近年來，隨著房價的節節攀升，房地產市場非常景氣。擁有房地產的公司在資產負債表日如果以公允價值為基礎調整資產的賬面價值，可以增加資產賬面價值；同時將公允價值變動計入當期損益后，增強企業的盈利水平。基于新準則的出臺，理論界普遍預測大部分公司會傾向于采用公允價值模式后續計量投資性房地產，但自新準則頒布三年來，企業的選擇卻并非如此。
一、投資性房地產會計政策選擇現狀
2007年是新準則實施的第一年，擁有投資性房地產的企業有630家，僅18家采用公允價值計量模式，2008年擁有投資性房地產的企業增加到690家，而采用公允價值模式計量的只比上年增加了4家。截止2010年3月31日，擁有投資性房地產的上市公司共615家，采用公允價值模式計量投資性房地產的上市公司僅26家。具體數據如表1所示：
數據顯示，在新準則實施的三年內，只有不到5%的上市公司選擇了引入公允價值計量模式，而超過95%的公司，仍然青睞于采用成本模式計量投資性房地產，上市公司對會計政策的選擇與之前理論界預期形成鮮明對比。
二、會計政策選擇與利益相關者契約
會計政策在形式上表現為會計過程的一種技術規范，但本質上是一種經濟、政治利益的博弈規則和契約安排，它對企業各契約相關方的利益分配關系產生一定的影響。從契約理論視角看，企業進行會計政策選擇的動因主要包括：報酬契約。由于以會計盈利為基礎的報酬契約的存在，將誘使企業管理當局出于私利而進行特定的會計政策選擇；債務契約。債務契約的存在使得企業管理者往往通過會計政策選擇來降低企業違反保護性貸款契約的可能性，甚至達到以“隱蔽”的方式轉移財富的目的；政治成本。政治家和政府官員的自利性決定了其謀求自身利益的最大化，他們會通過制定包括會計準則在內的各種管制型規章，將社會資源的控制權轉移到政府手中。利益相關者的各種契約是會計政策的影響因素，具體表現在：
（一）報酬契約對投資性房地產計量模式選擇的影響 管理契約即管理者的報酬契約，企業管理當局對會計政策的選擇以維護個人收益最大化為企業立場，經理處于自身利益考慮一般會采用增加當期利潤的會計政策。投資性房地產的公允價值變動可以計入當期損益，可以增加企業的賬面利潤，但在我國當前的市場環境下，對投資性房地產采用公允價值計量存在巨大的風險，因為我國的房地產市場比較特殊，它的價格不是由供求關系決定的，這就導致了房地產市場價格的波動性，對公司的影響的不確定性增加。以2008年改變投資性房地產計量模式的泛海建設和2009年改變投資性房地產計量模式的中航地產為例，如表2所示：
由表2可知，2008年由于金融危機的影響，我國的房地產市場低迷，使得在2008年改變計量模式的泛海建設，公允價值變動對凈利潤產生了負面的影響，中航地產在對2008年利潤追溯調整時，同樣對凈利潤產生了負面影響，影響比例達到42.83%，而2009年回暖的房地產市場給中航地產帶來了巨大的收益，在中航地產公布的2009年年報中，投資性房地產公允價值變動23229036.4元，公司年度凈利潤為62867532.17，公允價值變動占凈利潤比例為36.95%。可見公允價值計量會對公司的凈利潤產生很大的影響，在市場環境不穩定時，會加劇企業的利潤波動。
（二）債務契約對投資性房地產計量模式選擇的影響 出于不違背債務契約的目的，管理層會通過會計政策手段來增加當期利潤，從而增加企業的凈資產，降低資產負債率。采用公允價值計量投資性房地產可以更公允、客觀地反應資產的真實價值，改善公司的資本結構，特別是房地產上市公司在轉換計量模式之前，資產負債率居高不下，公允價值的引入將在相當大的程度上提高企業的總資產規模，增強企業的融資能力，同報酬契約對會計政策選擇的影響一樣，這種改善只是在市場環境良好時才能夠實現。
（三）政治成本對投資性房地產計量模式選擇的影響 政治成本表現為：稅收管理。稅收會增加企業的成本，減少其現金流量，公司管理人員總是希望通過各種努力以降低現實和潛在的稅負；潛在危機的影響。企業會計信息中的報告盈余往往會引起政府官員和管理機構的注意，我國上市公司大多是國有企業改制而來，較大規模的國有上市公司是公眾和媒體關注的焦點，是政府宏觀調控和重點監督的對象，這些規模較大的上市公司是不愿意采用增加當期利潤的組合會計政策，規模越大的企業可能選擇將現在的盈余遞延到將來的會計政策。
總之，企業管理者由于相關契約因素的影響，在契約利益相關者的利益無法得到保證的情況下，對投資性房地會計政策的選擇出于謹慎的態度。因此，大部分的企業對于投資性房地產的會計政策選擇上，仍會采用成本計量模式。
三、利益相關者間的博弈分析
會計政策的最終選擇是各利益主體相互博弈的結果，博弈中的各方都希望自身的利益達到最大化。在投資性房地產會計政策的選擇中，相關利益者間的博弈主要分為：會計準則制定者與經營者之間的博弈；經營者與所有者之間的靜態博弈。
（一）會計準則制定者與單個經營者之間的博弈 在投資性房地產的相關會計準則中，政府希望制定的會計準則有利于宏觀調控，為了穩定房地產市場，政府采取了嚴格的公允價值計量準入制度，政府對投資性投資性當地產會計準則的制定極大地影響了企業對會計政策的選擇。新會計準則規定，投資性房地產優先以成本模式計量，當條件允許時可以以公允價值計量，前面分析到企業在當前環境下以公允價值計量會付出政治成本，假設企業在選擇成本計量時效用為6，選擇公允價值計量沒有引起相關部門關注時效用為10，獲得關注時效用為4；再假設企業以公允價值計量被關注的概率為P，不被關注的概率為1－P。如圖1所示：
此時，企業的策略選擇取決于期望獲利的大小。采用成本模式的期望效用為6P＋6（1－P）＝6，采用公允價值計量的期望效用為4P＋10（1－P）＝10-6 P，此時若6＞10－6 P，即P＞2/3，企業選擇成本模式計量；若P＜2/3時，企業選擇公允價值計量。由此模式可以看出，企業對于投資性房地產模式的選擇有一部分的影響因素為政府的監管和政府的宏觀調控政策。當政府對公允價值計量實行嚴格的準入制度時，企業選擇公允價值計量會付出較大的政治成本，此時，企業傾向成本模式計量；當公允價值計量運用環境成熟，政府極力的推廣下，企業選擇公允價值計量會帶來更多的效用，此時，企業才會傾向公允價值計量模式。
（二）經營者與所有者之間的博弈博弈中的經營者有兩種選擇即公允價值計量和成本模式計量，投資者也有兩個選擇即贊成與反對。由于投資者很少參與到企業日常的經營活動中，對經營者的選擇并不獲得完全的信息。假設在此博弈模型中，博弈雙方兩個人不同選擇，投資者不知道經營者先行動會采用什么樣的具體行動，即靜態博弈。如圖2所示。企業在經營過程中，投資者關注的是分紅和股票價格，在房地產市場良好時，采用公允價值計量會增加企業賬面利潤，進而推動股票價格的上升，但是這種提高股票價格的因素是不確定的，會隨著市場環境即公允價值波動而波動；從分紅的角度來看，采用公允價值計量會增加企業的未分配利潤，而這些未分配利潤有一部分是由公允價值變動組成，這是未實現的利得，并沒有相應的現金流入。
給定企業選擇成本模式計量，在目前的市場環境下，投資者的最優選擇為贊成，以獲得效用6單位；給定企業公允價值計量，從目前的市場環境看，投資者的最優選擇是反對，以獲得最大效用4單位。在這種博弈下，博弈均衡為（成本模式計量，贊成），最終雙方獲得效用6個單位。因此，站在企業的角度，無論從企業的經營者角度出發，還是站在企業所有者的角度，出于利益最大化，企業的最終選擇，仍然是成本計量模式。
四、結論
隨著我國的國際貿易的逐漸增多，公允價值計量有利于提高我國會計信息與國際間的配比性，而且公允價值計量更加符合資產和負責的定義。鑒于投資性房地產采用公允價值計量對企業產生的影響，提出對投資性房地產計量模式的幾點建議：（1）完善操作指南。目前，我國的資本市場尚不完善，公允價值的取得成本較大，且政府對公允價值計量模式的運用準入條件較高，不允許采用估值技術，應參考同類或類似的房地產價格，同時公允價值計量后，公允價值會加大利潤的波動幅度，從而誤導投資者債權人等相關利益者，這些都給公允價值計量的實際運用造成障礙。對此，會計準則的制定者應該結合我國國情推出一個更具操作性的公允價值計量的理論及應用指南，這個指南應詳細的指導企業合理的運用公允價值。（2）加強政府監管。公允價值需要專業人士的職業判斷，這就使得上市公司利用公允價值來操縱利潤，為了保證廣大投資者的利益和資本市場的穩定，相關部門必需較強公允價值的應用監督。（3）出臺稅收優惠政策。上面分析到，目前上市公司謹慎運用公允價值的原因，稅收成本是其中很重要的一部分，改變計量模式會增加公司的稅收負擔，由此，相關部門應該出臺一些稅收優惠政策來減輕企業的稅收負擔，避免企業是因為避稅而繼續使用歷史成本計量。（4）加強會計人員的職業素質。對于公允價值，更多的是需要會計人員的職業判斷，這就提高了對會計人員的要求，且公允價值在操作上很大程度上受到主觀因素的影響，會計人員職業素質也成為公允價值推廣的重要因素。
