摘要：為適應經濟全球化的挑戰，許多國家紛紛進行了物業稅的改革。本文在介紹在美、英、日本以及中東歐等國物業稅改革的基礎上，對國外物業稅改革的實際經驗進行了歸納，以期對我國的物業稅改革提供參考。
關鍵詞：物業稅 地方財政 稅制改革
據統計，全世界有130多個國家課征各種形式的物業稅。物業稅是指對土地和建筑物征收的一種經常性稅收。世界貨幣基金組織的概念為“經常性不動產稅”。不同學者有不同的表述，如財產稅 ( property tax)、土地和財產稅(tax on land and property)、不動產稅( real estate tax)。盡管各國對物業稅的設置不太一致，但對我國來說，可以作為制定政策的參考。
一、主要發達國家物業稅改革的進展
（一）美國
美國是西方國家中房地產稅制中最完善的國家，實行政府、州政府和地方政府的分稅制，三級政府共同分享稅收權力。其中，聯邦政府和州政府擁有稅收立法權，地方政府須在州政府制定的稅法下進行稅務的征收。物業稅通常由州政府和地方政府兩級共享，但是物業稅在州政府的財政收入中所占比例很小，一般均低于10%。相對而言，物業稅在地方政府的財政收入中占有重要比例，物業稅受外界經濟變化影響較小，來源穩定，因而成為地方政府收入的主要來源，約占地方財政收入的30%。
美國的物業稅（也稱“財產稅”）屬于地方稅種，其總稅率是州政府對物業征稅稅率與各地級政府對物業征稅稅率的綜合。州政府一般通過稅法法典把物業稅稅率確定為某個確定值或某個范圍，并且在稅法沒有變更的前提下保持穩定。同時，各級地方政府根據當年的預算、其他來源的收入等變量確定當年的物業稅稅率。稅率一般與政府預算支出掛鉤，由地方根據需要確定。確定的主要依據為：稅率=（地方支出規模-財政收入）/可征稅的財產的估價，量出為入。由于用于設定稅率的變量每年都在變化，因此地方稅率也隨即發生變化。此外，各級地方政府都受到州稅法的制約。各級政府在確定稅率的過程中，應遵守州稅法對物業稅稅率、征收對象、減免條例和征稅程序的規定。
（二）英國
英國住宅稅規定，除對愛爾蘭地區以外的所有居民的住宅，依據其資本價值進行征稅，其納稅人為年滿18周歲的住房所有者或承租人。住宅稅作為英國最大的地方稅種，在地方財政收入體系中占有重要地位，而地方財政征收住宅稅主要是為了彌補地方財政支出與中央政府轉移支付之間的差額。自1993年開征以來，英國住宅稅以其獨特的分級計量結構設計引起了業界的普遍關注，對全球的物業稅制度改革產生了深遠的影響。英國住宅稅分級計量法主要分為稅基價值分級、稅基乘數設置、基準稅級納稅額確定及增長限制三部分來體現，即稅基分級反映的是土地和房價的近似市場價值，不同類型的個人住宅依其市場價值相應的歸入不同的稅級，適用一定累計梯度的稅基乘數。
在不改變稅級價值劃分的基礎上，英國地方稅務機關增強了對稅收乘數及年度各稅級納稅額的可控性，確保計征要求更加簡單易行，而且分級計量法允許納稅人可以參與估價工作，減少估價復議和訴訟事件的發生，提升了物業評估的合理性和可靠性。同時，合適的級距延長了再評估周期，從而將評估結果的有效性保持在一個相對穩定的時期內。
（三）法國
法國住宅類稅收主要包括居住稅、住宅空置稅和營業稅三種。其中，居住稅是針對其境內可供居住的房屋按年度和季度征收的稅種；住宅空置稅是針對其境內人口在20萬以上城市可供居住的空置房屋按年度征收的稅種；營業稅則是針對經營活動的房屋所征收的稅種。
為提高社會福利，縮小貧富住宅差距，法國在居住稅的征收上，將特定人群設定為減免對象，享受居住稅的減免待遇。主要包括：完全免稅人群、普通減稅及特殊減稅人群以及因家庭負擔而減稅的人群。這種稅收的減免政策解決了貧富分化對住宅產生的影響，解決了低收入者的住房問題，提高了社會的公共福利。物業稅稅制中的空置稅不僅為地方政府增加了穩定的稅源，而且促使物業的擁有者將房產盡早投入到市場中以實現稅負的轉移，提高了房產的流動性，提升了房屋的市場供給，減少了供需矛盾。
法國物業稅稅制的設置力圖涵蓋周全，避免重復征稅，減少漏稅機會，要求居住繳納居住稅、辦公繳納營業稅、空置繳納空置稅，將三者完美的結合起來，從而構建起一個完整嚴密的物業稅稅收體系。法國物業稅方面的政策體現了集合概念的稅制設置理念，其完善的體制和精確的條目，保證了稅收的監管力度，促進了社會資源的有效利用和合理分配，實現了效率和公平的兼顧。
（四）日本
日本在物業稅的改革過程中，充分重視房地產稅收政策在宏觀調控中的作用和運行機理，減少行政干預中的價格管制和交易管制，提高資產保有的稅負，強調賦稅、融資管制與其他金融政策密切配合，盡量避免政策時滯。準確的評估房地產市場發展狀態，抓住房地產稅收政策參與宏觀調控的最佳時機，保持房地產財稅政策與宏觀經濟發展協調一致。適時開征保有環節的物業稅，提高保有環節稅負。完整科學的房地產稅收體系是日本稅收調控成功的關鍵，保有環節的房地產稅收制度是抑制投機行為、促進房地產有效利用的最佳措施。物業所有人根據自身物業可能出現的稅負，調整其物業的使用方式，力求降低自身需要繳納的稅額，進而促進了物業在市場上的流通，實現了房地產市場的良性發展。
正確處理中央和地方的稅收關系，形成良好的激勵約束機制。合理調整中央和地方在物業稅稅制上的權限，促使地方政府既能貫徹中央的政策，又能發揮其主動性。中央與地方關系的改善大大提高了地方稅務機關的工作效率，使得整個稅務系統出現了協調一致的良好局面。
（五）中東歐
中東歐國家處于社會改革、經濟體制轉軌時期，物業稅改革為中東歐國家的財政收入、非財政收入、甚至整個經濟自由化都起到了重要作用。物業稅為政府提供了相對穩定和透明的財政來源。在社會經濟轉型的時期，一些中東歐國家的物業稅收入占地方政府稅收收入的8%，物業稅成為政府提供穩定的財政資金，有力的支持了當地的經濟發展。物業稅不僅成為中東歐國家中央政府分權的金融工具，而且提高了地方區域的土地使用效率。地方政府通過征收物業稅獲得一定的財政權力，同時對當地稅源展開充分研究，制定適合地區發展和建設的土地使用方案，開展科學合理的城市規劃，進而實現土地利用率的最大化。
物業稅稅制的引入與中東歐國家的經濟改革聯系緊密，特別是物業稅的發展與整個地區的經濟自由化進程同步進行，二者相互制約相互促進。然而，中東歐國家的私有化過程對物業稅改革也產生了一定的影響，主要表現為國有資產價值評估較低、物業使用成本不斷上升以及國民生活水平普遍較低等，這些因素增加了中東國家物業稅改革的難度。
二、主要發達國家物業稅改革的趨勢與經驗借鑒
結合發達國家房地產市場的物業稅制可以看出，盡管各國物業稅具體稅制不盡相同，但從宏觀角度看物業稅在不斷地發展和完善過程中形成了很多共同點和相似處，其中一些規定對于我國物業稅制定具有重要的借鑒意義和參考價值。在稅收分配上，實行中央與地方分稅制的國家，物業稅收一般隸屬于地方稅制體系，由地方直接征收或在中央稅務機關征收后劃撥回地方。物業稅作為地方財政上的重要來源，極大改善了地方稅務機關的工作效率，促進了地區公共事業和基礎設施的建設。
在計稅方式上，基于市場變化下的評估體系，充分考慮了影響物業價格變化的眾多因素，準確地反映了物業的實際市場價值，進而為地方政府提供了穩定的財政收入。隨著物業的不斷升值，地方政府的財稅收入也能實現持續增長。建立物業評估仲裁和司法上訴程序，允許居民和企業就評估價值提出異議，保證物業計稅價值評估工作的順利進行。
在稅種和稅基設置上，許多國家以“寬稅基、簡稅種、低稅率”為改革的基本方向。在物業稅征收方面的稅種較為單一，有效地減少了重復征稅的不良現象，大大降低了物業稅征收的成本，提高了征稅的工作效率。同時，通過不斷拓展稅基，擴大征稅范圍，進而覆蓋新興的房地產市場，為物業稅的征收提供了穩定的征稅基礎。
在稅收結構分布上，各國均十分重視對物業保有環節的征稅，弱化房地產開發流轉環節的稅負。物業稅的提高有效的減少房屋的空置現象，推動房地產市場的資源優化配置，刺激了房地產市場的供給，促進了房地產市場的繁榮發展。
在稅收優惠措施上，各國物業稅改革普遍關注解決中低收入者的住房問題，旨在為更多居民提供合適的居住場所。在物業建造、交易以及租售過程中不斷增加鼓勵性政策，不斷調整稅收征收優惠政策，制定有助于解決低收入者實際住房困難的惠民措施。Z
（注：本文系國家自然科學基金項目，項目編號：41001054；廣東省哲學社科基金，項目編號：090-23；廣東工業大學2011年學生課外學術科技立項項目等聯合資助）
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