BOT投資與建設，即建設—經營—轉讓(build-operate-transfer)的一種投資和建設新方式。一般是指政府或者政府授權的有關部門在財政資金不足或者不愿意投入資金的情況下，與投資者簽訂特許權協議，投資者成立具備法人資質的項目公司，項目公司一般以債務性和權益性融資方式籌集資金建設該項目，項目建成后，在特許期內負責運營，收回投資成本并獲取一定利潤，特許期滿后將項目無償移交給政府或政府授權的有關部門。同時，政府或政府授權的有關部門對該基礎設施項目的建設與運營擁有監督權。目前BOT投資與建設模式在國內逐步得到認可并發展起來。
站在投資者角度，作為一種投資行為，投資者對項目可行性的評估首先關注的是項目財務可行性，即項目未來收益如何。由于BOT項目投資耗費巨大，建設期、回收期持續時間較長，財務評價難度較大?，F金流量折現法充分考慮了貨幣時間價值，采用預定的折現率對未來不同時點現金流入、流出進行折現，然后在同一時點上對比現金流入和現金流出，計算出凈現值，從而判斷項目是否可行，進而采用逐步測試法計算出BOT項目內含報酬率。
一、現金流量折現法
現金流量折現法包含凈現值法和內含報酬率法兩種。此外，項目投資財務評價指標還有會計報酬率法、回收期法，這兩種方法未考慮貨幣時間價值，屬于一種靜態分析方法，不能準確評價建設回收期長、投資風險大的BOT項目。
（一）凈現值法
凈現值是指特定項目未來現金流入的現值與未來現金流出的現值之間的差額。凈現值法認為不同時點的等額現金其價值是不相等的，同時認為貨幣資金是有成本的，即加權平均資本成本。因此采用加權平均資本成本進行折現，得出凈現值。當凈現值大于零，說明項目收益率大于加權平均資本成本，項目收入償還投資本息后該項目仍有剩余的收益，可以增加公司價值，項目可行；當凈現值小于零，情況相反，項目不可行；當凈現值為零時，項目收入償還投資本息后一無所獲，項目不可行。
凈現值法公式：
NPV=-
公式中：NPV-凈現值；
-第t年末的現金流入量；
-第t年末的現金流出量；
R-折現率；
n-投資項目的計算期（建設期+運營期）；
凈現值法考慮了貨幣的時間價值，但是未能計算出特定BOT內含報酬率。
（二）內含報酬率法
（1）內含報酬率法是指使未來現金流入現值等于未來現金流出現值的折現率。內含報酬率的計算是采用逐步測試法：即先設定一個折現率，計算項目凈現值，如果凈現值大于零，說明項目內含報酬率大于折現率，應提高折現率后進一步測試；如果凈現值為負，則說明項目內含報酬率低于折現率，應降低折現率后進一步測試。這樣，經過多次測試，計算出使得凈現值為零的折現率，該折現率即為項目內含報酬率。
內含報酬率公式：
=
公式中：-第t年末的現金流入量；
-第t年末的現金流出量；
IRR-內含報酬率；
n-投資項目的計算期（建設期+運營期）；
在已知、和n的前提下，經過逐步測試可求出IRR。
（2）在逐步測試時，可使用插值法對內含報酬率精確度進行改善。這種內插法首先設定一個I1，按該折現率計算出項目凈現值NPV1，如果NPV1>0，則說明折現率I1小于該項目內含報酬率，此時提高設定折現率為I2，并按I2計算項目凈現值NPV2；如果NPV1<0，則說明設定的折現率I1大于項目內含報酬率，此時應降低設定折現率為I2，并按I2計算項目凈現值NPV2。經過上述過程如果此時NPV1和NPV2為一正一負，逐步測試過程即告結束，此時可以用插值法計算了。但是如果NPV1和NPV2計算結果仍然符號相同，就繼續進行逐步測試，直至出現一正一負情況為止。
插值法公式：=
IRR=×(I -I )+ I
現金流量折現法的應用需要解決兩個基本問題：第一預測未來現金流量，第二確定項目加權平均資本成本。
二、BOT項目現金流量預測
現金流量是指一個特定BOT項目引起企業現金流入和現金流出增加的數量，它不僅包括貨幣資金，還包括項目需要投入的非貨幣資源的變現價值。BOT投資項目現金流量預測是站在投資者成立的項目公司角度進行的?，F金流量預測現金流量折現法使用時第一步需要做的工作，是整個項目財務可行性評價的重要數據，其準確性直接決定著項目財務可行性評價的準確性。BOT項目現金流量包含現金流入、現金流出。
BOT項目現金流入主要是指項目運營期回收的投資，即收取的項目使用者支付的資金。
BOT項目現金支出包括建設投資、維護支出、運營費用支出等。
三、BOT項目加權平均資本成本
加權平均資本成本，是指企業以各種資本在企業全部資本中所占的比重為權數，對各種長期資金的資本成本加權平均計算出來的加權平均資本成本。項目公司的資本成本即為BOT項目資本成本。加權平均資本成本決定于項目公司資本結構以及權益性資金和債務資金的個別資本成本。
加權平均資本成本公式：
WACC=
公式中：WACC為加權平均資本成本；
KJ表示第J種個別資本成本；
WJ表示第J中個別資本占全部資本的比重。
四、現金流量折現法在BOT項目中的應用案例
A省擬以BOT投資與建設模式建設一條高速公路，甲公司為國內具備工程總承包資質的建筑投資商，其聯合具備高速公路運營資質和經驗的乙公司聯合投標該項目，項目建設由甲公司下屬具備相應施工資質的丙公司負責。甲、乙、丙公司共同對項目可行性進行評估。根據評估資料，項目建設投資18億，項目公司融資方案為：權益性資金6億，銀行貸款融資12億；權益資金要求報酬率8%，銀行貸款利率5%；預計2006年初開始建設，2006年初支付丙公司10億元工程款，2007年初支付8億元工程款；2008年初開始運營；運營后每年凈收入（扣除運營分包費）2億元，由乙公司于次年初扣除運營分包費用后劃入到項目公司；運營后項目公司每年發生運營費用支出0.1億；該高速公路2012年初、2016年初、2020年初、2024年初、2028年初分別需要投入0.1億進行維修?，F金流入流出均發生在年初。
(一) 現金流量預測
根據以上資料預測項目現金流量。（見表一及續表一）
(二)確定折現率，即確定項目加權平均資本成本
根據WACC=
項目加權平均資本成本
=5%×+8%×=6%
(三)計算凈現值，評價項目財務可行性
根據NPV=-
（1）現金流入現值。該BOT項目從2009年初開始產生現金流入，且運營期20年內每期現金流入均為2億，因此可先計算年金2億元、折現率6%、期限20年的年金現值，再將該年金現值其按折現率6%、期限3年進行折現，得出整個運營期現金流量現值。
現金流入現值==2×（P/A，6%，20）×
=2×11.4699×0.8396≈19.2603億元。
（2）現金流出現值。現金流出包括三部分，即建設投資現金流出現值、維修支出現金流出現值以及運營支出現金流出現值。
現金流出現值==建設投資現值+維修支出現值+運營支出現值={+}+{
}
+0.1×（P/A,6%,20）×
≈17.5472+0.2334+0.9630=18.7438億元。
（3）凈現值。NPV1=現金流入現值-現金流出現值=19.2603-18.7438=0.5165億。由于NPV1大于零，因此判斷該BOT項目財務可行。
(四)進一步計算該BOT項目內含報酬率
由于采用6%折現率計算的凈現值大于零，說明內含報酬率大于6%，因此提高折現率，即按7%折現率計算凈現值。
（1）現金流入現值=
× =2×（P/A，7%，20）×
=2×10.5940×0.8163≈17.2958億元
（2）現金流出現值=
=建設投資現值+維護支出現出現值+運營支出現值={+}+
{
}+0.1×（P/A,7%,20）
×
≈17.4768+0.2084+0.8648=18.55億元。
（3）凈現值。NPV2=現金流入現值-現金流出現值=17.2958-18.55=-1.2542億元。
（4）運用內插法求內含報酬率。由于NPV1>0，NPV2<0，因此可以確定內含報酬率介于6%與7%之間，逐步測試結束，設定內含報酬率為IRR，則：
IRR=×(I2-I1)+ I1
IRR=
×(7%-6%)+6%≈6.29%
五、使用現金流量折現法對BOT項目進行財務評價時應注意事項
(一)風險因素的考慮
現金流量折現法的運用是建立在對現金流量金額、發生時點的準確預測的基礎上，而在實際工作中這很難做到。特別是對投資額大、回收期長的BOT項目，能夠準確預測現金流量以及發生的時點是非常困難的。解決該問題的辦法是將現金流入流出的風險因素考慮在折現率中。在計算凈現值時，對現金流量風險大的項目采用較高的折現率，對現金流量風險小的項目采用較低的折現率，也就是說使用風險調整折現率對現金流量進行折現。
(二)財務評估的動態性
市場是瞬息萬變的，未來現金流量具有不確定性，資本成本也會隨著資本市場的變化而發生變化。BOT項目在運作過程中每隔一年或一定時間應根據已掌握的信息重新評價項目財務指標，做到動態評估。根據評估結果及時調整經營策略，加強項目管理，增加現金流入，減少現金流出，確保項目收益良好。
