住宅投資 經濟增長 因果關系
一、引言
自從改革開放以來，中國經濟發展迅速，并且發展勢頭良好，在中期內GDP的指標有望保持8%的發展速度。與此相對應，中國的住宅投資的規模迅速擴大，住宅投資對經濟發展的作用和地位日益提高。房地產行業已成為了有關地方的支柱產業，對地方經濟有著舉足輕重的作用。但是住宅投資的過快發展也不可避免地給國民經濟帶來了泡沫，如果泡沫破滅將會對中國經濟的發展帶來不可預計的后果。對于中國住宅投資與經濟增長的相互關系，學術界說法不一。本文將在第二部分對已有文獻進行回顧，第三部分結合經濟學理論展開分析和討論，最后一部分得出結論。
二、文獻綜述
對于住宅投資與經濟增長之間領先—滯后關系的爭論早已有之，20世紀80年代已開始出現一些利用數據進行討論的文獻。Boléat &Coles（1987）[ ]列表比較了1960—1983年英國、美國、西德、法國、意大利、加拿大、日本等工業化國家住宅投資占GDP 的百分比與人均GDP 的年增長率，發現二者之間存在著相關關系，認為住宅投資不像是會阻礙經濟的發展，因果關系的方向是經濟的高速增長使得這些國家能夠將更多的資源投到住宅上。Greenwood &Hercowitz（1991）[ ]觀察美國1954—1989年的家庭耐用消費品、住宅投資與商業投資的數據，指出住宅投資引領商業投資和其他宏觀經濟變量。
國內的一些學者也已從實證的角度探討了中國住宅投資與經濟增長之間的關系。Liu et al.（2002）[ ]應用1981—2000年的全國性年度數據，鄭思齊（2003）[ ]應用1981—2001年的全國性年度數據，探討中國住宅投資與GDP之間的動態聯系，都發現住宅投資的增長和波動對GDP有較大的影響，而GDP主要通過長期均衡關系來調整住宅投資的增長。但這兩項研究使用的時間序列短，使用帶有滯后項的復雜估計模型又使有效樣本進一步縮水，降低了結論的可靠性。沈悅、劉洪玉（2004）[ ]使用中國1986—2002年的年度數據，運用協整分析、脈沖響應函數和預測均方差分解考察了房地產開發投資與GDP互動關系。他們發現，GDP是房地產開發投資的Granger因，但反之不成立；房地產開發投資對GDP的脈沖響應和貢獻均大于后者對前者的影響。
從以上對文獻的梳理可以看出，有關住宅投資與經濟增長互動關系的爭論一直未有定論，需要具體問題具體分析。本文試圖運用經濟學理論，借鑒國內外已有的研究成果，對我國住宅投資與經濟增長的關系展開分析，并結合實證的檢驗。
三、理論分析
住宅投資作為房地產投資中的一大類，是指在新房和公寓的建造以及現有住宅的改善和維護上的支出，主要包括普通住宅、公寓、排屋、別墅等，區別于房地產投資中的商業營業用房和寫字樓。住房以其使用壽命的長期性而被劃分為資產，是任何財富擁有者都能夠擁有的財富之一，也正因此，每年新增的住房投資僅占既有住房存量的很小比例。住房投資是固定資產投資中的重要組成部分，同時也是最為能動的部分之一。
經濟增長通常是指在一個較長的時間跨度上，一個國家人均產出（或人均收入）水平的持續增加，常用GDP（國內生產總值）作為通用指標對其進行衡量。目前，我國投資對經濟增長的貢獻遠大于消費，經濟增長仍是投資主導型的。圖1 給出了1981—2010年GDP 的增長率和住宅投資的增長率，從圖中可以看到，在我國經濟的轉軌過程中，住宅投資和經濟增長保持較強的相關性。另一個特點是，住宅投資的波動幅度明顯比經濟周期的波動幅度大，1993年住宅投資額的增長率為58.76%，同年經濟的增速為31.24%，住宅投資增長高于經濟增長27.5個百分點。住宅投資的快速增長是否成為中國經濟增長的“熱源”，是判斷我國住宅投資增長合理性的重要依據。
（一）住宅投資對經濟增長的影響
根據凱恩斯的有效需求決定模型，社會投資規模對一個國家的經濟增長有重大影響。
假設一個社會僅由企業和居民兩個部門所組成，總需求Y由消費支出C和投資支出I構成，而住宅投資HI=，則有：
說明住宅投資的變動將以它的倍數來影響產出的變動，對經濟增長的影響有乘數效應。但是，投資乘數效應是在一系列假定條件下得出的理論值，現實生活中，由于受多種干擾因素的影響，投資乘數的實際作用比其理論值要低得多。
然而，住宅產業的產業關聯度很高，同上下游產業聯系緊密，住宅建設活動本身、對建筑材料和設備產生的需求、入住居民的消費支出都會對國民經濟增長做出貢獻。根據世界銀行對50多個國家住房投資的研究，1美元的住房投資能夠另外帶動其它產業部門中2美元的產出，住房建設所提供的1個就業機會又可以在其它行業中創造2個就業機會，這種乘數效應在其它的投資活動中是較為少見的。由此可見，住房投資和住房建設對各產業部門有較強的帶動作用，能夠高效率地促進國民經濟的增長。
（二）經濟增長對住宅投資的影響
住宅是庇護遮蔽的場所、私密的空間、投資的工具，一定程度上還是財富與社會地位的象征。住宅不僅是一種消費品和生產要素，還是一種投資品，它和有價證券、貨幣資金一起構成居民持有的主要資產。作為投資品的特殊性，使得房地產價格像金融資產一樣，會出現劇烈的波動。
住宅的價格是由市場上的需求和供給確定的。需求方面，通常可以分為消費需求、投資需求和投機需求。消費需求是指人們為了自住而購買住房所引發的需求，通常與人們的收入、財富，以及該地區的人口增長等因素有關，住宅成本的主要部分就是住宅抵押貸款利息。投資需求是指購買房子出租，期望從租金收入中獲得回報的需求，住宅的租金中大部分是對住宅所占用的資金的報酬。投機需求是指購買房子希望通過房價的變動，買賣房子，賺取差價，獲取收益。如果市場存在過度的投機行為，房地產價格將會在快速增長的同時開始醞釀泡沫，而泡沫最終總是要破滅的。同時，在宏觀層面上，隨著一國的經濟增長，居民收入的整體增加，也會增加對住房的需求。盡管我國經濟發展面臨著來自國際國內的嚴重困難和嚴峻挑戰，但我國經濟發展的基本面和長期趨勢沒有改變，中國的GDP 在中期內仍然有望保持8%左右的增長速度，居民可支配收入將較快增長，這是房地產未來實現較快增長的基礎和前提。
