（一）房地產開發企業臨時設施的財務處理
由于房地產企業的臨時性設施一次性支出金額較大，并且臨時性設施均不構成最終開發產品實體，也沒有分攤占地面積的土地成本，根據收入與費用匹配的原則，應進行分期攤銷，因此，對于臨時性設施的建造成本，實際發生時直接計入開發成本，會計處理是：
借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）
貸：銀行存款或借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）
貸：銀行存款
將來開發產品銷售時，作為共同成本予以分配轉出。
（二）房地產開發企業臨時設施的稅務處理
1、所得稅的處理《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定：開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。在結算計算成本時，項目基建臨時設施可通過“前期工程費——臨時設施”核算，項目營銷設施可通過“開發間接費——項目營銷設施”進行歸集。國稅發[2009]31號第二十六條（一）項以可否銷售原則確定計稅成本對象規定：開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設施不作為計稅成本核算對象出現，應作為過渡成本處理。
2、臨時性設施的房產稅處理
（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產稅處理《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”財稅地[1986]8號第十九條規定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”基于以上政策規定，房地產開發企業臨時性建筑物不征房產稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設施必須為基建工地服務，二是必須處于施工期間的臨時設施。如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。
因此，為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間是免征房產稅的，如果基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。或者這些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結束以后還在使用的，就應該依照規定征收房產稅。
（2）售樓部、樣板間的房產稅處理由于房地產企業為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構成《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定。因此，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值，在計算房產稅時就要首先納稅調整。
案例：2011年6月，A房地產公司取得某市一宗土地使用權后進入立項開發，先期投入建造的臨時設施包括有項目基建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財稅處理。
分析：（1）財務處理建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元的會計處理如下：借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）3900000貸：銀行存款 3900000借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）1200000貸：銀行存款 1200000（2）稅務處理根據《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定，A房地產公司項目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產稅，但是項目結束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時建筑顯然不是為基建工地服務，而是為A房地產公司項目銷售服務，不符合財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。
對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”，因此，在對售樓部、樣板間房產稅計算時要進行納稅調整。
假設售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應計入房產原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬元，房產稅計稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應計入房產原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬元，房產稅計稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。
3、售樓部、樣板間的增值稅處理
（1）利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，以后再出售。
根據固定資產的定義，固定資產是指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有的（持有目的）使用壽命超過一個會計年度的有形資產。售樓部一般使用會超過一個會計年度，在售樓部完成使命之前屬于固定資產。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備出售的存貨。再看銷售費用，銷售費用是企業銷售商品和材料、提供勞務的過程中發生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業商品而專設的銷售機構（含銷售網點、售后服務網點等）的職工薪酬、業務費、折舊費等經營費用。因此售樓部完成使命之前作為固定資產所提折舊計入銷售費用不能計入開發成本，不能作為土地增值稅的開發成本扣除。
（2）單獨建造臨時售樓部，項目完成后拆除。
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]第006號）第九條開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。和企業所得稅不同，國稅發（2009）31號文件規定，開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。企業所得稅中小區主體之內的售樓部應計入開發間接費，土地增值稅開發間接費并沒有包括項目營銷設施建造費。
基于以上分析，單獨建造臨時售樓部不論是小區內還是小區外都屬于固定資產，所提固定資產所提折舊計入銷售費用不能計入開發成本，不能作為土地增值稅的開發間接費扣除。
（3）利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目移交物業公司，產權歸全體業主所有。
《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發（2006）187號）第四條第三款：a、建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；b、建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；基于以上規定，在售樓部完成使命之前屬于固定資產，在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了公共配套設施費。售樓部完成使命之前作為固定資產所提折舊計入銷售費用不能計入開發成本，不能作為土地增值稅的開發成本扣除，原售樓部變成了公共配套設施，再作為公共配套設施費扣除。
（4）在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租。
總之，房地產企業售樓部不論何種情況，完成使命之前都是固定資產，所提折舊計入銷售費用，不能作為土地增值稅開發成本扣除。
