自2003年起，我國一線城市的房價就持續高速上漲，引發二、三線城市的跟風，儼然偏離合理價位的“房地產泡沫”已成為社會各階層關注的焦點。與此同時，國家出臺了一系列政策對房價予以調控，但成效并不明顯，為此本文鑒于房地產發展現狀，在分析房價居高不下成因的基礎上，提出調控房價的有效對策。
自我國取消福利分房政策，推進住房商品化、社會化以來，房地產市場發展迅速，商品房價格一路飆升，甚至多數一線城市房價已經凸顯泡沫性質，為此我國出臺了一系列的政策調控商品房價格，房價調控政策、房價控制目標、房產稅、限購令、新國八條，宏觀調控一輪接著一輪，近日國務院出臺的《關于落實〈政府工作報告〉重點工作部門分工的意見》亦明確指出：繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。由此可見，今年房地產政策的總基調依然是嚴格調控。
國家統計局3月18日公布的2月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格同比下降城市達到27個，環比下降城市有45個。雖然從房價本身而言出現大面積停漲，但降幅并不明顯，北上廣深新房價格等一線城市降幅在0.2%左右，二三線城市降幅相對明顯，可仍距農業銀行研究團隊根據房價收入比等國際上用于衡量住房承受能力的指標測算出的結論：一線城市房價應該下降10%―25%，二線城市的房價應下降5%-15%相去甚遠。
何以房地產調控政策密集出臺，卻收效甚微呢？為此我們需要通過研究影響房價波動的主要因素，對癥下藥，提出切實有效的對策調控房價。
一、房價上漲影響因素研究
全國政協委員封錫盛在接受記者采訪時說：“現在的房價肯定是高,這是大家的共識,要不然總理不會在報告中提出要讓房價回歸到合理的水平，……”那么，促使房價走高的幕后推手何在？推究一下不難發現是以下諸因素共同作用的結果。
1、政府因素（中央政府和地方政府）
2008年，在全球金融危機大背景下，為拉動內需，國際實行積極財政政策和適度寬松的貨幣政策，并視房地產業為“國民經濟的重要支柱產業”。2009年整個房地產政策的基調定位為“救市”，通過調低印花稅、營業稅等政策刺激房地產消費。近兩年中央政府雖陸續出臺多項政策來抑制房價，但這些政策介入較晚，適逢房價已明顯偏離合理水平，短時間內調控難見顯著成效。且地方政府在政策實施中執行不力，以安徽省蕪湖市為例，今年2月9日出臺《關于進一步加強住房保障改善居民住房條件的若干意見的通知》，打著“實施新政是為了引導合理住房需求和鼓勵人才在蕪就業創業”的旗號，行“救市”之實，難以掩飾地方經濟對房地產市場的依賴。寄望樓市回暖以增加稅種進而增加稅收，并緩解開發商資金壓力，增加土地市場熱度，推進開發商后續開發建設，進而拉動地方經濟的增長。若中央政府在樓市問題上放任地方政府曲解樓市政策，在政策執行層面悄然防水，造成樓市回暖，2009年小陽春催生的房價瘋漲便是前車之鑒，抑制房價無疑淪為一紙空談。
2、中介因素（金融中介――銀行以及房地產中介）
金融中介――銀行：據統計，2009年前11個月，銀行系統為消費者發放的按揭貸款高達7009億元，比2008年同期增長了13011%，加上流向開發企業的約 9000億元的開發貸款，流向房地產業的信貸已經高達116萬億元，相當于同期全部新增貸款的1/6。銀行對09年房地產市場的繁盛可謂“居功至偉”。北京一家著名房地產公司的財務經理明確表示，“沒有銀行的支持，我們的樓盤的確無法支撐”，可以說是銀行一手成就房地產商。故而在銀監會前主席劉明康表態房價下跌50%，銀行業也能承受后，有房產專家立刻表示質疑：目前銀行隱形房貸規模巨大，能否“抗跌”還真說不準。銀行如此“鼎力相助”，房地產商自是“不差錢”，樓市“地王”頻現，僅2010年3月15日北京一天成交6塊土地，總金額達到143.5億之巨。地王的出現必然會提升開發商及買房人對房價的預期，每每新地王誕生的后續都是該地區房價應聲而起。
房地產中介：在民間流行一句話，“沒有黑中介就沒有高房價”，國務院頒布調控政策時，較多的把目光投射在房地產開發商和“炒房族”，卻忽略了“房價高燒”的病根之一――房產中介。正是因為房產中介數量多，分布廣，其發布虛假信息，勾結開發商等諸多舞弊行為嚴重加劇全國房產市場供應緊張。上海曾出現過幾家中介聯手吃入開發商新開發樓盤，再抬高房價推向二手市場以謀取暴利一類事件，無疑使高房價雪上加霜。筆者在購房時亦切身感受，房產中介繁多，管理無序，收費標準混亂，發布的信息多有失實，很難令人信服，這一切皆源于我國對房地產中介行為主體的責、權、利規范不夠，相關法律法規調節的廣度與深度難以滿足實際需要，且缺乏類似于“中國律師協會”一類行業自律組織，一些中介甚至無證無照經營，完全是“游兵散勇”，他們的存在嚴重擾亂房產市場的正常秩序，阻礙房價回歸合理價位。
3、供需因素
學者陶新桂認為在影響房價的需求因素主要因素中，最主要導致房價瘋漲的因素是消費者預期，其次是財務杠桿下被拉升了的收入。之所以人們對房價看漲，從短期而言，是源于流動性過剩引發的通脹預期，持有房產較錢款存放銀行收取“負利率”而言更能保值增值；從長期而言，房產是不動產，而土地有限，城鎮化加速進程，城鎮人口劇增，“粥少僧多”，房價在長期內一般呈上升趨勢。
至于供給方面，眾所周知生產要素價格的上漲會導致產成品價格飆升，恰恰契合前文中提到的高地價推動房價。某些學者認為供給不足是房地產不斷上漲的根本原因，調查顯示1991-2008年已售房僅覆蓋83.3%的新增城鎮居民，供給明顯不足。此時開發商介于房價和供給量兩者間的選擇亦十分關鍵，高房價限購，增供給限價，所以是低價跑量還是囤地炒價能使開發商得益更多，直接關乎日后房價能否得到控制。據統計，2012年中國500強房企的庫存已達到市值4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，開發商的資金鏈已經到了斷裂的邊緣，形勢的嚴峻迫使其難以“奇貨可居”。截止2012年3月26日，不少熱點城市3月的新房成交量已經超過2月全月，除了源于首套房貸松綁帶來的需求增加，不少開發商啟動降價策略“以價換量”的態度漸趨明朗亦是樓市反彈主因之一。
二、房價調控策略
房地產市場投資過熱、房價過高和結構失衡等問題日益突出，在一定程度上會抑制實體經濟的發展，引發金融秩序紊亂，其弊端日漸引起社會各界的關注。因此，能否解決好房價上漲問題，不僅成為宏觀經濟問題，同時也是重大的政治和社會問題，須通過政府、中介及地產商等各方努力得以解決：
1、政府方面
自2005年以來，國家關于房地產調控的政策密集出臺，涉及到信貸、稅收、利率、外資進入、住房結構、市場信息、土地供應等房地產市場的各個環節，形成了綜合使用行政手段、經濟手段和法律手段的政策體系。撇開2008年全球金融危機，調查表明房屋銷售價格指數在房產調控政策頒布后確有所下降，證明在房價調控中政府政策確實發揮一定效用，可惜這種效用往往停留在短期，且程度較淺，一段時間后房產政策便被市場所消化。主要原因在于中國房地產政策在執行層面通常會被地方政府、房產中介、銀行及開發商通過打擦邊球而打開政策缺口，“促進居民住房消費，改善居住條件”的初衷最后被扭曲為全面“救市”。因此政府應該使得調整完善相關稅收政策、強化差別化信貸以及房產稅試點等長效政策與限購等短效政策相結合，保證房產調控政策的連續性和穩定性，在政策執行層面加強對房地產市場中各利益主體――地方政府、商業銀行、房地產開發商以及購房者行為的引導和規范，特別是在地方政府對中央作出態度試探時，如佛山新政、中山新令及蕪湖房產新政等均屬此例，應作出明確表態，遏止地方政府的“放水”苗頭，警惕房價的報復性反彈。在此我們應注意的是，樓市調整對于實體經濟的影響不容小覷，因為地方政府土地出讓收益減少，將增加地方政府的短期融資壓力，因而地方應在中央的幫助下開辟新的資金籌措渠道，逐步減少地方財政對土地出讓收益的財政依賴度。
2、中介方面
房地產業資金需求大、使用周期長，往往需要利用財務杠桿來彌補自有資金的不足，因此房地產業對金融業的依賴程度較大。存款利率、貸款利率、貸款比率等金融因素的變化對房地產價格的形成有密切關系。對此多位銀行專家在采訪時支招，“進一步擰緊信貸資金的水龍頭，是抑制房價非理性上漲最有效的招數，銀行仍是管理層調控房價的主力軍。”2010年4月，國務院要求商業銀行可根據風險狀況，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。可是從目前來看，執行中仍存在偏差，譬如將首套房貸款利率優惠取消，使得本應受到政策鼓勵的首套自住型購房家庭的購房門檻和成本一再提高，加重自主性購房者負擔。所以，一方面應從商業銀行擰緊信貸源頭，嚴格限制借助銀行房貸出現的各種名目的炒房和投機性購房；另一方面需要明確差別化的、剛性的房貸政策，如對首套自住性購房貸款提供利率優惠等，切實減輕自住性購房者負擔。
對于房地產中介，國家應進一步健全有關法律法規，譬如制定《經紀人法》等法律，促使中介組織及其人員嚴格按照有關法律和規章的要求執業。同時應組建全國性的房地產中介行業組織，制定中介業務標準，培訓高素質的中介人才，盡快理順房地產中介服務中的多種關系，盡快解決房地產評估與資產評估、土地評估，房地產資訊、代理與土地咨詢、代理等多頭管理，業務交叉，職能不清等問題，使得房地產中介在房地產市場的健康有序發展上能夠貢獻正面能量。
3、供需方面
影響房地產價格因素中供需失衡是導致房價增高的顯著原因，前文分析中提到，最主要導致房價瘋漲的需求因素是消費者看漲預期，然而在最近一次調查中顯示，北上廣三地居民普遍認可限購令控制房價的作用，對房價預期由看漲轉向看跌（圖1），近六成公眾支持限購令繼續執行，同時認可房產稅的出臺能抑制房價并壓制購房意愿，多以觀望為主，購房意愿明顯不足。故而應繼續推行房產稅等長效政策與限購等短效政策相結合，打壓投機性購房需求。
圖1：居民對2010-2012年房價的變化預期比較
數據來源：零點研究咨詢集團最新發布的“全國兩會民生系列調查”
從供給層面而言，供求失衡其實更多表現為結構失衡，即不同消費層次的住房消費結構不合理，中低階層的住房――經濟適用房和廉租住房供不應求，而商品房空置面積卻在增大。中國指數研究院發布《2011保障房白皮書》報告顯示，從2001年起，隨著非保障性商品住宅的快速發展，經濟適用房投資額占商品住宅比重持續下降，2010年達到3.1%，是歷年最低。保障房銷售面積占比明顯減小，而且保障房銷售面積增長率遠低于商品住宅銷售面積增長率，導致2004年～2009年間我國住宅供應過度市場化，這是我國房地產業發展的一個明顯不足，也是近年商品住宅價格迅速上漲的一個重要原因。故而，從2010年開始，我國的保障房建設速度開始加快，特別是從2011年到2015年，我國將建設3600萬套保障房，根據北京、上海兩市的保障房占比與商品住宅價格變化的比較來看，加大保障房建設能分流商品住宅需求，對抑制商品住宅價格過快上漲具有顯著作用。
三、結語
據最新調查數據顯示，2012年3月，全國100個城市中66個城市住宅價格環比下跌，這是全國房價自2011年8月以來連續第7個月處于跌幅狀態。然而，一方面降幅太小，房價尚未回歸合理價位，許多城市房價收入比仍達到或超過警戒線；另一方面官方數據中的“降價”不排除水分的存在，譬如房價下調的目標是“新建商品房”，而各大城市的新建商品房大多處于偏遠郊區，本身就較市中心房價低很多。甚至一些城市中心區的新盤被政府要求延遲開盤或者調低報價入市以拉低新建商品房價格，種種皆表明我們在房價調控道路上仍任重而道遠，應在現有調控基礎上借鑒國內外房地產調控政策的經驗和教訓，確保我國房產政策的合理性和持續性，同時應從政府、中介和供需著手，合理規范引導房地產市場各利益主體的行為，保證調控系統實施的全面性，促使房地產市場長期健康和穩定發展，進而確保整個國民經濟的健康發展及社會的和諧穩定。
