一、長安興業公司的基本情況和主要財務風險
北京長安興業房地產開發有限公司（以下簡稱“長安興業”）成立于2002年9月，注冊資本11000萬元人民幣，由北京市綠化隔離地區基礎設施開發建設有限公司和北京長安投資集團有限公司共同出資組建。公司主要經營項目包括：房地產開發，租賃及銷售自行開發后的商品房；接受委托提供物業管理等。目前長安興業公司以坐落于金融街的長安興融中心寫字樓項目為依托，實施 “以租賃為主，會所經營為輔”的企業經營戰略，年營業收入逾人民幣4000萬元。
長安興業公司“以租賃不動產獲得主要業務收入”的資產運營公司性質，其主要財務風險及其來風險來源包括以下幾種：
(1)商品價格風險，即指長安興業公司因租賃市場競爭和物業本體老化使物業租賃價格和企業收入不可逆減少所形成的財務風險。
(2)外匯風險，即指長安興業公司因在部分租賃合同中采用美元計價的方式，在美元匯率屢創新低的情況下形成的財務風險。
(3)應收款風險，即指租賃人因經營等原因，無法依約如期向長安興業公司交納物業租金而給長安興業公司帶來的財務風險。
以上三種風險是長安興業公司企業運營中存在的主要財務風險。由于物業租賃市場處于買方市場，故商品價格風險受限于市場行情而缺乏企業定價權；外匯風險雖然存在，但影響有限（每年在營業收入中僅會發生占總營業收入約7.8%的損失），可忽略不計。因此，應收款風險成為長安興業公司最具有代表性的風險，也是長安興業公司目前亟待解決的問題。
二、長安興業公司應收款風險來源及成因
應收款風險也叫信用風險，是指所有交易中都存在的風險。只要某企業應向另一企業履行合約性支付或其他業務，就會產生應收款風險。應收款風險表示企業由于其他企業違約或經營不善而遭受損失的可能性。
長安興業公司的應收款風險主要產生于交易對方（即承租方，租戶）履行契約性合約的過程中。當租戶不愿履行或因故無法履行支付房租的義務時，企業就會產生損失，風險也就隨之出現。
(一)長安興業公司應收款風險的來源
造成租戶不能履約的原因有很多，主要有以下三種：
1、因租戶自身經營原因喪失履約能力
此情況多指租戶因經營不善或資金鏈斷裂，而無法支付租金。以租用長安興融中心1層的A餐飲公司為例，該公司長期經營不善，自2008年初開始欠租，時長一年之久。期間雖與長安興業公司簽訂了還款協議，以每日營業收入沖抵欠款，但因生意不好，門可羅雀，一年后欠租金額不減反增，累計欠租金額逾160萬元。由于外債過多，資不抵債，該公司于2009年初申請破產清算，以上欠租便形成長安興業公司的壞賬，使長安興業公司當年營業收入約比預期減少5%。
2、租戶主觀上惡意違約
此情況指租戶故意逃租或惡意欠費。如長安興融中心2009年逃租的B投資公司，該公司借口資金周轉不暢拖欠房租，欠租兩月后于某夜偷偷搬離長安興融中心，再無音訊；又如租用B1的C餐飲公司，該公司經營業務良好，但在兩年的時間內，始終以各種理由拒絕全額交納租金，欠租總額30余萬元。最后該公司將資產轉移，并通過破產清算而拒付所欠租金。
3、因外部條件而無法履約
此情況多指不可抗事件或其它來自于社會的外因。如2008年，D信用投資公司因投資某房地產工程項目，其合作方在年末拖欠農民工工資，致大量討薪民工將公司“占領”，D公司所有的辦公人員全部撤離，以致形成2個月的短期欠租（該公司于2009年初一次性支付欠款）。
(二)應收款風險成因與管理中存在的問題
雖然長安興業公司在企業運營中一向比較重視風險管理，但風險管理的前提在于預判風險，而預判風險則需要掌握租戶自身的經營情況和業務動態。此類信息私密性較強，若非本公司員工很難掌握，故而預判風險存在一定的難度。而一旦欠租發生，由于受限于信息傳遞的時效和渠道，也使長安興業公司無法在第一時間獲得準確信息。上述不利因素使長安興業公司在應收款風險防范中捉襟見肘。
同時，應收款風險發生后，其損失一般等于全部負債。雖然存在租戶后續履約或部分履約的可能，但事實上能否實現則由取決于長安興業公司的營業區域的法律地位、法律執行環境、債務人客觀條件（如破產）和主觀態度等各種因素，因此非常有可能形成壞賬。
三、長安興業公司應收款風險的防范方法及措施建議
一般認為應收款風險管理的關鍵技術是降低信用風險敞口，這些技術包括設立可靠的信用風險智能預測、使用能提供確定性的結算和支付技術、與高質量的交易對方交易、使用擔保、采用凈額結算協議、控制并限制合約的市場價值等。在實際應用中使用什么樣的技術還是要取決于企業的類型。
鑒于長安興業公司以資產運營為主，由租賃收入構成其主營業主收入的企業性質，建議在當前采用以下兩種應對應收款風險的方式：
建立完善的風險預測體系，對應收款的回收預測，將是這風險預測體系的主要內容。根據長安興業公司的這種經營性質，建議長安興業公司建立一套以“租戶信用質量”為核心的風險評估預測工具，即通過考評租戶的付款信用是否良好，來評估其發生信用風險的可能性。這套評估預測工具應涉及以下幾方面的內容：
(1)租戶主要的經營業務及該項業務的行業風險性；
(2)租戶企業規模的大小；
(3)租戶“金牛類”和“明星類”產品的市場占有率；
(4)租戶在金融市場中的融資情況及信譽；
(5)租戶的主要資金來源；
(6)租戶的主要債權人及債務額度；
(7)租戶以往的信譽。
將這7項依其重要程度，賦予不同權重，并通過對租戶這些方面的打分評估（如可設每項最好的情況為5分，最差為1分），用每項權重與得分的乘積的總和，計算出該租戶的信譽水平分值，完成對該租戶信譽水平的評價，并劃分為不同的信用等級。由于以上內容通過網絡信息、政府公信部門、行業資信和市場行情，比較容易采集，故評價工作具備一定的可行性。評價表的格式如下：
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注：1、打分范圍為1-5分之間，最好為5分，最差為1分；2、最后得分=打分值*權重；3、本表中的“權重”值，可視各企業和地區情況進行調整。
建議長安興業公司使用上表對現有租戶進行風險評測，并根據各租戶不同的分值，擬定不同的信譽等級和制定不同的風險預案和日常監控手段，最終實現降低風險的目的。同時考慮到租戶經營的動態性，建議至少每年對租戶進行一次全面風險評測。
四、靈活使用押金擔保的形式，應對突發的應收款風險
由于租戶經營信息的采集無法避免因評價人員瀆職、信息失真、信息滯后所帶來的誤差，因此風險預測工具的使用并不意味著可能百分百地預測風險。為了在風險突發時能把企業損失減至最少，充分利用押金擔保的形式將是十分有效的手段。
在資產運營企業中，押金擔保的形式十分常見，其中尤以押三付一（要求租戶在租賃合約簽訂后，即支付一年的租金與額外三個月租金標準的押金）的形式最為常見。這種形式在租戶發生逃租時，能夠有效地減少損失。
但是，即使采用押三付一的形式，長安興業公司在2009年依然發生了總金額高達141.9萬元的應收款損失。經分析，可以發現這些應收款損失均為相信租戶經過若干月周轉可將欠租補齊，賦予欠租租戶過度信任而未及時將其在押金擔保期內清理走，以致欠租租戶在押金擔保期過后仍然無法償付欠款而形成的應收款損失。情況詳見下表：
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資料來源：長安興業公司《2008年欠費客戶明細》、《2009年欠費客戶明細》及《2010年欠費客戶明細》
通過數據分析發現一個規律――100%的欠費租戶，在欠費時間超過2個月后，最后都無法償還所欠的租金。
根據這一規律，建議長安興業公司應明確信用風險的防范原則，即在采用押三付一的押金擔保形式下，凡租戶的欠費期達到了兩個月，就應與其解除合約，以防止發生后面的應收款損失。
綜上所述，資產運營公司在經營中面臨著眾多風險，其中應收款風險是其財務管理中面臨的最大挑戰，但是應收款風險并非無從防范和不可控。
企業要有效地防范應收款風險，一方面是要建立風險管理意識，有目的的去分析風險發生的可能性并預先做好風險的各種防范措施和應對預案；另一方面是要在經營管理中積極主動地尋求風險發生的規律，及時評價風險防控手段和過程，并對其做適時的糾正與調整。
總之，風險是時時處處存在的，只有形成系統的管理與控制機制，才是防范和應對風險的對癥良藥。
