摘要：房地產行業具有不同于一般工商業企業的特殊性，房地產開發成本核算是房地產企業會計核算的關鍵環節，它直接影響到企業的財務狀況和經營成果，同時對企業稅收也產生一定的影響。本文對對房地產開發成本核算中可能遇到的共性問題進行了一些思考，以期加強房地產開發的成本核算管理。
關鍵詞：控制 房地產開發 成本核算
隨著經濟建設的不斷發展，以及城市住房制度的改革，房地產開發日益活躍，其規模也越來越大，業已成為經濟生活中的一個亮點，為城市建設做出了應有的貢獻。但是不少房地產開發企業的成本核算存在較多問題。因此，應采取有效措施，對房地產企業成本核算進行有效控制，才能堵住房地產開發企業財務管理的漏洞。
一、 房地產開發成本的核算
（一） 房地產開發成本
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房而在開發過程中所發生的各項費用支出。
開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
(1)土地開發成本,指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
(2)房屋開發成本,指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
(3)配套設施開發成本,指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
(4)代建工程開發成本,指房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
（二） 房地產開發成本的核算
房地產開發成本的核算是指企業將開發一定數量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。基于以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價,指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。
(2)前期工程費,指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
(3)基礎設施費,指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
(4)建筑安裝工程費,指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。
(5)配套設施費,指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
(6)開發間接費,指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
二、 我國房地產開發成本核算存在的問題
房地產行業的核算并不復雜，但由于企業管理水平和會計人員水平的原因，一些房地產公司成本核算不遵循財政部及城市的政策規定，致使財務指標扭曲，成本不實，企業財務狀況及經營成果無從體現。具體表現為:
（1）隨意設立成本對象。成片開發的小區應根據合同或同時開工的工程名稱在“開發成本”科目下設不同的成本對象。但有的小區卻往往將原應歸屬同一工程的項目分成多個對象。當工程竣工驗收后，房地產經營企業將發生的全部成本均計入建設項目成本，做為商品住宅的成本，而每個建設項目并不分類核算經營用房和居民住宅。同時將機動車庫的成本計入商品住宅的大成本，將物業管理用房計入住宅成本。房地產商通過這些手段，無形中抬高了房價，最終受害的還是廣大業主。
（2）動遷差價調房的補償收入直接沖減動遷成本。
（3）用于動遷的商品房成本不根據實際去向和用途轉出；在同一筆費用用于支付不同成本對象時，相關部門有時根本不作任何分配。凡此，都造成成本不進行分配或隨意分配。
（4）在外購或自建動遷用房、商品房內部調撥或轉自用以及商品房的銷售上，沒有一套規范的業務操作規程，實物與帳面成本結轉不一致。
（5）因不能及時取得發票或者公建配套設施不按預算計提的原因，造成成本未打足。
（6）不能正確解決在產品向完工產品的結轉問題。
（7）結轉完工產品時任意預計銷售成本或按照內部所謂計劃成本結轉。
三、 控制我國房地產開發成本核算的措施
我國的房地產業在經歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復蘇階段。經過這些年的整頓，有關法規制度已比較完善，房地產開發將在有序、規范的道路上運作，房產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。筆者擬對房地產開發成本在組織核算中遇到的一些問題談些粗淺的解決措施。
（一）企業應當根據成本管理和內部經濟責任制的要求，建立相應的成本核算組織體系，加強成本核算工作的領導，配備必要的成本核算人員，認真開展成本核算工作，并實行成本核算責任制。同時要廣泛開展群眾性的部門經濟核算，本著干什么、管什么、算什么的要求，采用簡便可行的核算形式和方法，核算各部門或個人直接掌握的單項消耗指標。
（二）運用網絡計劃技術(計劃評審技術，PERT)，大力降低工程成本。
網絡圖是表示一項工程各個工作環節或各道工序的先后關系和所需要時間的網狀圖。它不僅能反映出工程所有作業(工序)之間的相互關系，而且能表明工程的時間進度，突出工程中的關鍵作業和關鍵路線，從而使項目管理人員集中精力抓住關鍵，合理調配資源，尋求以最小的工程費用獲得最佳工期。網絡計劃技術尤其適用于建筑工程項目的時間一成本控制。
（三）企業應當按照費用歸口管理的要求，核算各職能部門發生的各項管理費用，嚴格控制費用開支。
（1）正確劃分工程項目。
由于房地產產品規模大、生產周期長，往往成片分期開發，而且建筑產品是非標準產品，因此在核算時對同一小區內的各工程項目應分別進行核算。為便于成本的分配和分析，筆者認為應以竣工區域另設立工程項目的依據，并單獨設立須進行共同分配的成本對象。
（2）準確進行成本分配。
成本分配主要有四個標準: (1)因果關系法。追溯成本發生的原因據以分攤成本。如基礎設施費的分攤。(2)受益程度。以受益比例將成本分攤至受益對象。如分攤公建配套費，按預算面積分配。(3)公平合理。有時盡管與某項特定成本并無直接聯系，但為示公平合理，仍將間接成本分配給無關聯的對象，其依據為從公司角度出發，該間接成本是大家應接受的成本。(4)承受能力。按成本對象的負擔能力分攤間接成本。要求慶利能力高的獨立核算項目吸收更多的成本，能產生納稅收益，對整個企業集團有利。
（3）正確劃分開發間接費與期間費用。
按照規定，只有在施工現場設立的管理機構(如指揮部等)的費用方可列入開發間接費。但有些企業將公司工程部等與現場有聯系的部門費用均列入開發間接費，以達到減少期間費用、提高利潤的目的，或借此提高土地增值稅扣除項目的金額基數。
（四）分析項目差異。項目差異與竣工的時間和成本的節超密切相關。項目差異=進度差異+成本差異。其中，進度差異=按實際進度截止至當日的預算成本-按計劃進度截止至當日的預算成本；成本差異=按實際進度截止至當日的實際成本-按實際進度截止至當日的預算成本。
通過項目差異的分析，可促使企業縮短項目的開發周期，降低項目的成本或修證預算，使之更加切實可行。
（五）算管結合，算為管用。算管結合，算為管用就是成本核算應當與加強企業經營管理相結合，所提供的成本信息應當滿足企業經營管理和決策的需要。
