摘 要：本文作者通過切身工作體會，解析了當前經濟適用住房建設管理中存在的問題，提出了一些個人見解及解決措施。
關鍵詞：經濟適用住房；現狀；問題；解決措施
前言：
閻良作為西安“副中心”和渭北工業區航空工業組團，正在向著50萬人口、60平方公里規模的西安國際化大都市副中心城市邁進。在加快建設副中心城市的進程中，對住房保障管理工作的要求也在進一步提高。根據我區經濟適用住房啟動4年以來實施中出現的一系列問題，引發了一系列思考。現就我一點不成熟的想法與各位共同探討。
一、經濟適用住房實際建設量和需求量矛盾突出
由于經濟適用住房如果由開發企業實施利潤空間只有3%，所以開發企業大多沒有興趣，做善事的開發企業更不多。所以閻良區的經濟適用住房是由當地區政府組織實施的。閻良區自2009年起啟動經濟適用住房建設，截至目前建成和在建經濟適用住房共計570套，總建筑面積6.7萬平方米，總投資1.4億元。按照成本價累計出售經濟適用住房118套，閑置452套尚未銷售。收取購房款不足2000萬元，建設資金差額1.2億元。如今出現了這么大的資金缺口，當地政府的壓力當然很大。
為什么會出現這種情況呢？難道是銷售價格定的太高了嗎？不是的。閻良區經濟適用住房的出售價格為多層磚混結構每平方米2044元，高層剪力墻結構每平方米2631元，對于閻良區這樣一個經濟比較發達的城市，與當地的商品房差價已經達到了每平方米1300元以上。銷售價格顯然不高，居然銷售情況這么差，主要原因是申請條件門檻定的較高，符合條件的人群不多，而上級政府又不切實際的下達建設任務。
閻良區的城鎮經濟適用住房申請條件為家庭人均月收入低于1230元。按照這個標準，我區低收入家庭摸底數據約為800戶，其中低保家庭占多數，約占總戶數的80%。低保家庭大多以申請廉租住房租金補貼和實物配租保障為主，申請經濟適用住房的家庭非常少。如果建設的經濟適用住房超過了需求數量，則自然會造成閑置。而上級部門行政性的下達任務，而且簽訂目標責任書。截止2012年，累計下達閻良區經濟適用住房建設任務400套，實際當地建設570套。任務套數和實際建設套數均遠遠超過了當地的經濟適用住房實際需求，所以才會造成經濟適用住房的閑置和資金回籠困難。
二、低收入家庭還是買不起經適房
作為一種以銷售為主的保障性住房，經濟適用房在解決城市困難群眾住房問題中的依然有不少低收入居民買不起。低收入家庭買不起，中等收入家庭不能購買，所以才會出現大量經濟適用住房滯銷的現象。
城市低收入家庭的收入與經濟適用住房銷售價格之間的差額矛盾到底有多大呢？拿閻良區的低收入家庭的收入和經濟適用住房的價格進行分析作為例證。
閻良區低收入家庭中低保家庭占到了80%，而低保家庭人均月收入不高于410元。這部分人群構成了潛在的購買經濟適用住房的主力軍。按照一個3口之家進行核算。家庭中一般有兩口人有收入，年總收入最高不超過9840元。一套60平方米的經濟適用住房，單價按2631元計算，總價為157860元。對一個低收入家庭來說不吃不喝需要16年才能買起。國際上公認的合理的房價收入比（指住房價格與城市居民家庭年收入之比）只為4-6倍（年）。再說家庭也不可能不吃不喝，可能還要供學生上大學等實際消費問題。
在低保家庭以外的低收入家庭僅占到20%，這部分人群即使全部購買經濟適用住房，也不可能將所有下達建設的經濟適用住房全部消化掉。而且這部分人群中也有相當一部分家庭買不起經濟適用住房。
三、經適房易滋生腐敗和社會分配不公
雖然經濟適用住房開發利潤受限，但仍有一部分開發商抱著鉆政府空子的想法，進行經濟適用住房開發，想方設法攫取經濟適用住房建設銷售中的灰色利潤。我區經濟適用住房雖然由政府組織實施，但其他城市有相當多的經濟適用住房由開發商進行開發建設和出售。經濟適用房由開發商建設，政府給予優惠，按限價銷售。如果對房屋售價控制不嚴，易使開發商取得不合理的利潤。在當前社會誠信系統不完善的條件下，經適房很容易流入到實際不缺房、著眼于升值的投資者手中。比如有的地區就曾出現過開著寶馬去買經適房，本不缺房的居民將手中的經適房出租牟利的現象也不鮮見。
我覺得只要是經濟適用房，也就是動用了政府一定的財政，也就是說納稅人的錢，把這筆錢補到了少數人的身上。而在現有的這種管理體制下，又難免有一些腐敗行為的發生，所以無論采取什么措施，經濟適用房都很難達到解決住房保障，特別是低收入住房的初衷，所以我個人認為，還是要取消經濟適用房，加大廉租房的建設。
四、建議取消經適房制度，執行一元化的廉租房制度
既然經濟適用住房制度有那么多缺陷，倒不如取消經濟適用住房制度，取而代之的是廉租住房制度。
“廉租房制度是住房資源匱乏的國家和地區，解決低收入城鎮居民住房問題的主要途徑和有效辦法，廉租房已經有國際成功經驗，如新加坡和中國香港等，都是以此來進行保障。”在香港，有 30％的居民住政府廉租房，35％在社會上租房，只有35％的居民才擁有商品房。”廉租房的好處是取得成本較低，不像經適房需要購買，可解決多數低收入者的安居樂業。另一方面，也可為商品房市場騰出發展空間。
“實行廉租住房一元化的住房保障制度，可以促使那些有一定購買商品房能力，而原本希望享受經濟適用房的居民，購買符合自身消費能力的商品房。既節約了社會保障性住房資源，又促進了房地產市場的發展。這更能拉動土地、稅收和房地產上下游產業經濟，以及城市經濟全面發展。”
目前我省實行的住房保障政策包括經濟適用住房、廉租住房（實物配租、租金補貼）、公共租賃住房、限價商品房，種類繁多，操作起來很是不便，群眾理解政策也存在困難，如果把這種復雜的管理變得簡單了也是一種貢獻。
五、結束語：
綜上所述，建議取消現行的廉租房和經濟適用房并行的“二元化”做法，在西安市或者是閻良區通過實施廉租房制度，即通過實物配租和廉租住房租金補貼兩種相結合的方式來解決低收入城鎮居民的住房問題，應該會是一種有效的住房保障做法。
