摘要：當前我國各地房價居高不下，國家對個人買賣住房稅收政策也不斷調整，依據現行稅收政策規定，個人轉讓住房應繳納營業稅，其中主要涉及的法規有：《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》（財稅字［1999］210號）、《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅［2011］12號）等。本文對銷售自建住房、銷售普通住宅、銷售非普通住房、無償贈與住房、將受贈住房對外銷售五種情形進行解析。
關鍵詞：營業稅 轉讓個人住房 普通住宅 自建住房
一、銷售自建住房
《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定，單位或者個人自己新建（簡稱自建）建筑物后銷售，其所發生的自建行為，視同發生應稅行為，應依照3%稅率征收“建筑業”營業稅、依照5%稅率征收“銷售不動產”營業稅。綜上，對個人銷售自建住房應征收營業稅。
二、銷售普通住宅
依據財稅［2011］12號文的規定，自2010年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
（一）享受優惠政策的普通住房應滿足的條件。享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下三個條件：住宅小區建筑容積率（指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率）在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。
（二）購買房屋的時間認定。個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，并以此用來判斷所售住房是否超過5年。根據國稅發［2005］89號文規定：“個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間”。同時，《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發［2005］172號）對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確：“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。
（三）營業稅的征收手續。個人將購買超過5年（含5年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。同時，對不能提供屬于普通住房證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按銷售非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。
三、銷售非普通住房
依據財稅［2011］12號文的規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。同時，根據國稅發［2005］89號文規定，對個人購買的非普通住房超過5年（含5年）對外銷售的，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。
四、無償贈與住房
無償贈與不動產行為可分為一般贈與行為和其他無償贈與行為兩類。
（一）一般贈與行為。一般贈與行為包括繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與等。對一般贈與行為不征營業稅。根據國家稅務總局《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］144號）規定，個人向他人無償贈與不動產，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應向稅務機關提交相關證明材料原件、房產所有權證，填報《個人無償贈與不動產登記表》并作出無償贈與聲明，稅務機關審核通過后方可辦理無償贈與免稅手續。對個人無償贈與不動產的，稅務機關不得向其發售發票或者代為開具發票。
（二）其他無償贈與行為。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第五條規定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為。該《實施細則》第二十條規定，納稅人視同發生應稅行為而無營業額的，按下列順序確定其營業額：1.按納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；2.按其他納稅人最近時期發生同類應稅行為的平均價格核定；3.按下列公式核定：營業額=營業成本或者工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業稅稅率）。公式中的成本利潤率，由省、自治區、直轄市稅務局確定。
另外，對于個人無償贈與不動產行為，稅務機關對受贈人將全額征收契稅，并在納稅人的契稅完稅憑證上加蓋“個人無償贈與”印章；房管部門對持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，辦理贈與產權轉移登記手續，對未持有加蓋“個人無償贈與”印章契稅完稅憑證的個人，不予辦理贈與產權轉移登記手續。
五、將受贈住房對外銷售
對受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，依據財稅［2011］12號文的規定進行處理。
在繳納營業稅時，應特別注意購房時間的確定問題。個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售征收營業稅時，兩類無償贈與方式取得住房的購房時間是有區別的。根據國家稅務總局《關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發［2005］172號）規定，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，其住房的購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定；根據國家稅務總局《關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發［2006］144號）規定，對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。X
參考文獻：
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