摘要：新企業會計準則在債務重組的有關方面進行了修改。受金融危機和房價調控的影響，我國越來越多的房地產公司進行債務重組，其中部分公司是由于財務周轉困難、經營不善需要通過債務重組方式來扭虧為盈。本文分析了房地產公司債務重組存在的問題，并針對這些問題提出相應的解決對策。
關鍵詞：債務危機 房地產 債務 重組
債務重組是指債權人按照其與債務人自愿達成的協議或者法院的裁定作出讓步的事項。債務重組的方式有以下幾種：以資產清償債務的方式；以債務轉為資本的方式；修改其他債務條件的方式；以上三種方式的組合方式。目前在實務中經常用的組合方式有：以現金、非現金資產兩種方式的組合；以現金、債務轉為資本兩種方式的組合清償；以非現金資產、債務轉為資本兩種方式的組合；以現金、非現金資產、債務轉為資本三種方式以及以資產、債務轉為資本等方式清償某一部分債務，另一部分債務以修改其他債務條件進行債務重組。
一、房地產公司債務重組存在的問題
受金融危機以及房價調控的影響，很多房地產公司通過債務重組來解決財務危機。房地產公司在進行債務重組中會遇到很多問題，筆者將其概括為以下幾個方面：
（一）偏離債務重組的目的
債務重組的目的是解決債務人財務困境實現資源優化配置從而改善其經營條件，而且使債權人減少損失。但是在實務中很多房地產公司都偏離了這個目的，出現虛假重組甚至嚴重的關聯方重組舞弊。很多企業進行不純動機的債務重組，從而達到粉飾財務報表的目的，提高企業報表上的利潤。
比如很多面臨破產的房地產公司都擁有大量不良資產。此類房地產公司會用一些不良資產進行債務重組，這對債務人無疑是有好處的。而債權人接收到此類資產，會導致非現金資產賬面價值增大，而且債務以及由于債務重組損失導致的營業外支出減少，也在一定程度上虛增資產。還有一些房地產公司利用關聯方豁免的債務重組來操縱利潤，例如母公司要支持子公司進行經營戰略調整，從而豁免子公司部分債務，子公司將此經濟業務當作債務重組而將債務重組利得計入營業外收入增加企業利潤，但實質上這部分豁免的債務是屬于母公司對子公司的投資。還有很多房地產公司因為行業不景氣和金融危機等原因融資困難，將債務重組當作是解決債務危機的唯一救命稻草。在債務重組后不重視企業經營結構的調整，不注重商品房質量等，從而偏離了企業債務重組的目的。
（二）制度不完善
我國有關債務重組的相關規定不完善，導致房地產公司鉆空子來操縱利潤或是對公司進行虛假包裝。具體如下：
1.準則不完善。（1）債務重組利得處理方面的問題。準則規定，債務人債務重組利得一次性計入營業外收入。這樣會導致一些虧損嚴重的房地產公司利用債務重組獲取額外的重組收益形成巨額利潤，使得報表信息質量下降。（2）一些房地產公司利用公允價值來操縱利潤。由于我國房地產行業起步較晚，難以形成一個完全公允的市場機制，而且由于商品房所在的地段、可使用狀況和性質等不盡相同，很難取得同類或是類似房地產的市場價格等，這在一定程度上加大了公允價值確定的難度。一些房地產公司在進行債務重組時會利用公允價值來進行盈余操控。（3）債務重組相關概念難以確定。如房地產公司進行債務重組的最佳時間是何時？由于房地產公司需要的資金龐大、回籠較慢等，房地產公司存在財務困難問題是難免的。但是什么程度的財務困難才能進行債務重組？債權人特別是銀行由于借款資金龐大等原因可能會做出比較大的讓步，從而導致債權人利益嚴重受損甚至國家資金嚴重流失。債權人的讓步程度是什么？準則對此沒有做出規定。
2.監管制度不完善。銀行貸款審批門檻較低等原因導致很多房地產公司只要利用土地抵押就可以取得高額貸款；市場對于房地產住宅質量缺少監管，很多房地產企業為了節省成本，使住宅質量下降，最終導致銷售量下降從而導致財務危機。
（三）所處環境加速房地產行業債務重組
2008年金融危機以及近幾年的房價調控是房地產行業面臨的比較大的環境變化，房地產行業出現了不景氣的情況。2012年5月24日，穆迪亞太企業融資部高級副總裁兼信用評級主任蔡承業指出，由于國內房地產調控政策持續，我國房地產企業流動性進一步變差。他對國內29家房地產企業的壓力測試中發現多家公司面臨債務危機，如綠城（3900.HK）、上海證大（0755.HK）以及沿海家園（1124.HK）等企業不出意外將進行債務重組。而另一家評級機構標準普爾也于2012年發表報告指出，我國房地產公司流動性狀況持續惡化，在標普評級的30家國內房地產公司，今年到期債務占未償債務總合約的31%，進一步增加了債務再融資和還貸壓力。金融危機后，各企業都面臨融資困難的情況，很多企業無法籌集款項，面臨巨額債務壓力。我國目前的環境導致房地產企業債務重組加速，在一定程度上會導致債務重組惡性持續。而且多數房地產公司的債權人為政府和銀行，這樣就會導致國有資產流失甚至造成我國整個經濟危機。
（四）房地產行業融資單一導致債務重組方式單一
我國房地產行業融資渠道單一，銀行貸款是房地產公司最常見、最主要的融資渠道。一般房地產企業都是通過抵押土地或在建工程等方式來獲得貸款的。而且國內房地產長期處于賣方市場，房地產公司是通過預售商品房來回籠資金，同時工程墊款、延長工程費用等現象普遍。回收來的預售款項中有60%也是銀行提供的貸款。這種單一的融資渠道對于房地產企業和銀行都是非常不利的。一方面，如果國家采取緊縮的貨幣政策，那么房地產企業將受到重創。另一方面，銀行成為房地產企業最大的債權人，一旦房地產行業出現嚴重的債務危機，進行債務重組、企業與銀行進行債務協商是必然的。由于房地產企業不像生產制造企業有存貨和固定資產等，而且目前我國房地產現金流惡性減少的情況普遍存在，那么通過現金償還的方式基本不可能。加之銀行本身的特點和房地產發展前景等原因，銀行也不可能同意債務轉為資本的償還方式。那么就只能通過非現金資產和修改其他債務條件的方式來償還債務。但是房地產企業已經將其資產進行抵押，而且房地產泡沫一旦破裂房價急速下跌，對于銀行來說若是同意債務重組也會導致很大程度的損失。為此，修改債務條件來償還債務是比較常用的。對于其他債權人來說也是如此。
二、解決上市公司債務重組中存在問題的對策
（一）完善相關法律法規，明確債務重組目的
在我國債務重組沒有專門的法律法規，一般是分散在《公司法》中，可操作性不強。為此，應繼續完善相關的法律法規，規范企業債務重組業務。可以制定房地產行業債務重組法來規范房地產債務重組，明確債務重組的具體使用范圍和適用對象以及重組后要采取一定的內部治理行動。相關的監管部門要構建一套合理全面的監管體系，明確規定債務重組目的，對于嚴重背離債務重組目的的上市公司應該采取一系列有力的措施，避免債務重組被濫用。而且可以通過對會計人員以及房地產公司內相關監管人員進行后續教育，使得房地產公司更加明確債務重組的目的，避免一定程度上的報表信息失真情況。
（二）完善會計準則，提高各方面信息質量
1.準則對債務重組利得的處理方式可以進行修改。可以將債務重組利得分期計入當期損益，這樣不會給企業當期的利潤造成較大的波動，既有利于企業平穩發展，也有利于財務報表使用者使用相關信息。比如可以先規定一個分攤期，然后再將債務重組利得分期計入遞延收益，到期再將其轉入營業外收入。2.提高公允價值的確定程度。加強會計監督以及相關行業監督，營造良好的估計公允價值的外部環境。要提高對物價部門、評估機構、會計人員等的監督，建立一套平衡機制，讓各個部門對于公允價值的公允程度負責，對于出現過錯的一方要追究其相應的責任。而且要規范公允價值的確定方法。可以結合我國的具體國情以及實務界的要求對不同資產公允價值的估計做出不同的規范，以及確定不同資產公允價值所對應的不同計算方法。3.可以采用一些財務指標來衡量財務困難。比如用凈資產利潤率等財務指標的波動范圍以及利用一些專門的評估機構來衡量財務困難；或是利用一些具體情況如債務人破產多久后其資產仍無法收回等來確定財務困難。對于債務讓步程度進行規定，比如規定債權人債務重組損失不能超過債務重組賬面價值的比例、債務占債權人資產的比例等來確定讓步程度。
（三）多渠道解決債務危機，適當控制房地產行業債務重組
由于近幾年房地產行業不景氣，導致我國中小房地產企業瀕臨破產，從杭州金星到2012年廣東順德廣德業等中小企業的破產申請可以看出，我國房地產行業面臨著嚴重的債務危機。但不是所有的債務危機都需要通過債務重組來解決。對于不是很嚴重的債務危機以及利潤虧損較少的房地產企業可以適當放寬銀行貸款或是上市向社會募集資金的條件，這樣就不用通過債務重組來解決債務危機。
對于符合條件而進行債務重組的企業，應該提高債務重組的門檻。比如對于重組后的企業要進行評估，如果其重組后三個會計年度經營業績沒有明顯提高則要給予公布，對于重組后五個會計年度還沒有達到盈利的企業要對其進行處罰等。這樣會在一定程度上防止房地產企業將債務重組看作是解決債務危機的唯一渠道。即使進行債務重組后也會致力于商品房建造質量、銷售等方面，可以采取差異化的生產建造以及差異化的銷售方式來提高業績。
我國政府也應該采取一定的措施來緩解房地產行業的債務危機，比如在現階段可以適當放松經濟發達地區以及市中心的房價調控；金融危機對我國影響也逐漸下降，可以適當考慮對房地產行業的融資給予照顧；可以為房地產企業海外銷售提供一定的優惠政策；對于政府或國有銀行的借款可以適當放松還款期限等等。
（四）豐富債務重組方式，保障債權人利益
房地產行業債務重組必然會損害債權人利益，應該在一定程度上保障債權人的利益。對于資金比較充裕的債權人如銀行，可以采用以修改債務條件（如多樣的長期附帶或有條件）為主、其他重組方式為輔的債務重組方式。比如當重組后房地產公司利潤達到某個指標的當年應該償還多少債務，或重組后房地產公司負債率低于行業平均水平要償還多少債務。還可以對重組企業的資產進行評估或是銷售量達到一定程度時可以采用資產來償還債務。對于一些資金比較緊張的債權人可以采取先償還的方式，而且對于非國家或是銀行的債權人盡量采取債務轉為資本的重組方式。由于不同企業債務的到期日不同，而且要求的債務重組方式也不一樣，因此豐富融資渠道在一定程度上會豐富債務重組方式，同時也可以緩解企業的債務壓力。X
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