財務管理
一、嚴格控制土地成本，有效降低開發成本
自2011年初以來，受國家宏觀調控政策的影響，國內房地產企業在購買開發用地以及支付土地出讓金方面所承受的壓力越來越大，盲目依靠提高樓盤售價轉嫁成本這種方式已經不太適行，為此業內各企業必須探尋新的成本控制方式，最大限度地降低土地開發成本，嚴格控制開發風險。
鑒于土地出讓金在開發總成本中的高比例性，房地產企業在項目開發前首先需對政府拍賣的地塊進行詳細考察，包括對該地塊的商住價值、周邊環境、交通狀況、給排水條件、三通條件等進行實地勘察，以形成對該地塊實際開發價值或成本的較為客觀、準確的評估，從而為拍賣競標打下良好基礎。與此同時，還要對所拍賣地塊現有建筑物的拆遷進度、周邊競標對手情況、有無歷史遺留問題等進行考察，對該地塊的開發風險能有一個較為準確的判斷。
對于施工成本控制方面，在不影響工程質量的前提下將施工成本降至最低應是各企業開發成本控制的主要目標。在此過程中，嚴格控制工程變更及簽證是非常必要的，具體應包括設計變更、進度變更、施工條件變更以及工程項目變更等。由于施工過程中各因素的變化，如工程實際與圖紙設計不符，建筑材料及標準與要求不符等，這些都會造成計劃成本與實際的差異，為此企業一定要防止施工方通過不合理的工程變更來擴大建筑規模、提高建筑標準、增加建筑內容等避免實際成本高于預期成本情況的出現。此外，房地產企業還應加強開發方案設計、項目招投標、項目前期預算控制等方面的管理，以成本――效益為總原則，加強對已開發或即將開發項目過程成本的控制，充分降低企業整體成本。
二、實行多元化的融資策略，創新融資方式
從20lO年起，國內房地產市場遭遇了有史以來最為密集和嚴厲的宏觀調控政策，央行、各地政府部門通過提高首付款比例、提高二套房利率、限制三套房貸款等措施，嚴厲打擊房地產投機行為。在這種大環境下，各銀行為了切實履行國家政策，有效防范信貸風險，對房地產企業及購房者個人的信貸規模進行了大幅壓縮，從而給房地產市場及業內企業帶來了極大的流動性壓力。
鑒于此，國內房地產企業應從當前實際出發，積極創新融資方式，實行多元化的融資策略，力爭早日渡過難關。當前，業內企業首先應加強對金融市場中現有金融工具如房地產信托、投資基金、企業債券、資產證券化等的利用，搭建自身的金融平臺，同時采取發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立房地產基金，謀求海外上市等方式，合理利用多元化融資管道，滿足自身的融資需求。其次，房地產企業還應充分借力于民營資本與國外資本，尋求與民營企業、外資企業各種形式、各種項目上的合作，以充分緩解開發商自身的資金壓力，轉嫁其項目或資金風險，同時也可獲得先進的管理技術與經驗，這對于提高業內企業融資能力、管理水平、國際競爭力都有著積極的作用。
目前在西方發達國家，金融租賃業已成為與銀行信貸、證券相對應的3大金融工具之一。售后回租作為金融租賃的一種，是指房地產企業將房地產項目的資產出售給金融租賃公司，然后再以承租人的身份將項目租回。在這種方式下，企業對該項目的所有權、控制權不變，但在實質上卻已由固定資產投資性質轉變為流動資金性質，從而充分轉嫁了企業的投資風險。售后回租是在企業缺乏資金、急需資金融通的情況下所采取的一種籌資方式，房地產企業通過該方式可實現與金融租賃公司的互惠共贏，風險共擔。
三、加強企業內部控制，合理控制風險水平
從目前來看，房地產企業在經營發展的過程中會遭遇許多種風險，例如債務清償風險、資金周轉風險、資金成本風險、投資決策風險等微觀范疇風險，以及宏觀政策變更所帶來的風險。相對于前幾種�于微觀范疇的風險，宏觀政策風險從長期而言雖是可預測的，但卻是不可控的，對此各企業還需從自身抓起。
作為企業風險防控體系的重要組成部分，內控體系的是否完善在此起著尤為關鍵的作用，對此業內各企業必須予以足夠的重視。首先，優化企業治理結構；通過引進獨立董事來健全其董事會和監事會職能，極力避免大股東在企業決策中損害中小股東利益事件的發生，并進一步健全和完善業務授權制度。其次，強化會計核算控制；會計控制實質上是企業內部控制的核心內容，一個有效的會計系統能夠對經濟業務進行真實記錄、科學分類，及時合理的表達經濟業務和披露相關事項，使企業的財務風險充分顯現。最后，構建風險評估機制；該機制由反映企業償債能力、營運能力、獲利能力、發展能力、現金流能力的各類指標所組成，通過權重與評分可以形成對企業風險的評估，并指出其關鍵點。
為加強對資金鏈的管理，有些大中型房地產企業組建成立了資金結算中心，用于對企業整體資金的調度、籌劃與監控，防止資金沉淀現象的發生，提高資金的使用效率。在資金結算中心下，房地產企業下�各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各成員單位需在中心內分別開設收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。在資金預算控制上，若某成員單位的本月資金支出超出月預算，則需通過追加預算予以補充，單從這一點上看企業對整體資金的控制力將大大增強，資金集中管控的目標將得以實現。
四、重視納稅籌劃活動。合理降低企業稅負
從房地產企業的經營特點來看，按照現行稅法的規定其主要涉及的稅種包括營業稅、增值稅、所得稅3種，其他諸如房產稅、印花稅等也有所涉及，對此業內各企業應引起重視，并制定相關的納稅籌劃策略。
首先，針對營業稅的納稅籌劃應采取降低營業額和選取較低稅率等方式。例如，為充分降低應稅營業額，企業應盡量使經濟業務的發生符合按差額計算營業額的規定，而對于那些不能直接采用差額征稅的經濟業務，則可通過對其業務的分拆，或者直接采用較低的定價以及降低價外費用的方式，來降低其計征基礎。再如，企業還可通過對各行業特殊優惠政策、經營行為的綜合考慮，以及營業稅與增值稅征收范圍的合理劃分，來充分拓展其納稅籌劃空間，與營業稅相關的納稅籌劃活動不應以擠占增值稅、所得稅的納稅籌劃空間為代價。
其次，針對增值稅的納稅籌劃應主要以土地增值稅為目標，具體路徑包括對與土地增值稅相關的利息費用處理、開發方式處理以及分散收入的處理等。根據現行稅法規定，若能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的，可據實予以扣除；反之，則應按取得土地使用權所支付金額與開發成本之和的10％以內計算扣除。鑒于此，房地產企業可根據其負債籌資或權益籌資的實際情況，合理確定扣除方式，實現稅負的最小化。
最后，房地產企業還可通過分總公司之間的關聯方交易將利潤轉移至具有稅收優惠政策的一方，以減少應納所得及適用稅率，降低所得稅稅負。例如，房地產企業可以針對不同的稅收優惠政策，分別設立建筑施工、規劃設計、裝飾裝修、營銷策劃、物業管理等公司，然后通過內部交易價格將總公司利潤轉移至這些分公司賬下，以降低企業的總體稅負。
