2006年財政部制定的《企業會計準則第3號――投資性房地產》中規定，企業有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。但相應的也有關于公允價值計量的幾點規定：一是要采用公允價值模式計量，必須滿足規定的條件。首先，投資性房地產所在地要有活躍的房地產交易市場。其次，企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。二是投資性房地產的后續計量有成本和公允價值兩種模式，但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。三是投資性房地產采用公允價值模式計量的，不計提折舊或攤銷。四是已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。幾年過去了，我們來看看公允價值在投資性房地產中的實際應用情況。
一、公允價值計量投資性房地產的應用現狀
認真分析，不難發現引入公允價值計量投資性房地產有以下優點：能比較真實地反映企業的財務狀況和經營成果，讓公司的資產增值信息更透明，從而改善資本結構，特別是在房地產價格持續上漲時，由于采用公允價值計量不用計提折舊和攤銷，當期費用少，賬面利潤高，能提高公司融資能力，使公司容易獲取融資。同時，公允價值計量投資性房地產與國際接軌，更加方便了國際投資者橫向對比國內、國外企業的價值，增加了相關性和可比性。
2006年新企業會計準則出臺后，規定上市公司從2007年開始必須實行新準則。在2006年年報中，有9家上市公司對投資性房地產采用公允價值計量，占上市公司總數的0.69%；在2007年的年報中，1 570家上市公司有630家存在投資性房地產但只有18家對其計量采用公允價值模式，占上市公司總數的1.1%；2008年的年報中，690家有投資性房地產的上市公司只有22家采用公允價值計量投資性房地產；到2010年3月31日，全國615家擁有投資性房地產的上市公司運用公允價值模式計量的僅有26家。從絕對數來說，雖然有逐年遞增的趨勢，但增加的比例卻非常小。上市公司應用情況尚且如此，非上市公司應用比例也不容樂觀。既然用公允價值計量投資性房地產有著明顯的優點，為何只有較低比例的公司應用呢？仔細分析，究其原因，主要有以下幾方面。
二、公允價值計量投資性房地產的困境及原因
（一）投資性房地產的公允價值難以取得
由于我國市場化程度還不夠高，市場機制不夠完善，不夠活躍，而房地產的價格受國家宏觀經濟政策、地域、朝向、樓層等因素的影響比較大，沒有統一的定價，因此，要取得合理的投資性房地產的公允價值比較困難。目前大部分以公允價值計量投資性房地產的上市公司采用專業房地產評估機構出具的評估價格來確定其公允價值，而另外一部分公允價值的確定則來源于投資性房地產所在地的房地產經紀公司所獲得的市場調查報告。但是資產評估機構的評估標準不統一，比如房地產估價師、土地估價師、資產評估師分別隸屬于建設部、國土資源部和財政部，采用誰的定價沒有統一的標準，各自的評估權威也不高。而市場調查報告所獲取的價格其可靠性和準確性也值得商榷。
（二）采用公允價值計量投資性房地產的成本高
首先，增加會計做賬的工作量。一方面，由于投資性房地產采用公允價值計量，每個資產負債表日要根據其公允價值來調整賬面價值會增加會計的工作量；另一方面，在計算企業應繳所得稅時，關于投資性房地產其賬面價值為公允價值，即“初始成本+公允價值變動”，而計稅基礎為“初始成本-折舊攤銷”，因此在投資性房地產轉換時（“投”與“非投”的轉換）、持有期間公允價值變動時其年底均考慮所得稅暫時性差異從而進行納稅調整，在處置投資性房地產時其賬面價值和計稅基礎均為0，這時又需轉回原產生的暫時性差異，從而對處置當期應納稅所得額進行調整，這些各期的調整均會增加會計的工作量。
其次，取得公允價值成本高。如前所述，公允價值合理取得的本身就比較困難，為了取得各方認可的公允價值，企業勢必會作一些比較和判斷，還會涉及到請專業評估師進行評估，增加了工作量和信息成本。
最后，披露成本高。由于房地產的價格變動快、變化大，采用公允價值計量增加了企業經營成果的不穩定性，企業需要向投資人充分解釋該計量對會計報表產生的影響，詳細披露該房地產當期價值的增減變化情況、公允價值的確定依據和方法等，信息披露成本較高。
（三）所有投資性房地產只能采用一種模式，并且不能由公允價值模式轉換為成本模式
企業的投資性房地產可能不止一項，既可能有房產也可能有地產，其持有的目的有些是為了增值，也有些是為了出租，如果只選定一種后續計量模式對所有的投資性房地產進行計量，不能準確地體現相關性和可比性，并且企業在以后的會計期間有可能還會增加投資性房地產，而準則又規定不能由公允價值模式轉換為成本模式，所以為了減輕當期的決定困惑，大部分企業都會本著應有的謹慎而選擇成本模式，以后再視情況而定是否轉為公允價值模式。
另外，當前我國的房地產市場還存在著很多泡沫，雖然政府采用了收取房產稅和限購令等一系列調控政策，但目前的價格走勢還不能真正地反映房產價值，用公允價值計量貌似客觀，實則有風險。對上市公司來說，房價上漲，造成賬面利潤高，還涉及到是否分股利的問題，分吧，現金流不足，不分吧，影響股東的積極性。這些因素都會對企業是否采用公允價值計量投資性房地產產生較大的影響。
三、完善公允價值計量投資性房地產的幾點建議
（一）完善市場經濟制度和市場信息
要取得合理的公允價值依賴于完善和成熟的市場經濟制度和市場信息。要完善我國的市場經濟制度和市場信息可從以下幾方面入手：首先，要完善和發展相應的經濟法律制度，對市場風險要建立相應的預警制度；其次，要培養多級市場，重視二級市場的發展，國家要采取有效措施建立一個信息更公開、交易更透明、價格更合理的活躍市場體制，以使取得的公允價值更公正和客觀；最后，建立第三方評估機構，建立規范的資產評估體系，提高評估人員的素質，提高資產評估的質量，對投資性房地產的公允價值不但給以一個定性的確定方式，而且給以定量的確定方法，使公允價值的取得有理可依，有據可查。
（二）與國際準則接軌，完善準則的細則
國際會計準則關于投資性房地產的規定中明確指出，優先考慮公允價值計量，只有在主體確實無法持續取得投資性房地產的公允價值時才可以采用成本模式計量。國際準則可采用估值技術，而我國目前不允許。這些顯著的差異表明我國應該積極改善市場環境，完善和發展相應的經濟法律法規制度，在充分借鑒國際會計準則的基礎上，進一步完善采用公允價值計量投資性房地產的準則細則，在細則的制定中，盡量減少模糊性語言和概念的使用，形成適合我國國情的公允價值計量的體系和框架。
（三）同一企業允許使用兩種計量模式
目前，我國會計準則規定，企業對其持有的所有投資性房地產，都只采用一種計量模式。雖然這樣便于國家相關部門統一管理，但實際情況是部分公司持有多項用途不同、形式多樣的投資性房地產。筆者建議按照其持有目的來決定采用的計量模式，如果持有目的只是為了出租、收取租金，那么平時只涉及到租金的處理，其公允價值的變動對它沒有太大的影響，也就沒有必要采用公允價值計量，同時也減少了會計的工作量；如果是準備長期持有并且是準備增值后轉讓以獲利的投資性房地產則無論是房產還是地產均應采用公允價值計量，及時關注其公允價值的動態變化，以便掌握關于其價格的第一手信息，出售時在價格的談判上占有主動地位。
（四）出臺使用公允價值計量的稅收優惠政策
現階段各上市公司謹慎應用公允價值其中也有一個重要的原因是基于稅收的考慮，投資性房地產由成本模式計量改為公允價值計量后可能增加企業的現時稅收負擔，從而增加現金流出，因此相關部門應制定稅收優惠政策來減輕企業的稅負，避免企業是因為避稅而繼續使用成本模式。同時用稅收優惠政策可刺激更多的企業采用公允價值模式，而公允價值模式的大量應用又會進一步促進市場制度和市場信息的完善，形成一個較好的良性循環。
（五）加強監管力度和公允價值信息的披露
在應用公允價值計量投資性房地產時，我們應該看到公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在提高會計信息公允性、相關性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能，現實中企業利用公允價值進行利潤操縱和進行盈余管理的事件屢屢發生，因此為了促進公允價值的合理應用，應加強監管力度。首先，相關部門應建立獨立的會計監督體系，進一步明確舞弊主體的法律責任，加大會計作假的懲罰力度，強化國家監督部門如證監會等機關的監督審計力度。其次，要完善企業尤其是上市公司的披露制度，上市公司年報報出之前，必須有專業的評估機構對企業的投資性房地產的公允價值進行評估，并在財務報告中進行詳細披露，只有完善公允價值的披露，才能保證投資者了解企業真實的財務狀況和經營成果。
綜上所述，對投資性房地產采用公允價值計量是一個循序漸進的過程，但用公允價值計量投資性房地產是我國經濟發展的必然要求，相信隨著我國市場經濟制度的不斷完善、房地產交易市場的進一步發展、相關評估制度的建立以及會計準則的日臻完善，會有越來越多的企業選擇用公允價值計量投資性房地產。●
