按照租賃準則第十八條規定，“在租賃期開始日，出租人應當將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值，同時記錄未擔保余值；將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保余值之和與其現值之和的差額確認為未實現融資收益。”應用指南也作出相同規定，并指出：“出租人在租賃期開始日按照上述規定轉出租賃資產，租賃資產公允價值與其賬面價值如有差額，應當計入當期損益。”《企業會計準則――應用指南》附錄（以下簡稱附錄）多次對相關賬務處理作出闡述：在租賃期開始日，應按最低租賃收款額與初始直接費用之和，借記“長期應收款――應收融資租賃款”科目，按未擔保余值，借記“未擔保余值”科目，按融資租賃資產的公允價值（最低租賃收款額和未擔保余值的現值之和），貸記“融資租賃資產”科目，按融資租賃資產的公允價值與賬面價值的差額，借記“營業外支出”科目或貸記“營業外收入”科目，按發生的初始直接費用，貸記“銀行存款”等科目，按其差額，貸記“未實現融資收益”科目。之后，為避免未實現融資收益被高估，《企業會計準則講解2008》及《企業會計準則講解2010》均對上述會計處理規定作出補充，即，在初始確認時對未實現融資收益進行調整，按照發生的初始直接費用，借記“未實現融資收益”科目，貸記“長期應收款――應收融資租賃款”科目。然而，仔細分析上述會計處理規定仍存在問題。
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一、租賃期開始日出租人的會計處理
（一）初始直接費用的會計處理 按照租賃準則第四條規定，“租賃開始日，是指租賃協議日與租賃各方就主要租賃條款作出承諾日中的較早者。”初始直接費用是租賃談判和簽訂租賃合同過程中產生的費用，因此往往發生在租賃開始日或之前。而根據租賃準則規定，出租人要在租賃期開始日對初始直接費用進行會計處理。那么，如果租賃開始日和租賃期開始日不屬于同一會計期間，便會存在初始直接費用不能及時入賬的問題。另外，初始直接費用是出租人為獲取租金所付出的代價，應屬于融資租賃業務的成本。租賃準則將融資租賃中承租人的初始直接費用計入租入資產價值，而將出租人的初始直接費用計入應收融資租賃款的規定不符合可比性原則。
（二）應收融資租賃款的入賬價值 租賃準則對應收融資租賃款的會計處理規定（將租賃開始日最低租賃收款額與初始直接費用之和作為應收融資租賃款的入賬價值）意味著，出租人除了收取最低租賃收款額之外，還會獲得相當于初始直接費用的額外資金補償。而實際上，出租人不可能從承租人處再收取初始直接費用，即便出租人確定能夠從承租人那里獲取額外資金補償，也應將其計入最低租賃收款額（按照租賃準則第九條最低租賃收款額的定義），應收融資租賃款也只需按最低租賃收款額入賬即可。因此，租賃準則關于應收融資租賃款入賬價值的規定既不符合租賃實務，又與最低租賃收款額的定義相沖突。
（三）融資租賃資產的價值結轉 按照附錄規定，出租人應按融資租賃資產的公允價值，貸記“融資租賃資產”科目。但是，如果融資租賃資產的公允價值與賬面價值不相等，按公允價值結轉融資租賃資產會導致出租人的“融資租賃資產”科目余額不為零，有違實質重于形式原則。
（四）最低租賃收款額與未擔保余值的現值之和的確定 按照租賃準則第十三條規定，“租賃內含利率，是指在租賃開始日，使最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和等于租賃資產公允價值與出租人的初始直接費用之和的折現率”。而根據附錄，最低租賃收款額和未擔保余值的現值之和應等于融資租賃資產的公允價值。可見，租賃準則與附錄對最低租賃收款額和未擔保余值的現值之和的確定存在差異。
（五）未實現融資收益的確認 初始直接費用是出租人為了獲取租金所付出的代價，不應計入應收融資租賃款，那么，出租人未來經濟利益的流入就由最低租賃收款額和未擔保余值組成，租賃準則將最低租賃收款額、初始直接費用及未擔保余值之和與其現值之和的差額確認為未實現融資收益不符合投資原理。
二、租賃開始日出租人會計處理的改進建議
（一）租賃期開始日出租人會計處理規定的修訂 在“融資租賃資產”科目下設置“賬面價值”和“初始直接費用”兩個明細科目。
初始直接費用發生時，按照其發生額，借記“融資租賃資產――初始直接費用”，貸記“銀行存款”等；租賃期開始日，出租人應按最低租賃收款額，借記“長期應收款――應收融資租賃款”，按未擔保余值，借記“未擔保余值”科目，按融資租賃資產的賬面價值，貸記“融資租賃資產――賬面價值”科目，按融資租賃資產的公允價值與賬面價值的差額，貸記“營業外收入”科目或借記“營業外支出”科目，按融資租賃資產――初始直接費用科目的余額，貸記“融資租賃資產――初始直接費用”科目，差額貸記“未實現融資收益”科目；未實現融資收益等于最低租賃收款額及未擔保余值之和與其現值之和的差額。另外，在租賃開始日，最低租賃收款額的現值與未擔保余值的現值之和應等于租賃資產公允價值與出租人的初始直接費用之和。
（二）租賃開始日出租人會計處理規定的修訂理由 第一，與購買設備、構建廠房等內部投資和購買股票、債券等外部投資發生的相關費用一樣，融資租賃中出租人的初始直接費用也是為獲取收益所付出的代價，將其發生額計入融資租賃資產的成本能夠保證會計信息的及時性和可比性。第二，按照《企業會計準則――基本準則》第二十條規定，“資產是指企業過去的交易或事項形成的，由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟利益的資源”。融資租賃中，除了未擔保余值，能給出租人帶來經濟利益的的資源是最低租賃收款額，將最低租賃收款額作為應收融資租賃款的入賬價值更符合資產的定義。第三，融資租賃中，與租賃資產所有權有關的風險、報酬實質上已經轉移給了承租人。那么，按照融資租賃資產的賬面價值，貸記“融資租賃資產”科目，并將融資租賃資產的公允價值與賬面價值的差額，貸記“營業外收入”科目或借記“營業外支出”科目，能更好地反映融資租賃的經濟實質。第四，按照投資原理，未實現融資收益應等于未來經濟利益的流入與其現值的差額。如前所述，融資租賃中出租人未來經濟利益的流入為最低租賃收款額及未擔保余值之和，因此，出租人應將最低租賃收款額及未擔保余值之和與其現值之和的差額確認未實現融資收益。第五，根據內含報酬率的計算原理，融資租賃的租賃內含利率應使出租人未來經濟利益流入現值等于未來經濟利益流出現值。而出租人經濟利益的流出包括融資租賃資產的公允價值和初始直接費用，且均在租賃開始日或之前已經發生。因此，在租賃開始日，最低租賃收款額與未擔保余值的現值之和應等于租賃資產公允價值和與出租人的初始直接費用之和。
三、案例解析
［例］2001年12月1日，甲公司與乙租賃公司簽訂了一份租賃合同。當天，乙租賃公司為簽訂租賃合同用銀行存款支付了1000元的初始直接費用。租賃合同約定甲公司從乙租賃公司租入一套生產設備，該項生產設備賬面價值和公允價值均為350000元，尚可使用5年；租賃期自2002年1月1日至2004年12月31日，甲公司每年年末支付租金120000元；租賃合同約定的年利率為7%；預計租賃期滿該設備的公允價值為50000元，其中甲公司擔保的資產余值為30000元。2002年1月1日，生產設備運抵甲公司。按照租賃準則和《企業會計準則講解2010》，乙租賃公司應作出如下會計處理：
（一）租賃類型的判斷 2002年1月1日，乙租賃公司最低租賃收款額的現值為334990.31元，大于租賃期開始日生產設備公允價值的90%， 即315000元（350000×90%）。 因此， 該項租賃為融資租賃。
（二）租賃內含利率的計算 根據租賃內含利率的定義：120000
×（P/A，i，3）+30000×（P/F，i，3）+20000×（P/F，i，3）=350000+1000，
利用內插法算出i=7.70%。乙租賃公司最低租賃收款額現值為334990.31元（120000×（P/A， 7.70% ，3）+30000×（P/F， 7.70%，3））。
（三）會計分錄 2002年1月1日，乙租賃公司應對應收融資租賃款、未擔保余值和未實現融資收益進行初始確認。
借：長期應收款――應收融資租賃款 391000
未擔保余值 20000
貸：融資租賃資產 350000
銀行存款 1000
未實現融資收益 60000
借：未實現融資收益 1000
貸：長期應收款――應收融資租賃款 1000
按照上述改進建議，乙租賃公司應作出如下會計處理：首先，判斷租賃類型：20×1年12月1日，認定該項租賃業務為融資租賃（過程同上）。同時，乙租賃公司要將當日支付的初始直接費用計入融資租賃資產的成本。
借：融資租賃資產――初始直接費用 1000
貸：銀行存款 1000
然后，計算租賃內含利率；最后乙租賃公司的會計分錄如下：
借：長期應收款――應收融資租賃款 390000
未擔保余值 20000
貸：融資租賃資產――賬面價值 350000
融資租賃資產――初始直接費用 1000
未實現融資收益 59000
參考文獻：
［1］財政部：《企業會計準則》，經濟科學出版社2006年版。
［2］財政部：《企業會計準則――應用指南》，中國財政經濟出版社2006年版。
［3］中國注冊會計師協會：《會計》，中國財政經濟出版社2010年版。
［4］財政部會計司：《企業會計準則講解》，人民出版社2010年版。
