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　以房抵債在經濟活動中并不罕見，特別是房地產開發企業，由于市場低迷、銀根收緊、銷售活動成效不明顯，建筑安裝工程結算時間緊，在工程欠款無法兌付的情況下，開發商以商品房抵頂有關債務，已是無奈選擇。但是，不少企業對以房抵債的涉稅問題認識不全面，在申報納稅時能拖就拖，能瞞就瞞，增加了企業的涉稅風險。以房抵債屬于債務重組行為，現行企業會計準則對非現金資產抵債等業務，引入了“公允價值”計量屬性，改變了債務重組損益的確認方法。本文結合稅法和企業會計準則的相關規定，通過案例分析房地產開發企業以房抵債的涉稅問題及會計處理，為企業規范操作提供借鑒和參考。
　　一、房地產開發企業以房抵債的稅務處理
　　以房抵債是以完工的房地產抵頂欠款、銀行貸款等，債務人主要涉及營業稅、土地增值稅、所得稅的稅務處理，債權人主要涉及契稅的稅務處理，下面以房地產開發企業以房抵債的案例進行分析：青島市鑫都房地產開發公司（簡稱鑫都公司）開發的樓盤銷售業績不佳，現金流量嚴重不足，拖欠盛泰建筑安裝公司（簡稱盛泰公司）工程款2300萬元，逾期三年尚未歸還。2011年7月，雙方經過協商，鑫都公司以新開發的一棟滯銷商品房作價2200萬元，抵償盛泰公司債務，余款100萬元不再償還，商品房賬面成本1500萬元，市場價格2200萬元，盛泰公司對該項應收賬款已計提壞賬準備23萬元，鑫都公司和盛泰公司如何進行稅務處理呢？
　　（一）債務人營業稅的處理
　　根據《國家稅務總局關于以房屋抵頂債務應征收營業稅問題的批復》（國稅函［1998］771號），單位或個人以房屋抵頂有關債務，無論是經過雙方（或多方）協商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權已經發生轉移，且原房主也取得了經濟利益（減少了債務），因此對單位或個人以房屋或其他不動產抵頂有關債務的行為，應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。
　　根據《營業稅暫行條例》第五條規定，營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。鑫都公司以房抵債業務，應按照“銷售不動產”稅目繳納營業稅，由于交易雙方屬于非關聯企業，在公平交易的情況下雙方協議價格是2200萬元，應以2200萬元作為計稅依據，繳納營業稅110萬元（2200×5%），繳納城市維護建設稅7.7萬元（2200×5%×7%），繳納教育費附加3.3萬元（2200×5%×3%）。
　　上述案例中，假定鑫都公司將商品房作價2000萬元，抵償盛泰公司2300萬元的債務，余款300萬元不再償還，營業稅的計稅依據是協議價格2000萬元，還是市場價格2200萬元呢？由于商品房存在活躍的交易市場，市場價格能夠反映商品房的公允價值，鑫都公司與盛泰公司達成的債務重組協議，實質是以一套公允價值為2200萬元的房產抵償2300萬元的欠款，鑫都公司的債務減少2300萬元，盛泰公司獲得價值2200萬元的房產，債務重組的協議價格明顯偏低，以2000萬元的協議價作為計稅依據，可以少交營業稅、城建稅及教育費附加11萬元（2200×5.5%－2000×5.5%），規避營業稅的意圖比較明顯，很難得到稅務機關的認可，稅務機關有權按照市場價格2200萬元核定征收營業稅。
　?。ǘ﹤鶆杖送恋卦鲋刀惖奶幚?br /> 　　根據土地增值稅暫行條例的相關規定，以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。以房抵債是否需要繳納土地增值稅，關鍵在于債務人是否取得增值額，增值額是根據應稅收入和扣除項目計算確定的。根據《土地增值稅清算管理規程》（國稅發［2009］91號）第十九條規定，房地產開發企業將開發產品用于抵償債務，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
　　鑫都公司以房抵債計算土地增值稅時，應稅收入為市場價格2200萬元。根據鑫都公司財務人員提供的相關資料，當地稅務部門審核確定的扣除項目包括：取得土地使用權支付的地價款400萬元，房地產開發成本600萬元，房地產開發費用100萬元，轉讓房地產的稅金121萬元，加計扣除項目200萬元，扣除項目合計1421萬元，增值額779萬元，增值額與扣除項目金額的比例為54.82%，適用土地增值稅稅率40%，速算扣除系數5%，應納土地增值稅240.55萬元（779×40%－1421×5%）。
　?。ㄈ﹤鶆杖撕蛡鶛嗳似髽I所得稅的處理
　　根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發［2009］31號）第七條規定，開發企業將開發產品抵償債務，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入或利潤的實現。確認收入或利潤的方法和順序為：①按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；③按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
　　按照《企業債務重組業務所得稅處理辦法》（國家稅務總局令第6號）第六條規定，債務重組業務中債權人對債務人的讓步，包括以低于債務計稅成本的現金、非現金資產償還債務等，債務人應當將重組債務的計稅成本與支付的現金金額或者非現金資產的公允價值（包括與轉讓非現金資產相關的稅費）的差額，確認為債務重組所得，計入企業當期的應納稅所得額中；債權人應將重組債權計稅成本與收到的現金或者非現金資產公允價值之間的差額確認為當期債務重組損失，沖減應納稅所得額。
　　鑫都公司以房抵債業務，從債務重組的角度分析，按照商品房的市場價格確定視同銷售收入2200萬元，假定無納稅調整事項，稅前扣除項目包括：房地產開發成本1500萬元，營業稅110萬元，城市維護建設稅7.7萬元，教育費附加3.3萬元，土地增值稅240.55萬元，資產轉讓收益338.45萬元（2200－1500－110-7.7-3.3－240.55）；鑫都公司以公允價值2200萬元的商品房償還了2300萬元的債務，債務重組利得100萬元（2300－2200），以房抵債業務鑫都公司應納稅所得額438.45萬元（338.45＋100），需要企業所得稅109.61萬元（438.45×25%）。盛泰公司獲得的抵債房按公允價值2200萬元入賬，債務重組損失100萬元（2300－2200），在申報繳納企業所得時允許沖減應納稅所得額。