房地產企業 融資 資金 風險 控制
一、房地產企業融資渠道
（一）銀行貸款
銀行貸款是我國房地產企業融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產企業的資金來源，主要是來自于國內商業銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產企業整個運營過程，無論是土地儲備、房地產開發，還是其最終銷售，幾乎都離不開銀行信貸資金的參與。據相關調查顯示，我國的房地產企業的資金來源于商業銀行貸款的部分不會低于50%，其他資金基本為自籌資金。目前，房地產企業自籌資金主要來自于商品房銷售收入，其中的大部分又來自購房者的銀行按揭貸款。因此，無論是企業的先前貸款還是自籌資金，大部分基本都是來自于銀行。銀行信貸資金是支撐我國房產企業運營的主要資金鏈。
（二）房地產信托
作為后起之秀的房地產信托融資具有一定的制度優勢，目前，在宏觀調控下被越來越多的房地產企業利用，信托發行日益增多。房地產信托融資有三種常用模式，見表1-1。
表1-1 房地產信托融資的三種模式
（三）債券融資
債券融資模式是房地產企業利用資本市場直接融資。相較于一般債券，其能夠按期收回本金和利息，收益、流動性，以及安全性都較高。在國外，債券融資是企業外部融資的首選模式，融資額往往要大大高于股票融資。而在我國，房地產企業債券融資尚處于發展階段，不僅市場和發行程序還不健全和規范，而且發行規模較小，債券評級也缺乏一定的準確性。這些無疑會對房地產企業債券融資規模造成一定影響。
（四）上市融資
無論任何企業，上市融資模式都是一種較為有效的融資渠道。對房地產企業而言，上市融資能夠為其資金缺口帶來很大彌補。其能幫助房地產企業降低項目融資成本和有效化解金融風險。只是目前我國的金融體系還存在著一定的不安全性，而且對房地產企業的上市審批程序較復雜和嚴格。短期內我國大部分房地產企業上不具有上市資格，因此這種方式難以被廣泛房地產企業應用。
二、房地產企業融資風險因素
（一）融資風險的外部因素
1、宏觀政策因素
房地產企業屬于資金密集型行業類型，會受國家宏觀政策的制約，甚至影響很大。比如，去年年初開始，國家屢次上調存款準備金率，使銀行發放貸款的力度不斷下降，給房產開發商和購房者都帶來很大資金壓力。在這一情況下，很多房地產企業的資金鏈條異常緊張甚至斷裂。造成很多房地產企業停滯不前或者破產。此外，國家信貸政策的調整、宏觀經濟環境、企業信用要求的變化等，都會對房地產業的融資帶來一定風險影響。
2、稅務環境因素
除了宏觀經濟政策的影響之外，稅務環境因素也會對房地產企業的融資帶來一定影響。比如，在我國《稅法》中，利息費用允許在所得稅前扣除；股息不得扣除，只能從稅后利潤中支付。如此一來，債務籌資和股權融資（上市融資）使房地產企業的融資成本出現很大差別。尤其是當房地產企業出現資金緊張時，融資成本可能會給其帶來很大的財務壓力和風險。因此，房地產企業需要對融資模式做出良好的權衡和選擇。
3、經濟環境因素
房地產企業外部整體經濟環境的發展，也會對其融資帶來一定風險和影響。倘若房地產企業正處于經濟發展狀況良好且具有一定增長勢頭時，企業將會隨之而迅速發展。反之，倘若外部經濟環境收縮或停滯時，企業則可能會由于資金壓力而產生一定的融資風險。
（二）融資風險的內部因素
1、對銀行依賴過高且融資方式單一
銀行貸款是我國房地產企業融資的最主要渠道。一直以來，我國房地產企業的資金來源，主要是來自于國內商業銀行貸款。銀行信貸資金貫穿于房地產企業整個運營過程。除了銀行貸款外，其他集中融資模式，比如上市融資、房地產信托等，房地產企業利用較少，這幾種模式所提供的資金比例也較少。這樣的現狀造成房地產企業對銀行依賴過高，融資模式過于單一。而且，如此一來，銀行的經營風險和房地產企業的經營風險被緊密相連。無論任何一方，一旦發生風險或危機，都將對另一方帶來直接風險和影響。
2、融資結構的合理性存在一定問題
企業的融資結構會因企業資本不同的劃分方式而不同。詳見表2-1。
表2-1 資金來劃分方式與融資結構的關系
從某種程度上，融資結構可以對產權歸屬和融資風險等有一定體現。然而，目前我國很多房地產企業的融資結構都不甚不合理，融資成本被人為抬高，融資風險也被增大。
3、缺少融資風險預警機制
房地產作為資金密集型行業，對資金的依賴比較重。融資風險是房地產企業需要重點關注和防范的對象。良好的融資風險預警機制不僅有助于房地產企業防范融資風險，而且還有助于其穩健經營。然而目前，我國房地產企業將注意力普遍集中于追求利潤，對風險防范和預警關注力度較小。而一旦出現融資風險，小則影響房地產企業資金鏈，大則會導致房地產企業破產，因此，在當前融資風險預警機制的建立對房地產企業而言，迫在眉睫。
三、房地產企業融資風險的控制
（一）合理確定融資規模，做到理性融資
房地產企業在融資時，要合理確定融資規模，做到理性融資。倘若房地產企業籌資過多，則過多的籌資額不但會造成資金閑置被浪費，而且還會增加房地產企業的融資成本，甚至因企業債務過多而無力償還。反之，倘若企業籌資不足，則會影響企業的正常運營和業務開展。因此，企業在進行融資決策之初，就要對融資規模進行合理確定，理性融資。
（二）實現房地產企業融資方式多元化
房地產企業目前融資過于依賴銀行貸款，融資方式也較單一。這在市場經濟環境尤其是資本市場的大力發展下，已不能夠滿足房地產企業的發展需求。開展多元化的融資方式是房地產企業的必由之路。下一步，房地產企業應將融資模式由銀行貸款這種主要模式轉移至房地產信托、上市融資、債務融資等，加大對其他融資方式的發展力度，以構建房地產企業多元化融資體系。
（三）利用融資結構降低融資成本
房地產企業除了要合理確定融資規模和開展多元化的融資方式之外，還要想辦法利用融資結構降低融資成本。企業可以根據自身的運營情況和財務狀況，優化融資結構，提高資本的利用效率，降低資產負債率，爭取布局合理、統籌兼顧。可以根據不同的融資方案采取不同的融資結構。另外，還要對融資期限、融資成本，以及融資機會等予以充分考慮，在盡可能保持企業最佳控制權的同時，尋求最好的融資結構。唯有如此，才能將融資風險防范于未然，企業也才能健康發展。
（四）建立和完善房地產企業的融資風險預警體系
如前文所述，目前房地產企業缺少融資風險預警機制。因此，對其進行建立和完善，是房地產企業控制融資風險的一種當前方式。具體而言，就是利用房地產企業的管理資料、財務資料，以及市場營銷資料等，輔之以各類數據模型和財務分析方法的運用，以對房地產企業的融資風險進行預警與防控。融資風險預警機制可以重點處理以下四個方面：第一，為風險預警設立一個目標，確定管理對象的狀態和風險范圍；第二，量化融資風險，以方便科學考察；第三，對風險成因進行分析，形成風險防范策略的制定思路；第四，依照人們對風險的偏好程度，確定在資本運作主體不同時風險效用值的情況，從而做出相應對策。
