一、房地產企業土地增值稅分類
根據國稅發[2006]187號文件和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規定和要求，本文將房地產企業土地增值稅具體會計處理方法進行了以下分類。
按企業類型可分為主營房地產業務的企業和兼營房地產業務的企業。
（一）主營房地產業務的企業
對于應當由當期營業收入來承擔的土地增值稅，在借記項目記錄以下科目：經營稅金及附加，主要針對房地產開發企業，或者是經營稅金，主要針對外商投資房地產企業，或者是企業稅金及附加，主要針對股份制試點企業，或者是營業稅金（對外經濟合作企業），在貸記項目欄記錄：應交稅金和應交土地增值稅兩項。
例1：陽光房地產開發企業出售新建樓房10棟，計算應繳納的土地增值稅稅額為9,000萬元。會計處理方法如下。
企業計提土地增值稅稅款時，會計記錄：
借：經營稅金及附加 9000萬元
貸：應交稅金
——應交土地增值稅 9000萬元
（二）兼營房地產業務的企業
對于應當由當期營業收入來承擔的土地增值稅，在借記項目記錄以下科目：其他業務支出，主要針對工業、農業、商業、郵電、運輸、外商投資的企業而言；或者是其他營業支出，主要是針對金融企業而言；或者是營業稅金及附加，主要是針對飲食、旅游、保險、服務等企業而言；或者是營業稅金，主要是針對對外經濟合作企業、外商投資企業、旅游企業；或者是內部供應和銷售支出，主要針對鐵路運輸企業；或者是其他營業稅金，主要針對外商投資銀行，在貸記項目欄記錄：應交稅金和應交土地增值稅，各類企業均相同。
二、房地產企業的分類
按照工程完成的狀況，可分為轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物、項目全部峻工結算前轉讓房地產、項目竣工或辦理結算后三種情況。
（一）轉讓的國有土地使用權連同地上的建筑物及其附著物
轉讓時應繳納的土地增值稅，在借記項目記錄以下科目：固定資產清理，在建工程，專項工程支出、固定資產購建支出等科目，在貸記項目欄記錄：應交稅金和應交土地增值稅兩項。
（二）項目全部峻工結算前轉讓的房地產
需預繳土地增值稅，在借記項目記錄以下科目：應交稅金和應交土地增值稅兩項，在貸記項目欄記錄：銀行存款。
（三）項目竣工或辦理結算后
土地增值稅清算時，需要對前期征繳的土地增值稅款進行調整。
首先應該取得稅務局土地增值稅清算報告，確定了土地增值稅清算金額后，然后在借記項目記錄以下科目：營業稅金及附加——土地增值稅（清算稅款總金額——前期累計計提的土地增值稅費用），待攤費用——預繳土地增值稅（差額）；在貸記項目欄記錄：應交稅費——應交土地增值稅（清算稅款總金額一前期累計已繳納的土地增值稅）。
在具體實際補交時，在借記項目記錄以下科目：應交稅費——應交土地增值稅，在貸記項目欄記錄：銀行存款（清算稅款總金額一前期累計已預繳的土地增值稅款）。如果是退稅的話，則要做相反的會計處理。
三、房地產企業土地增值稅稅務處理方法
國稅發[2006]31號文件中明確規定：“房地產開發企業在會計上確認的預售收入在稅法中是應該繳納企業所得稅的銷售收入”；國稅函[2008]299號文件規定：“房地產開發企業按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業所得稅的，對開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整”。《企業所得稅法實施條例》中規定：企業預繳的土地增值稅可以在預計利潤中扣除。因此，根據該“會計中的預售收入”預繳的土地增值稅款在稅法中的指的是營業稅金及附加。我們可以根據一個簡單的例子來進行說明。
例2：某房地產公司2010年開始銷售，當年預售收入100000萬元，2011年銷售收入為500000萬元，且該樓盤售罄，當年年底結轉收入600000萬元，2012年10月稅務清算土地增值稅款為5000萬元，假設均為普通住宅，企業所得稅稅率均為25%，其相關的稅務處理如下：
（1）2010年取得預售收入100000萬元，所繳納的土地增值稅應為100000×0.005=500萬元。
借：待攤費用
——預交土地增值稅 500萬元
貸：應交稅費
——應交土地增值稅 500萬元
借：應交稅費
——應交土地增值稅 500萬元
貸：銀行存款 500萬元
（2）2011年取得預售收入500000萬元時，其繳納的土地增值稅款為500000×0.005=2500萬元。
借：待攤費用
——預交土地增值稅 2500萬元
貸：應交稅費
——應交土地增值稅 2500萬元
借：應交稅費
——應交土地增值稅 2500萬元
貸：銀行存款 2500萬元
（3）2011年底結轉600000萬元銷售收入時，
借：營業稅金及附加
——土地增值稅 3000萬元
貸：待攤費用
——預交土地增值稅 3000萬元
（4）在2012年10月清繳土地增值稅款時，需補交2000萬元（5000-3000）土地增值稅款。
借：營業稅金及附加
——土地增值稅 2000萬元
貸：應交稅費
——應交土地增值稅 2000萬元
借：應交稅費
——應交土地增值稅 2000萬元
貸：銀行存款 2000萬元
四、結束語
企業在實際繳納土地增值稅先于企業所得稅前，往往會計上確認的費用滯后，這時是由于會計和稅務處理上存在的差異。對房地產開發企業來說，最終的企業所得稅是不會受到影響的。但由于資金的擁有時間價值，因此在填報企業所得稅年度納稅申報表時要注意到這點。
此外，根據各省稅務機關的具體實際情況，房地產開發企業的土地增值稅的具體清算情況會各不相同。因此，企業具體的會計稅務處理過程中要多加關注和熟悉項目開發所在地政府和稅務部門的政策規定。根據單位實際，制定出最優的清算方案，在符合稅法的前提下，充分利用稅收優惠政策，使企業的利益實現最大化。
