摘 要：本文從實際出發，首先對新企業所得稅法出臺后與房地產企業相關的變化及所產生的影響進行了深入的探討，而后針對這些變化提出了新的納稅籌劃改進策略，以供其借鑒或參考。
關鍵詞：新企業所得稅法 房地產企業 納稅籌劃策略
一、新企業所得稅法與房地產企業相關的變化
2008年1月1日，最新的《中華人民共和國企業所得稅法》開始實施，新稅法從國家宏觀政策調整的角度，對某些行業企業的所得稅征繳政策與標準進行了重新界定，其目的是為了優化產業結構，加速產業轉型，使國民經濟能夠更為健康、快速的發展。就房地產行業而言，新企業所得稅法的出臺對該行業企業也產生了較大的影響，為此其納稅籌劃策略也需進行相應的調整。
（一）所得稅的預繳
按照新稅法及相關通知的要求，房地產開發企業所得稅繳納方式由以往的按年清繳，轉為按季（或月）預繳，并明確了相關項目的預繳利潤率區間，對于非經濟適用房開發項目，位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的，不得低于20%；符合規定的經濟適用房開發項目不得低于3%，而此前房地產開發企業的預繳所得稅利潤率一般為15%，這必然會增加企業的即期所得稅稅負，壓縮其納稅籌劃空間，并對其資金鏈產生較大壓力。
（二）固定資產折舊
依據新企業所得稅法，各企業固定資產的折舊年限有了明顯的降低，這非常有利于企業的投資回攏，減少企業經營前期的現金流出，從而刺激企業進一步加速固定資產的更新。再者，固定資產購置時所發生的增值稅今后可予以一次性抵扣，而非像之前需通過每年折舊來予以扣除，企業為此相當于增加了一部分遞延所得稅負債，并由此從政府處獲得了一部分資金時間性價值。
（三）研發費用扣除
與舊稅法相比，新稅法細化了研發費用的扣除標準與內容，并對企業所從事研發活動的范疇進行了進一步界定。例如，對于企業已形成無形資產的研發費用，則規定可按其成本的150%予以攤銷，其攤銷方法為直線法，年限不得低于10年。再如，依據國稅發[2008]116號文件的要求，企業可予以加計扣除的八項研發費用包括新產品設計費、研發人員薪酬、驗收評審費用等等。
此外，新企業所得稅法還擴大了關聯方借款受限范圍，包括非關聯方提供、但由關聯方擔保且負有連帶責任的債權性投資，關聯方之間的融資租賃等，而舊稅法并未將其包含其中。同時，新稅法也提高了小型微利企業的界定標準，這將進一步擴大業內企業的稅收優惠范圍，減少其所得稅稅負。
二、新稅法下房地產企業納稅籌劃策略的改進
（一）充分利用差額毛利率
所謂差額毛利率，是指房地產企業的實際銷售毛利率與預計計稅毛利率或預計銷售毛利率的差額。一般而言，房地產行業的實際毛利率應為30%以上，近年來受政策調控雖有所下降，但也應在30%左右；而依據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》文件的要求，其預計計稅毛利率一般為5%～20%，這兩者所造成的差必然會形成一定的納稅籌劃空間。
首先，合理推遲工程竣工時間。一般而言，房地產項目實體完工后，最快可于1個月辦理好完工竣工備案手續，再過一兩個月就可辦妥竣工結算手續；例如，A項目2010年3月實體已完工，但該企業到2010年7月才辦理完工竣工備案及交房手續，因此跨過了2010年6月企業所得稅的匯算清繳期，以此便可按按預計銷售毛利率預繳其企業所得稅，然后到2011年6月企業所得稅匯算清繳時，再按其實際銷售毛利率補繳即可，相當于節省了一部分貸款利息。
其次，合理推遲工程結算時間。與上相類似，A項目在2010年7月辦理完工竣工備案及交房手續后，原本8至9月便可辦妥竣工結算手續，但為規避2010年第三季度企業所得稅申報，將其延長至下一年2月或5月，由此會形成一定的差額毛利率，其納稅籌劃收益等于延期繳納的所得稅費用乘以該段時期的銀行貸款利率。在此需注意的是，由于各省市對國稅發[2009]31號文件的執行力度不同，各地房地產企業需加強對相關文件的解讀，以規避其稅收風險。
（二）對利潤進行合理轉移
所謂利潤轉移，就是指通過總公司及分公司之間的關聯方交易將利潤轉移至具有稅收優惠政策的一方，從而達到有效降低所得稅稅負的目的。一般來說，房地產企業可以針對不同的行業稅收優惠政策設立諸多為其自身服務的子公司，這其中包括建筑施工公司、規劃設計公司、物業管理公司、裝飾裝修公司、運輸服務公司、營銷策劃公司等等，然后通過內部交易價格將其利潤轉移至這些子公司的賬下，由此將整個企業的所得稅稅負降低至一個較低的水平。
（三）加大技術研發的投入
為了充分享受研發費用的加計扣除政策，同時提升其科研技術水平，房地產企業應適時加強與科研院所、大專院校的合作，與其共同開發新技術、新產品與新工藝。而在研發費用的賬務處理上，各房地產企業應遵照新稅法的有關規定，對研發費用實行專賬管理，針對不同研發項目分別反映、確認其研發費用，如實填寫年度可加計扣除的各項研發費用的實際發生額，并有效區分資本化支出與費用化支出，以獲得稅務部門的充分認可，有效規避其稅收風險。
