當前，在國家宏觀政策的調控下，房地產行業的發展陷入了一個發展的“困境”，能否降低房地產的開發成本、實現財務資源的優化配置，對于提高房地產企業的核心競爭力、掌握商品房的定價主動權具有重要的意義。
一、房地產企業財務控制概述
由于行業的特殊性，房地產企業的財務管理呈現出了高風險的特征。房地產行業的投資呈現出了投資規模較大、資金周轉率偏低、項目的自我調節能力比較弱的特點，企業能否有效進行地財務管理，對于降低企業的財務風險、提高項目的競爭力具有至關重要的影響。
隨著我國財務管理體制的不斷完善，房地產行業的財務管理也逐漸趨于規范化，但是，從宏觀層面上來看，還存在著諸多的問題，主要表現在：（1）資產負債率過高，房地產項目的特殊性決定了其投資規模巨大，為了解決資金不足問題，企業不得不向銀行申請貸款，甚至于進行社會融資，稍有不慎就會陷入資金鏈斷裂的困境；（2）短期償債能力比較弱，商品房是房地產行業的流動資產，從項目的開發、開盤到項目的銷售需要一個漫長的時期，這就導致企業很難及時償還各種短期債務，如果企業無法籌集到所需要的短期償債資金，就很容易陷入資金不足進而影響到項目進展的尷尬境地；（3）“過度圈地”提高了企業的財務風險，土地對于房地產企業的重要性不言而喻，但是，過度圈地就會加大企業的財務風險。
在公司治理結構不夠完善、企業多元化經營導致主營業務能力降低的現實情況下，房地產企業必須不斷地優化內部財務管理模式、實施財務風險管理模式的創新，否則，在激烈地市場競爭中就會陷入被動的境地。同時，行業之間存在的“資金擠出效應”也要求房地產企業的財務管理必須進一步優化，以避免資金流出過大的情形出現。
二、房地產企業財務風險控制模式分析
本部分主要從房地產企業傳統的財務管理模式和房地產企業財務管理模式創新兩個維度對其財務風險管理盡心研究與分析。
（一）房地產企業傳統的財務風險管理模式
長期以來，我國房地產企業的財務管理模式基本上也是采取的普通企業的財務管理模式為主，主要包括“集權型財務管理模式”、“分權型財務管理模式”和“集權分權結合型財務管理模式”，三種模式都曾在企業發展歷程中起到過重要的作用：
1．集權型財務管理模式
該模式下，企業的所有業務都有統一的部門進行管理、控制，其特點是企業的財務管理的決策權都集中于上一級的財務主管部門，子公司、分公司、各個部門幾乎都不涉及財務管理，企業的財務資源的控制、重組、收益分配等等都實行的是統一管理，該種模式在房地產行業發展的初期曾經起到過積極的作用，但是，隨著市場競爭、企業經營內外部環境的變化，該種模式的弊端顯露無疑，比如，決策的效率、市場的反應能力等等都體現出了明顯不足的特點，目前，該種模式已經較少使用。
2．分權型財務管理模式
分權型的財務管理模式在集團型的大企業曾經被廣泛的應用，主要特點是子公司、分公司以及下級部門都擁有較高的財務管理的決策權，上級主管部門或者說集團總部僅僅是進行間接地指導管理、控制。該模式下，子公司的投融資、財務收益分配、職工福利的發放等等都是由各個子公司自己來決定并實施的，同時，子公司能夠根據市場競爭環境的變化以及當地房地產業發展的特點第一時間內做出反應，使財務決策的效率、準確率更高。但是，這種模式往往會出現“投機”行為，子公司為了自身的利益而做出損害整個集團收益的行為。
3．集權分權相結合的財務管理模式
事實上，從房地產行業發展的實踐來看，絕對的分權、集權的控制模式很少見，基本上都是采取的集權與分權相結合的財務管理控制模式。上級主管部門主要對涉及公司發展方向的決策實行集權管理，而對于下級部門一些具體的財務管理實務則實行分權型財務管理，上層管理部門只是在宏觀層面對子公司、部門進行財務控制，更加強調對結果的宏觀控制。與前兩種模式相比，該種財務管理模式如果運用得當既能發揮出上級部門的財務調控功能的優勢，也能夠有效地提高子公司的財務決策效率、市場的反應能力水平。該種模式在諸多大型的房地產開發集團企業得到了廣泛的應用，比如，萬科集團、綠城集團等都實行的是這種管理模式，由于這些企業都屬于大型的集團性公司，如果僅僅依靠集權型的管理模式，很難實現對各個子公司的有效管理，最終必然會影響到企業的獲利能力和水平。
（二）房地產企業財務風險控制模式的創新及實施的具體策略
筆者認為，僅僅從集權、分權的角度進行定義、管理，不利于房地產企業財務管理的優化，應該從更細的層面上進行研究與創新，建立針對房地產項目的動態財務管理模式，根據企業經營環境的變化、財務狀況及時地調整財務控制的重點內容，將企業面臨的財務風險降到最低。房地產企業動態財務管理模式應該圍繞營運風險、償債風險、盈利風險等幾個方面展開。
1．營運風險控制
房地產企業要建立動態的財務管理模式，首先要圍繞怎樣降低企業的營運風險，做好對企業營運風險的監控，才能夠制定切實可行地財務監管模式。房地產企業面臨的最大營運風險就是能否及時銷售開發的房產、銷售進度是否與企業事先制定的銷售計劃相符。另外，企業的資產結構如何、是否合理也會對企業的經濟效益造成較大的影響，如果企業的流動資產的比例過低，就會出現由于總資產周轉不靈進而影響到企業經濟效益的情形，甚至于會出現大量閑置資產的情形。房地產企業開發的商品房屬于流動性資產，但是，這種資產的變現時間卻受到外部宏觀環境的限制。事實上，房地產企業并不需要刻意地去降低流動資產的比例，關鍵是要考慮在瞬息萬變的房地產行業內，如何加速流動資產的周轉速率，這是降低企業營運風險，實現財務風險管理動態控制的重中之重。
2．償債風險控制
償債風險是由于房地產企業在經營過程中產生的債務得不到償還，而使企業的財務出現了高風險情況。要做到降低償債的高風險性，房地產企業應該從以下三個方面著手。
(1)合理配置企業償債資金。合理配置資金、提高資金使用效率、做好資金的安排工作，可以讓企業在借貸方面保有良好的記錄，將最大限度地降低借款到期日無款可還發生的幾率，避免了給公司償債資金帶來的潛在損失。因此合理的償債資金配置能夠更好地規范財務，提高資金使用率，降低償債資金給公司帶來不良的后果。
(2)優化組合企業借款方式。房地產開發企業應該綜合考慮中長期借款配合的方式比較切合實際，這有利于減輕企業的財務償債壓力、降低公司資金運轉的風險。同時，還要考慮房子還貸按揭款的搭配使用，只有將三者有效的結合起來，才可以大大緩解籌措資金的壓力，降低償債的高風險。
（3）資本結構的控制與優化。如果項目融資環境好、企業發展穩固、銷售前景大好、財務方面安排資金合理有序的話，權益資金可以適當降低，增加債務比例，反之增加權益資金比率，降低債務資金。一般情況下，使得資本結構中的自有資金、預售款項、銀行貸款資金各占三分之一為宜。
3．盈利風險控制
所謂盈利風險是指房地產企業銷售情況不樂觀，導致銷售收入減少，利潤總額也相應減少，最終使得企業面臨業務量下降，遭受破產倒閉的一種風險模式，該盈利風險產生的源頭主要是成本的提高或總收入的降低。
（1）健全銷售價格體系。項目建成后的商品房定價應當綜合考慮開發樓盤的品質、消費者購房心里、價格彈性以及周圍環境商品房的價位。由于價格的上浮會影響商品房的銷售，只有把銷售價格制定的科學了才能達到預期的銷售結果，才能回籠前期投入的資金。
（2）制定完善的促銷方案。開發后的商品房銷售必須借助有效的廣告宣傳以及完善的營銷體系才能夠實現預期的銷售目標，否則消費者和購房者將很難了解到本公司房產的信息。由于房地產所處的行業特殊，銷售是關鍵，因此企業應當加大銷售力度，充實銷售團隊力量，把產品更好的銷出去，為企業的償債爭取到更多的發展資金。
（3）開拓潛在的銷售市場。房地產的開發種類有大型別墅、寫字樓、經濟適用房、普通商品住宅。選取的開發種類不一樣也會影響企業的銷售收入。企業要考慮整個房地產市場的需求以及未來發展前景進行開發，更要考慮政府的宏觀調控政策，以此為契機更好地開發擴大市場，增加銷售收入，減少償債率，降低盈利風險。
（4）注重企業品牌的打造。投資者看重的是企業盈利的財務指標，一旦該指標降低勢必會影響他在投資者心中的形象，也會使得購房者對公司的發展前景持否定態度，因此盈利帶來的一系列問題會影響公司的形象。另外，企業的良好形象的維持還應當不要觸犯法律，要嚴格遵守法律法規制度，嚴把商品房質量關。
綜上所述，房地產企業要做好財務管理動態控制，需要從營運、盈利以及償債等三個方面做好風險控制，否則，新的財務管理模式將難以實現預期的目標。除了做好以上幾個方面以外，企業還需要采取措施將企業的成長風險、現金流量風險降到最低，這是不斷提高企業自身核心競爭力的重要的影響因素。
三、總結
房地產行業由于投資規模較大、資金回收期較長，做好內部財務控制是促進企業發展的關鍵因素。從房地產行業發展的實踐來看，絕對的分權、集權的控制模式很少見，基本上都是采取的集權與分權相結合的財務管理控制模式，在當前房地產行業發展的困境中，企業應該大膽地進行控制模式創新，建立動態的財務風險管理模式，以實現促進企業快速、穩定、健康發展的目標。
