【摘要】我國現行的房地產稅費制度存在著稅制繁復、稅負不平等弊端。為規范房地產市場,充分發揮房地產稅費的功能,應對現行的房地產稅費制度進行改革,以保證房地產業健康有序地發展。
繼國務院提出六條關于樓市調控的針對性舉措后,建設部等九部委也出臺了關于穩定住房價格的意見,顯示出國家對房地產市場宏觀調控的進一步加強,房地產稅收也成為人們關注的焦點,房地產稅費制度中存在的一些問題值得我們思考。
一、稅制繁復、內外有別不利于房地產業的健康發展
房地產開發經營涉及12項稅費:
(一)營業稅
(二)城市維護建設稅(外資企業不征)
(三)教育費附加(外資企業不征)
(四)企業所得稅
(五)個人所得稅
(六)房產稅(外資企業為城市房地產稅)
(七)城鎮土地使用稅(外資企業為土地使用費)
(八)車船使用稅(外資企業為車船使用牌照稅)
(九)印花稅
(十)契稅
(十一)耕地占用稅
(十二)土地增值稅
稅費多、負擔重,從某種程度上制約了房地產業的健康發展。國際上通行的做法是“寬稅基、簡稅種”。“寬稅基”就是將盡量多的房地產納為征稅對象;“簡稅種”就是將現行的房地產稅費進行合并和簡化。有些稅種可以考慮合并,如城市房地產稅和城鎮土地使用稅;有的稅種可以考慮取消,如耕地占用稅,它與土地出讓金重復存在,在我國有完整的保護耕地的行政制度,耕地占用稅所起的作用非常有限;土地增值稅由于土地出讓方式如招標、拍賣的推廣,使土地增值的空間被大大壓縮,而且此稅率設置較高。
稅賦內外有別,形成內外資企業競爭環境的不公。人們都清楚,大量外資的涌入對中國房地產熱產生推波助瀾的作用。許多地方為招商引資給外資企業提供多種優惠,對外企征收的房地產稅實際只對房產征稅,對地產不征稅;土地使用稅和耕地占用稅也只對內征收,而不對外征收。
二、流轉稅種不合理,應調整稅種結構,完善房地產保有稅
房地產涉及的稅收主要有兩類,一類為財產稅性質(保有稅),即對房地產的存量狀態進行征稅,我國現在開征的房產稅(城市房地產稅)、城鎮土地使用稅,以及將來可能開征的遺產稅的有關房地產稅目,均屬此性質;第二類為流轉稅和所得稅性質,指在房地產的開發建設及流通管理環節開征的各種稅,主要包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。
從我國的稅制中可以看到,房地產運行不同階段和環節的稅費負擔很不公平。房地產開發四個環節納稅情況如下:
(一)土地環節
要交納契稅、耕地占用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產開發企業占用大量資金。
(二)建設環節
涉及營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加。
(三)房地產建成轉讓環節
涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。所得稅按年征收,一般是預征,個人所得稅只是針對個人轉手房產來征稅。
(四)房地產使用環節
涉及到房產稅、城鎮土地使用稅和城市房產稅。
以上可以看出,房地產的稅種主要集中在前三個開發投資環節,也就是流轉環節,即流轉稅種;而占有和交易環節相對輕,即保有稅輕。而流轉稅是間接稅,它具有可轉嫁性,房地產開發企業將這部分稅轉嫁給了購房者,由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。
而不動產保有稅,是對土地或房屋所有或占有者征收的稅。對房地產保有征稅,目的在于合理調節政府與房地產的所有者或房地產的實際占有者之間的收益分配。不同的地方可以采用不同的稅率,由地方政府根據本地的經濟發展情況和房地產的發展情況確定。國際通用的做法是對經營性的房產按高檔稅率課征,非營業性的房產按低檔稅率課征,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。如新加坡財產稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,最低檔次的稅率0.67%,最高檔次的稅率2%。不動產轉讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進的形式,以實現財富再分配或抑制投機的政策目標。
三、土地出讓金方式存在弊端
商品房開發成本中,土地費用約占30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達50%。而通常所說的地價,即房地產開發支付的土地出讓金,并不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權,是租金的性質。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。
首先是地方政府行為短期化。現在“賣地”現在收益,造成亂征地亂開發現象嚴重,大量農業用地被征用,失去土地的農民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利于社會穩定。
其次,使得房地產開發前期占用大量資金,此項資金多由銀行貸款。根據有關部門統計,全國房地產開發企業直接使用金融機構資金(含按揭貸款)占全部開發建設資金比例達50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔,對房價的提高起到了推波助瀾的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。為充分發揮房地產稅費的功能,促進市場公平競爭,保證整個房地產市場健康有序地運行,有必要借鑒先進的房地產稅費管理經驗對我國現行的房地產稅費制度進行改革,完善房地產稅收法規,規范房地產市場,科學選擇稅種,簡化稅制,統一稅法。從而理順分配關系,規范分配格局,以適應社會主義市場經濟的要求。
本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。
朱 潔
