一、 投資性房地產的后繼計量問題的提出
對投資性房地產的后續計量，目前國際上存在兩種不同的觀點。第一種是以我國會計準則為代表的計量模式，其中規定：企業一般應當采用“歷史成本”，只有在會計要素金額能夠取得“并可靠計量”時才能采用公允價值計量模式。第二種觀點以國際會計準則理事會（IASB）為代表，認為資產現行時點上的價值主要取決于特定時點資產的公允價值。這兩種觀點的焦點在于是以公允價值還是以歷史成本作為投資性房地產計量的標準。
二、 計量是投資性房地產會計的核心問題
（一）投資性房地產后續計量涉及的計量屬性
在對相關的投資性房地產資產進行確認之后，就需要解決如何對投資性房地產進行后續計量的問題，這必然涉及到計量屬性的選擇。投資性房地產計量通常使用的計量屬性有兩種：
1.采用歷史成本模式進行后續計量。歷史成本又稱實際成本，就是取得或制造某項財產物資時所實際支付的現金或者其他等價物。我國新會計準則規定：“在歷史成本計量下，資產按照其購置時支付的現金或者現金等價物的金額，或者按照購置資產時所付出的對價的公允價值計量。”
2.采用公允價值進行后續計量。IASB對公允價值的定義為：“公允價值通常是指在一項公平交易中，熟悉情況、自愿交換的雙方交換一項資產或清償債務所使用的金額。”美國會計準則委員會（FASB）的定義為：“一項資產（或負債）的公允價值是自愿的雙方在當前交易（而不是被迫或清算銷售）中據以購買（或發生）、銷售（或清償）資產（或負債）的金額”。
（二）投資性房地產會計計量比較
我國的會計準則和國際會計準則都規定，對投資性房地產后續計量可以采取兩種計量模式，即成本模式和公允價值模式，并對兩種模式的轉換做出了限制。但是對優先選擇計量模式的側重不同。
我國的會計準則優先采用成本模式計量，只有在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，才可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，還應當同時滿足兩個條件：1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；2.企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。國際會計準則是優先選擇以公允價值模式對投資性房地產進行計量，只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產進行可靠確定時例外。這是我國和國際會計準則的不同，體現了我國會計準則謹慎性和我國市場條件的特殊性。
（三）公允價值計量模式的探究
圍繞全球金融危機和公允價值計量有兩種不同的聲音。一種是支持公允價值計量，支持者認為：公允價值計量反映真實的財務狀況和財務業績；公允價值計量能夠預示危機的征兆；公允價值計量不是病根，而是藥方。另一類反對以公允價值計量，反對者認為：在缺乏流動性、處于困境或被迫的市場環境下，無法可靠計量公允價值；公允價值計量無法反映資產或實體的基本價值；公允價值計量以“順周期”的方式加劇了危機。
隨著資本市場的不斷健全，社會對財務報告相關性的要求越來越高，公允價值具有無可比擬的優越性。一是因為公允價值計量方式使得資產和負債的信息更加具有決策相關性；二是使收入信息更加具有決策相關性。
公允價值計量模式對投資性房地產計量的優勢在于：1.投資性房地產建設期限長、投資數額大、流動性與變現能力差，具有高風險和高收益并存的特點，而且其市場價值往往高于其賬面價值，采用公允價值模式計量能夠更好的反應其市場價值和盈利能力。2.投資者的股東權益只有在采取公允價值計量模式下才可以很好的體現。房價的持續攀升，持有土地和商業地產的上市公司資產實際價值要比賬面價值高很多，企業不能完全反映企業信息，將不能很好反映公司股東權益。3.采用公允價值計量能夠更好的反映企業的真實價值，采用歷史成本計量將使企業總價值降低。
三、 兩種計量模式對投資性房地產計量的影響
（一）對財務指標的影響
在公允價值模式下投資性房地產的市場價格變動將成為利潤波動的決定性因素，加大企業的經營和財務風險，同時也會影響到許多重要財務指標的變化。本文選取了房地產類企業“A+H公司”――北京北辰實業股份有限責任公司2010年度境內外財務報告數據加以比較。該公司投資性房地產在香港財務報告準則下采用公允價值模式進行后續計量，不計提折舊或攤銷；在中國企業會計準則下采用成本模式進行后續計量，按其預計使用壽命及凈殘值率相應計提折舊或攤銷。下面分析不同計量模式對財務指標的影響。
1.對資產的影響。據北辰實業股份有限責任公司2010年度的財務報表顯示，該公司香港財務報告總資產為30 574 653 000元人民幣，國內的財務報告總資產為25 740 009 334元人民幣，以公允價值后續計量比歷史成本計量總資產高出483 463 666元人民幣。而對于凈資產，香港財務報表顯示為12 801 641 000元人民幣，國內的財務報表顯示為9 175 655 893元人民幣，以公允價值后續計量比歷史成本計量總資產高出3 625 985 107元人民幣。從這里可以看出以公允價值后續計量比歷史成本后續計量，資產會有較大幅度的增長。
2.對折舊的影響。由于香港財務報表對投資性房地產采用公允價值計量，所以不存在對折舊的計量。國內的財務報表顯示的投資性房地產折舊為611 988 107元人民幣。
3.對凈利潤的影響。北辰實業香港財務報表顯示該公司的凈利潤為1 099 787 000元人民幣，國內的財務報告的凈利潤為203 058 165元人民幣，以公允價值進行后續計量比歷史成本計量利潤增長了896 728 835元人民幣。
（二）對稅負的影響
現行稅法對投資性房地產征收房產稅，因為投資性房地產不轉讓所有權，故不增收土地增值稅。按照房產計稅價值征稅的為從價計征，按房產租金收入計征的為從租計征。在成本計量模式下，會計準則和稅法的處理基本一致，按照原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。而在公允價值模式下二者存在明顯差異：會計上年末按投資性房地產的公允價值調整其賬面價值，差額計入損益，不再計提折舊或攤銷；而稅法將通過支付現金方式取得的投資資產，以購買價款作為投資性房地產的計稅基礎，通過支付現金以外的方式取得的投資資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費作為投資性房地產的計稅基礎，不確認公允價值變化產生的所得。企業在對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅額所得額時不得扣除，企業在轉讓或者處置投資資產時，投資資產的成本予以扣除，這樣將產生遞延所得稅資產或遞延所得稅負債。
