房價調控 房地產市場 宏觀政策
一、北京市房價調控狀況
北京是我國的政治、經濟和文化中心，房地產業需求尤為旺盛。天價地、高房價、住房難等問題難以解決在全國范圍內都最為明顯。根據對北京市房地產業30多年來的發展情況來看，切實地提高銷售率是解決地區住房問題、穩定房地產業發展的關鍵所在。壓低炒房熱情、減少房屋積壓，讓普通民眾而非擁有大量資金的投機者真正買得起房、住得起房，必須要讓市場在良性循環的氛圍內發展。其中，效果最為明顯的做法是提高人民的收入水平，提高購買力，就目前的情況而言，需要購房政策的鼓勵積極的消費政策，引導人們正當合理的消費。
現階段國家實行適度緊縮的財政政策和貨幣政策，房價調控政策正是在這一背景下出臺，對房地產業的各個環節均出臺政策進行嚴格監管和控制。就北京而言，強烈的政策信號集中對土地源頭、開發過程和消費者三方面進行控制，并為建設保障性、改善性住房提供動力，成為大中城市新一輪樓市調控的規范樣本。
二、北京市房地產宏觀調控政策概覽
（一）繼續嚴控土地交易
2010年4月16日，試點“限房價、競地價”及“限地價、競政策性住房面積”土地競買方式。2010年11月3日北京市土地出讓再推行掛牌上市的土地設定價格上限，達到上限的多個開發商，需靠投報配建租賃房的面積最后決定。
（二）全面廢止購房優惠，對居民購房做出限制
北京11部門2月21日聯合出臺促進樓市發展意見，全面廢止購房優惠政策。 “京八條”等系列政策進一步加強了對房地產稅收、信貸等各個方面的監管，其中最引人矚目的當屬對北京市民購房套數的限制，并引領了全國各大中城市頒布限購令的高潮。
（三）全面啟動公共租賃住房申請、審核、配租工作
“京八條”中明確表示進一步貫徹落實國家和本市房地產市場調控政策，切實將房價控制在合理水平。有關部門要切實承擔起住房保障和穩定房價的責任，繼續增加土地有效供應，進一步加大保障性住房和普通商品住房建設力度，嚴格執行差別化住房信貸和稅收政策，進一步有效遏制投機投資性購房，加強監管，促進房地產市場平穩健康發展。
三、房地產宏觀經濟調控政策影響
北京市在國家調控房地產的背景下所提出的政策具有三個較為明顯的特點：目標明確，調控重點在與投資性客戶群體；出臺及時，均卡在方式回暖抬頭之前，抑制報復性反彈；力度超前，信貸、公積金、保障方與市場管理全面壓制。
2009年開始加大力度的房地產調控政策所產生的影響于2010年逐漸顯現。土地、住房和房價情況均受波及。
（一）土地情況
土地供應量：2010年1—5月均高于2009年同期，6—10月，均低于2009年同期，11—12月，均高于2009年同期。表明下半年，土地供給的力度有所加大。
土地成交量：2010年10月前土地成交狀況總體低于2009年，但在10月份后土地市場呈現新一波成交高潮。
土地成交價：2010年均價波動頻繁，4月份嚴厲調控措施出臺后仍呈震蕩上行之勢，拿地踴躍，溢價上升。總體1—5月均價高于09年同期，之后持平。
（二）住房情況
商品房供應面積2010年第四季度均高于2009年同期，其它月份商品房供應面積均低于2009年同期。成交情況2010年商品成交房套數、成交面積均低于2009年同期水平。
（三）房價情況
新建住房：2010年5月實施新政策以來同比漲幅連續6個月回落，從22%降至2010年11月的14.3%；二手住房：同比漲幅從6.8%降至3.9%。
四、結論與建議
總體而言，以2010年出臺的一系列政策為代表的房地產價格調控政策在北京產生了較為明顯和積極地效果。根據現有研究成果，針對房價穩定，投資性需求得到抑制，但保障性需求釋放后勁不足的情況，現為全國范圍內穩定房地產市場，建立健康持續的房地產經濟秩序提出建議：
（一）建設房地產信息統計和預警調控制度
2010年北京市開始著手搜集城市居民的購房和居住情況，為掌握居民整體住房需求和特殊人群分級、識別制度，開展完善、公平的保障性住房建設奠定基礎。
此外，房地產受資本市場影響，對其供需的短期調控也很必要，因此需要建設科學的房地產信息統計和預警調控制度，有利于消除市場誤導，提供政策和消費依據，做到適時檢測，準確反映，靈活干預。
（二）規范房地產開發監管流程
房地產開發具有長周期特點，要從各個環節同時進行調控，以降低政策時滯效應，獲得明顯的收效。此外，除了現有的調控政策和監管措施，還要規范對土地的管理過程，采取進程監督，為地區土地合理規劃提供保障。
