房地產(chǎn)企業(yè) 開發(fā)成本 分?jǐn)?研究
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偢攀?br />
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本概述
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本，一般可劃分為建筑成本和土地成本兩大類，也就使得建筑成本構(gòu)成比較復(fù)雜，既包括前期費用和房屋的建造成本，還包括與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的配套設(shè)施費用，以及預(yù)提的商品房維修費用、白蟻防治費等其他間接費用；土地成本構(gòu)成則比較簡單，即取得用于開發(fā)的土地及土地使用權(quán)的全部支出。復(fù)雜的房地產(chǎn)開發(fā)成本也就使得房地產(chǎn)成本分?jǐn)傠y度大大加深。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偟母攀?br />
房地產(chǎn)開發(fā)屬于比較特殊的產(chǎn)業(yè)，而對于房地產(chǎn)會計核算制度有著一定的特殊性，特別是開發(fā)成本的核問題關(guān)乎企業(yè)的切實利益。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程主要包括五個部分，分別為：確定成本對象、歸集成本（開發(fā)成本）、分?jǐn)偝杀尽⒔Y(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)成品（開發(fā)產(chǎn)品）和結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。最為重要的還是房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中的開發(fā)成本核算。然而，目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算中，房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)會計對于開發(fā)成本的歸集與分?jǐn)倕s是困難重重。
對于房地產(chǎn)成本的分?jǐn)偩哂袑ｉT的要求，其分?jǐn)偡绞胶头椒ǘ寂c其他行業(yè)的成本分?jǐn)偩哂泻艽蟮膮^(qū)別，成本分?jǐn)偟膶ο蠹确鞘峭耆杀疽卜鞘侵圃斐杀镜姆謹(jǐn)偡椒ǎ壳吧袥]有較規(guī)范的成本分?jǐn)偩唧w辦法來指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算工作，也就使得房地產(chǎn)企業(yè)會計難以根據(jù)按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傇瓌t
房地產(chǎn)會計對于開發(fā)成本的分?jǐn)偸轻槍Ψ康禺a(chǎn)開核算在開發(fā)成本上的多變性的時間、空間范圍所作的合理設(shè)定。對此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)會計根據(jù)所面臨多變的環(huán)境，比如核算的空間范圍、所采用貨幣的幣值、核算對象的狀態(tài)、會計報告的時間要求等，結(jié)合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)的成本分?jǐn)偩哂幸欢ǖ脑瓌t。在房地產(chǎn)開發(fā)成本的具體分?jǐn)傔^程中，房地產(chǎn)開發(fā)成本及費用的歸集原則應(yīng)符合權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，而分?jǐn)傇瓌t應(yīng)符合重要性則、受益性原則和配比原則。
（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t
房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)偱浔仍瓌t是指房地產(chǎn)企業(yè)一個會計期間內(nèi)的各項營業(yè)收入和與其相關(guān)的成本、費用應(yīng)當(dāng)在同一個會計期間內(nèi)入賬，以正確地確定各該會計期間的損益。因此，配比是指相互配合和對比。它具體包括：因果配比，即直接配比。比如產(chǎn)品銷售收入和相應(yīng)的成本期間配比，即間接配比。比如同一期間的收入和相應(yīng)的期間費用，采用了配比原則的房地產(chǎn)會計對于成本的分配能夠與權(quán)責(zé)發(fā)生制緊密相聯(lián)起來。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則
房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)傊?jǐn)慎性原則，也即穩(wěn)健性原則、審慎性原則，它是指企業(yè)進(jìn)行會計核算時，對于屬于估計性的事項，應(yīng)當(dāng)注意穩(wěn)妥、謹(jǐn)慎從事并留有余地。通俗的謹(jǐn)慎性就是“寧愿考慮可能發(fā)生的費用、損失和負(fù)債，不去考慮可能發(fā)生的收入、收益和資產(chǎn)”。又或者換句話說：費用、損失和負(fù)債不得低估，收入、收益和資產(chǎn)不得高估。開發(fā)成本分?jǐn)倳r的謹(jǐn)慎性原則有時也被認(rèn)為是一種修正性慣例，對于房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)偰鼙憩F(xiàn)出加速折舊法、計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、物價持續(xù)上漲時的存貨計價采用后進(jìn)先出法等。
（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傊匾栽瓌t要求房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計確認(rèn)、計量過程中對交易或事項應(yīng)當(dāng)區(qū)別其重要程度，采用不同的核算方式。而重要事項應(yīng)當(dāng)按、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傄?guī)定的原則處理、并充分準(zhǔn)確的披露，在不影響會計信息有用性的前提下，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。
三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)偟膶嵤┎呗?br />
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本分?jǐn)傟P(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)的核算效果，房地產(chǎn)企業(yè)會計根據(jù)上述原則，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙嶋H情況，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偂?br />
對于具體的房地產(chǎn)企業(yè)成本分?jǐn)偸牵ㄟ^總結(jié)，在具體實施時，主要根據(jù)能分清成本核算對象的，直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中。而規(guī)劃有兩個及以上物業(yè)類型的房地產(chǎn)項目，根據(jù)各物業(yè)類型的建筑面積占總建筑面積的比例計算確定。最后不可售公建物業(yè)能明確受益范圍的，按各期（區(qū)）建筑面積占總建筑面積的比例計算，按受益范圍分?jǐn)傆嬋肫渌飿I(yè)。
但是，不能明確受益范圍的，由于不確定因素諸多，在項目總體中，因具體情況而定。國稅發(fā)[2009]31文件對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31文件總結(jié)可知：占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。預(yù)算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。
而具體用這些方法是，通過總結(jié)，可得出四條方案：對于基礎(chǔ)設(shè)施而言，屬于共同成本，應(yīng)該按照建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法；對于公共配套設(shè)施費而言，也是共同成本，適用于建筑面積法來進(jìn)行開發(fā)成本的分?jǐn)偅_發(fā)間接費和借款費用都是間接成本，開發(fā)間接費適用于建筑面積法，直接成本法和預(yù)算造價法，而借款費用適用于直接成本法和預(yù)算造價法。
此外，國稅發(fā)[2009]31號文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進(jìn)行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。熟悉房地產(chǎn)成本核算的會計多數(shù)知道，不同的成本分配方法計算出來的成本計算對象的成本可能會相差懸殊，如何選擇科學(xué)、合理、有效的成本分配方法，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)會計值得深思的一個問題。
四、結(jié)束語
長期以來，建筑行業(yè)一直是備受關(guān)注的一個行業(yè)，建筑企業(yè)會計在對于房地產(chǎn)開發(fā)成本核算過程中，如何實現(xiàn)正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計算分?jǐn)偅瑢崬橹匾蝗莺鲆暋?br />
