按照《企業會計準則》的規定，投資性房地產是指企業為賺取租金、謀取資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括企業持有的已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權或者已出租的建筑物。由于《企業會計準則》將土地使用權從固定資產范疇拿出，并入無形資產。因此從經濟屬性上來講，企業的投資性房地產在企業未明確將其用于出租、增值之前，一般情況下應當屬于企業的固定資產(房屋建筑物)或無形資產(土地使用權)。對于房地產開發企業來說，如果其將準備對外出售的房屋轉為對外出租，則是將存貨轉變為投資性房地產。
一、投資性房地產的處置的會計處理分析
(一)以成本模式進行后續計量的投資性房地產的會計處理分析
例1：2011年3月1日，甲企業將對外出租確認為投資性房地產的廠房出售給乙企業，出售價款為2000萬元。該廠房的成本為1500萬元，已經計提折舊200萬元，沒有計提減值準備。假設甲企業對該投資性房地產采用成本法進行后續計量，出售該廠房時甲企業按照廠房售價款繳納了5％的營業稅，不考慮其他相關稅費。2011年3月1日甲公司的會計分錄為：
借：銀行存款 2000
貸：其他業務收入 2000
借：其他業務成本 1300
投資性房地產累計折舊 200
貸：投資性房地產 1500
借：營業稅金及附加 100
貸：應交稅費――應交營業稅 100
甲公司按照實際收到的銀行存款金額確認其他業務收入；同時將投資性房地產的賬面價值轉入投資性房地產?？鄢隣I業稅的因素，就該筆交易甲公司可以增加600萬元(2 000-1 300-100)的營業利潤。
(二)以公允價值模式進行后續計量的投資性房地產的會計處理分析
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例2：假設中企業對該投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。假設廠房自由用轉變為投資性房地產時，賬面價值與公允價值相同。2011年3月1日，該投資性房地產“成本”明細賬余額為1400萬元，“公允價值變動”明細賬余額為借方100萬元，甲公司將其以2000萬元的價格對外售出，除考慮5％營業稅外，不考慮其他相關稅費。甲企業2011年3月1日所作會計分錄為：
借：銀行存款 2000
貸：其他業務收入 2000
借：公允價值變動損益 100
其他業務成本 1400
貸：投資性房地產――成本 1400
投資性房地產――公允價值變動 100
借；營業稅金及附加 100
貸：應交稅費――應交營業稅 100
甲企業按照廠房的實際售價確認2000萬元的其他業務收入，雖然甲企業廠房在出租期間公允價值有所上升，但與其他業務收入相配比的其他業務成本依舊為甲企業廠房由自用轉為投資性房地產時的賬面價值，并不受其公允價值變動的影響?！巴顿Y性房地產一公允價值變動”明細賬余額與“公允價值變動損益”反方向對沖，這樣整個處置投資性房地產的業務中，甲公司會計利潤共增加500萬元(2000-400-100)。
(三)現行投資性房地產的處置會計處理方法存在的問題分析
將投資性房地產出租取得的租金收入計入“其他業務收入”無可厚非，但將投資性房地產處置取得的收入計入“其他業務收入”，同時將投資性房地產的賬面價值計入“其他業務成本”，雙方的差額反應為營業利潤，則存在不少的問題。投資性房地產雖然在所有者的持有意圖或者說具體使用用途上不同于自用房地產，但它們經濟本質是相同的。二者都是企業持有的長期資產，價值高，數量少，不論是購置還是對外處置都會對企業的當期凈利潤和現金凈流量造成巨大影響。按照《企業會計準則應用指南》的規定，“其他業務收入”賬戶的核算范圍是企業確認的除去主營業務活動以外的其他經營活動實現的收入，包括出租固定資產以及出租無形資產等。“其他業務成本”賬戶的核算范圍是企業確認的除主營業務活動以外的其他經營活動所發生的支出，包括銷售材料的成本、出租固定資產或無形資產的折1日額和攤銷額等。從會計要素定義的角度來說，“其他業務收入”屬于企業的收入，而“其他業務成本”屬于企業的費用，兩者都應當是企業“日常”經營活動產生的事項，但處置企業的房產等長期資產項目時，無論該房產在會計上分類是屬于企業的固定資產、無形資產還是企業的投資性房地產，都不可能是企業的“日常業務”，因此與之相關的現金流入或流出不符合“收入”和“費用”的定義。
另一方面，規定將處置投資性房地產的收入計入“其他業務收入”會給企業留下很大的盈余管理操作空間?！捌渌麡I務收入”在利潤表中不單獨反應，而是與“主營業務收入”一并合并發應為企業的營業收入，這對粉飾企業當期凈利潤的構成有很大的作用。如果企業有不需用房產類固定資產需要處置，企業管理層可以通過在處置前通過簽訂出租合同的方式與購買方協議先暫時租賃，將其轉變為投資性房地產，然后再將其出售給“租賃方”，這樣就可以將“營業外收入”轉變為“營業收入”，而二者的不同構成雖然對企業的凈利潤總額不會造成影響，但卻會直接誤導會計信息使用者對企業經營狀況的判斷。
二、對處置投資性房地產的會計處理建議
對處置投資性房地產的會計處理可以采用以下兩種方法進行改進。
1 將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入營業外收入或營業外支出。營業外收入核算范圍包括企業處置非流動資產的利得，營業外支出的核算范圍包括非流動資產的處置損失。而投資性房地產正屬于企業的非流動資產，因此將將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入營業外收入或營業外支出是符合準則規定的。在這種處理方式下，甲企業的會計分錄應當修正為：在成本模式下
借：銀行存款 2000
貸：營業外收入 2000
借：營業外支出 1400
投資性房地產累計折舊 200
貸：投資性房地產 1500
應交稅費――應交營業稅 100
在公允價值后續計量模式下
借：銀行存款 2000
貸：營業外收入 2000
借：公允價值變動損益 100
營業外支出 1400
貸：投資性房地產――成本 1400
投資性房地產――公允價值變動 100
借：營業外支出 100
貸：應交稅費――應交營業稅 100
同時甲企業應當在會計報表附注中對處置投資性房地產的種類、后續計量模式、處置方式等有關情況進行詳細披露。
2 將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入投資收益。投資收益的核算范圍是企業確認的投資收益或投資損失。而投資性房地產項目所有者的持有目的本身就是投資，特別是持有準備增值的土地使用權投資的傾向表現更為明顯。因此本文認為將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入投資收益也是可行的。在這種處理方式下，甲企業的會計分錄應當修正為：
在成本模式下
借：銀行存款 2000
貸：投資收益 2000
借：投資收益 1400
投資性房地產累計折舊 200
貸：投資性房地產 1500
應交稅費――應交營業稅 100
在公允價值后續計量模式下
借：銀行存款 2000
貸：投資收益 2000
借：公允價值變動損益 100
投資收益 1400
貸：投資性房地產――成本 1400
投資性房地產――公允價值變動 100
借：投資收益 100
貸：應交稅費――應交營業稅 100
投資收益賬戶并不屬于企業的營業收入項目，但在報表列示時也并未合并計入企業的利得(營業外收入)或損失(營業外支出)項目。將處置投資性房地產的產生的現金流入或現金流出計入投資收益的缺陷在于不能單獨反映出處置收益和處置成本。
