一、關于房地產行業融資的概述
房地產行業，是資金密集性產業，投入高、風險高與產出高是它顯著的特點。房地產一般的開發過程，都需要巨大資金的支持。項目的啟動的初期需要資金，完成從拿地、規劃、設計等開發前的準備工作；開發階段需要工程建設資金完成項目；處于發展期的企業，為擴大再生產，需要不斷投入資金，進行各項資源儲備。由此看來，房地產的資本運作中最重要的一環，是籌集資金。
房地產融資可以分為兩類，主要有內部融資與外部融資。內部融資，可以解釋為房地產的企業利用自有的票據、債券抵押貼現等。外部融資也分為兩種，主要由間接融資和直接融資組成。直接融資主要指，包括債券融資、股票融資在內的資金融資，以及房地產投資基金與房地產信托等多種融資方式。以上所述的間接融資，主要指的是房地產貸款。
二、房地產行業在融資渠道選擇上存在的問題
(一)監管嚴格，融資渠道收窄
近年，由于國家宏觀調控政策，房地產行業的融資渠道收窄，傳統融資對項目的介入期滯后。在一系列嚴密的監管下，開發商從商業銀行取得貸款越來越困難，發放貸款的限制越來越多，條件也越來越苛刻。 自2005年起，房地產信托融資也受到一系列監管政策的制約。“高成本融資”成了大多數開發商的融資出路。
(二)資金來源單一，嚴重依賴銀行貸款
我國房地產企業的資金來源較為單一，銀行貸款與經營性欠款的數量巨大；自2005年起，自有資金、銀行貸款以及房屋預售款的來源在當期房地產的開發投資總額中的比例達90%。而且，在預售款與自有資金中，還有相當大的比例是來自于銀行。就目前看來，銀行的貸款在房地產行業的融資中，所占的比重大約為60%，依舊是很高。
(三)房地產企業嚴重不足的自有資金
房地產企業，擁有較高的負債率，而過高水平的負債率，在一定程度上增大了企業的風險，更甚者，還會增加債權人運作時的巨大風險，大大降低企業的融資能力。而金融成長周期理論提出，在企業成長發展過程的不同階段，伴隨著資產規模、信息等內外條件的變化，企業融資的渠道與融資結構，也將隨之發生了變化，發展過程里，具有一定程度的動態性。
三、房地產行業融資的創新渠道
(一)房地產的私募基金
房地產私募基金，主要特點有：非金融融資，操作靈活簡潔，是企業的金融風險大大降低。使開發商在各個社會渠道的資源集合在一起， 這樣原本炒盤炒地的
資金，便可以順序流入開發的場所，解決了社會資金的出路，而且，大大的滿足了企業對于資金的需求。
(二)漸行漸近中的房地產的投資信托
房地產的投資信托，屬于一種發行的收益憑證，用于融合指定的大多數投資者的資金，然后，投資中的管理和經營，一般交由專門投資的機構來實施。投資信托具有其自身獨特的特點與優勢，主要體現兩個方面：
套現能力強、流動性極高。持有者，擁有這種證券化產業的基金，可以將這種收益的憑證，在市場流通與轉讓，屬于流動性非常高的資產。
風險較低、收益穩定。證券化的產業基金，應該把凈收益中90%以上通過股利的分紅形式，返回給投資者，與此同時，這種基金收入，一般又是以相對來說，比較穩定的租金收入作為主要，所以股利一般較為穩定，股價的波動性也較小。
(三)商業抵押擔保證券
商業抵押擔保證券，也叫做CMBS，通過這種不動產的貸款，連同商用房產的抵押貸款，將大部分的資金進行匯聚。CMBS是一種新的商業證券化融資的方式。通常匯聚到一起的資金被集合到一個組合抵押貸款池里，接著通過證券化的整個過程，按照債券的存在形式，發行給投資者。這種CMBS（抵押擔保證券）的價格，由評級機構給出，他們是通過評級結果測出來的。最后，投資的銀行，在參考評級的結果之后，會確定最終的發行價格，然后再由投資者發行。
(四)上市直接融資
上市融資的發行面寬廣，可以大規模的募集資金，之后有效的改善法人治理結構與資本結構，提升品牌的價值，還可以為其他的融資方式鋪路。
(五)房地產資產證券化
通常是指，房地產開發商，按照價值的單元，把自己在建的房地產大項目分割成為小的單位，然后直接的或者委托中介機構，出售給小的投資者；再或者直接以房地產的產業投資的基金的形式出現，匯聚了社會各個方面的零散的資金，主要用于投資到房地產項目。
