引 言
公允價值是近年來會計界研究的熱點之一，學術界普遍認為使用公允價值可以提高會計信息的相關性和可靠性。2006年我國財政部頒布的《企業會計準則第3號――投資性房地產》（以下簡稱投資性房地產準則）規定在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。當時各界普遍認為采用公允價值計量將大大增加擁有投資性房地產的上市公司的凈資產，同時給擁有投資性房地產的上市公司帶來不菲的賬面收益，因此將會有很多擁有投資性房地產的上市公司用公允價值模式來后續計量投資性房地產。但是事實證明，公允價值在投資性房地產的應用對擁有投資性房地產的上市公司的影響遠遠小于外界預期。由表1可見，大多數擁有投資性房地產的上市公司仍然采用成本模式計量，公允價值應用產生的影響較小。本文擬分析公允價值在擁有投資性房地產的上市公司應用較少的原因，并據此提出相關對策建議。
一、原因分析
（一）公允價值理論仍處于爭議中
2008年的全球金融危機將對公允價值理論的爭議急劇放大。以華爾街為代表的美國金融界率先向公允價值會計發難，得到了政界的大力支持。會計界雖堅決抵制對公允價值的無端指責，但承認公允價值計量需要改進。后金融危機時代公允價值會計的改革正在如火如荼地進行中，金融穩定理事會（FSB）和金融危機咨詢組（FCAG）2009年發布了改革意見和建議，國際會計準則理事會（IASB）在2010年底前完成對第39號國際會計準則（IAS39）的替代并在2009年11月出臺了新的金融工具準則和減值模型征求意見稿。雖然學術界大多贊同公允價值的應用是大勢所趨，但是如何使用公允價值確認、計量和報告仍處于激烈的爭論中。
（二）公允價值的市場條件限制
我國公允價值市場條件的不完善限制了公允價值的應用。我國市場經濟兼具了新興市場經濟和轉型經濟的特征，有些區域尚不存在公允價值的活躍市場。我國擁有大量國有企業以及擁有投資性房地產的上市公司之間存在大量的關聯方交易，這些都導致我國市場存在并非建立在公平競爭基礎上的交易，限制了公允價值的應用。
（三）企業的自利選擇
投資性房地產準則給擁有投資性房地產的上市公司提供了選擇空間，使擁有投資性房地產的上市公司從自身的利益出發，不輕易使用公允價值計量投資性房地產。投資性房地產準則規定，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。然而擁有投資性房地產的上市公司為維護自身利益仍使用成本模式后續計量投資性房地產。原因如下：一是投資性房地產準則對選擇使用公允價值計量投資性房地產的規定較為嚴格，其中包括：已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式，這一規定斷了上市公司如果不適應公允價值計量而轉回歷史成本模式計量投資性房地產的后路。持續可靠取得投資性房地產的公允價值成本高、難度大，而且投資性房地產的價值并不穩定，采用公允價值有可能對上市公司產生不利影響。二是采用公允價值計量投資性房地產將減少上市公司的現金流。采用公允價值計量投資性房地產意味著不再計提折舊或攤銷，意味著上市公司因失去折舊抵稅而減少現金流。對于上市公司來說，現金流就是生命線，現金流告急，將面臨立刻倒閉的危險。雖然使用公允價值計量投資性房地產在商業地產日益走高的情況下可以大幅增加上市公司的收益，但都是非現金的未實現收益，對業績良好的上市公司來說并不需要。三是加劇財務信息的波動性。公允價值計量存在不穩定性，有可能使上市公司價值出現較大波動，不利于上市公司穩定發展。房價的日益上漲與宏觀調控的相互作用，再加上經濟危機的殘余影響，上市公司擔心使用公允價值會增加公司收益的不穩定性，不利于公司健康持續地發展。四是增加上市公司提供財務信息的成本。公允價值的獲取難度大于歷史成本，需要聘請獨立的資產評估人員每年至少一次對投資性房地產價值評估，由此產生的評估費用以及公司員工增加的工作量將增加公司的成本。
（四）專業人才尚不滿足實際需求
專業人才不能滿足我國快速增長的經濟的需求，高素質專業人才仍很缺乏（其中高素質是指高級專業水平和高尚的職業道德），具體表現在：一是缺乏高素質會計專業人才，應用公允價值的前提是要對公允價值進行專業估計，我國目前具備高級專業水平和高尚的會計職業道德的會計專業人才尚不多；二是缺乏專業資產評估人才，目前我國資產評估專業人才的水平參差不齊、職業道德水準不一；三是缺乏專業的投資性房地產審計人才，雖然我國審計專業人員素質在不斷提高，但是能夠根據投資性房地產的特性有針對性地完成投資性房地產審計工作的還較少。
二、相關對策建議
公允價值較歷史成本能更真實、可靠地反映擁有投資性房地產的上市公司的真實狀況。歷史成本確實具有含義簡明、易于操作、成本較低、數據真實可核查的一些優點，但是它的弊端也顯而易見，如信息的相關性較低，沒有考慮時間價值、物價變動，不能體現風險戰略管理。據統計數據顯示，2009年全國商業營業用房平均銷售價格與2008年相比，僅一年時間上漲近1 000元/平方米。歷史成本計量不僅不能反映這些信息，反而要求在各期計提折舊，必要時還需計提減值準備。在房價普遍上漲的大環境下，使用歷史成本計量與使用公允價值計量的結果將愈發懸殊。而公允價值以其注重未來信息的相關性，并考慮時間價值和物價變動的優勢，必然應成為首選。本文分析了5家采用公允價值計量投資性房地產的公司，分析自2007年至2010年公允價值計量對其凈利潤產生的影響（見表2），可以看出：第一，公允價值計量投資性房地產影響的絕對額比較大（自2007年以來，因投資性房地產引起的公允價值損益大多已超百萬元，甚至超千萬元），以歷史成本計量的投資性房地產因為日益走高的市場價格嚴重影響了會計信息質量的相關性和可靠性，因此有必要鼓勵擁有投資性房地產的上市公司采用公允價值計量投資性房地產；第二，公允價值計量投資性房地產引起的公允價值變動收益占凈利潤的比重較大，對擁有投資性房地產的上市公司的凈利潤產生了較大的影響；第三，采用公允價值計量投資性房地產的動機需要信息使用者加以關注，關于使用公允價值計量投資性房地產的附注披露也應加以規范。如2007年的深方大集團營業總收入為640 246 886元，而營業總成本為677 081 305元，主營業務虧損36 834 419元，但因投資性房地產引起的公允價值變動收益為42 321 760元，一舉實現扭虧為盈。類似事件還發生在昆百大A上，2008年和2009年主營業務的虧損，均因投資性房地產引起的公允價值收益得到了轉變。有學者認為這將為擁有投資性房地產的上市公司盈余管理提供空間，但筆者認為這正是使用公允價值計量投資性房地產必要性的體現，其公允價值變動收益可以幫助擁有投資性房地產的上市公司扭虧為盈可見其影響之大。信息使用者有權利知道企業資產和負債的真實價值，在準則對投資性房地產附注的披露加以規范的基礎上，信息使用者可以根據自己的需要篩選信息。因此，筆者認為使用公允價值計量投資性房地產能更真實可靠地反映擁有投資性房地產的上市公司的信息。以下將對公允價值在投資性房地產中的應用提出對策建議。
（一）積極參與國際公允價值會計改革
加快公允價值的理論建設，積極參與國際公允價值會計改革的研究。目前FASB、IASB正積極研究改革公允價值會計的意見和建議，我國應抓住這一良好機遇，積極學習西方先進的理論并思考、提供改革的意見和建議，同時結合我國的國情，建立公允價值理論體系，并頒布公允價值計量的準則及應用指南，尤其是提供不活躍市場上公允價值應用的示例，以更好地指導公允價值的應用。
（二）著力改善公允價值的市場條件
加快市場建設步伐，使其符合公允價值計量的條件。公允價值計量條件過于嚴苛，其主要原因是我國的公允價值市場條件尚不完善。所以，規范市場交易、深化市場經濟改革，構建一個完整、統一、充分競爭、有序公平的市場是保證公允價值良好應用的當務之急。
（三）詳細披露并解釋企業的選擇
在投資性房地產準則中逐步細化對披露的規定，要求企業詳細披露并解釋是否使用公允價值計量投資性房地產的原因，如：要求擁有投資性房地產的上市公司提供存在使用公允價值計量投資性房地產條件的證據；擁有投資性房地產的上市公司認為使用公允價值計量的條件并不滿足的原因；在已具備采用公允價值計量的條件下，擁有投資性房地產的上市公司仍然采用成本模式計量的原因；擁有投資性房地產的上市公司進行公允價值估計的方法；每年聘請獨立的資產評估師進行投資性房地產價值評估的評估報告等。
（四）大力培養專業人才
加大培養高素質專業人才的力度。公允價值的應用對會計人員、資產評估以及審計人員的專業素質的要求大大提高，這就不可避免地要求專業人才跟上時代的步伐，抓緊學習，提高專業技能。同時，國家應該加大力度對我國的專業人才進行教育和培訓，提高我國專業人才整體的職業水平。高等學校也應積極提供相關專業學生實踐的平臺，注重公允價值、資產評估以及職業判斷水平的培養。不得不提的是，公允價值的應用涉及大量的職業判斷和主觀估計，這對專業人才的職業道德有著很高的要求，職業道德是做好本職工作的前提，任何時候都應該放在第一位來培養和提高。●
