分析。
(二)按分析進行的時間分
物業公司財務分析按進行時間可劃分為定期分析、日常分析和臨時性分析三種。
定期分析，是指每年、每季、每月定期進行的或是在項目承包期截止時日進行的分析； 日常分析，是公司日常財務管理工作中經常要做的分析工作；而臨時性分析，則是那些出于項目管理和公司管理考核、評定的需要，臨時安排的財務分析。定期分析與日常分析均屬于 例行性的財務管理分析，無論是分析形式、分析方法，還是分析內容，分析者均應建立一整套規范化的標準。臨時分析時間、內容、方法均無法統一，需依據分析的目的、要求和分析 對象的具體條件臨時確定。
(三)按分析的目的分
物業公司的財務分析，按分析的目的不同可分為總結性分析、控制性分析和預測性分析 三種。
總結性分析一般發生在期末，包括財務年度期末、季度末、月末或項目管理期末、承包 期末等等；控制性分析發生在期中，即項目管理活動中、承包期中等等；預測性分析發生在項目管理活動開始之前或承包期初或承包條件簽約之前。總結性分析的目的在于總結經驗、 考核評價。控制性分析的目的在于控制經濟活動過程、揭示矛盾，采取對策。預測性分析是為了對項目預期的經濟效益、公司預期的管理成果以及公司某項管理決策將會帶來的預期效 果所進行事前預測與分析。
(四)按分析時采用的數學方法分
財務分析的目的在于揭示某種有規律的東西，從而支持公司管理決策。因而，財務分析 離不開數學方法。依據所使用數學方法的不同，常用的財務分析用的數學方法有：
1.比較分析法
通過兩個或兩個以上可比數字的對比，揭示公司財務活動內在矛盾的分析方法。如實際 完成指標與計劃指標或核定承包指標的對比、實際完成指標與先進指標或平均指標的對比、本期指標與歷史指標的對比、各下屬核算單位間實際完成指標的對比等等。
２.因素替換分析法
因素替換分析法又稱連環代替法。是一種用于揭示某種經濟現象影響因素及其影響程度 的分析方法。這是在比較的基礎上，運用逐一替換某一經濟指標計算式中各變量的值，即用實際發生值代替計劃指標值，從而確定各因素對該指標影響程度，以便尋找主要因素，揭示 主要矛盾及矛盾的主要方面。
３.平均分析法
平均分析法，是用平均數來反映經濟現象平均水平，從而探尋普遍規律的分析方法。財 務分析中常采用的平均數有簡單算術平均數、加權算術平均數以及序時平均、平均速度、指數平均等動態平均數。
４.平衡分析法
平衡分析法，是對公司收支關系、借貸關系、維修與勞務關系等對立統一關系，按平衡 、協調原理所進行的比較分析。
５.經濟數學模型分析法
經濟數學模型法，是指應用經濟數學，如線性規劃、網絡計劃、動態規劃、回歸分析等 ，建立數學模型，采用電子計算機進行大規模數據處理與分析的方法。現代經濟活動過程的復雜性說明，任何經濟過程都要受到來自眾多因素的影響，單靠傳統的簡單數據計算和人工 進行數據處理已遠遠不適應了。人們憑借應用數學及電子計算技術的進步，將它們引入到經濟分析中來，從而創立了經濟數學模型分析法，使公司財務分析方法大大前進了一步。
