內容摘要：房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務風險管理水平。本文首先分析了房地產企業財務風險的表現形式，接著分析了現階段房地產企業財務風險管理的現狀，最后提出了加強房地產企業財務風險管理的措施。
關鍵字：表現形式；現狀；采取措施
房地產行業是資金密集型的高風險行業，面對激烈的競爭，房地產企業要實現長期的發展，獲得持續性核心競爭能力，必須提高財務風險管理水平。財務風險管理作為企業管理的核心系統之一，應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務風險的表現形式
狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。“狹義”的觀點立足于企業籌資時過多舉債或舉債不當引起的財務風險；“廣義”的觀點則是立足于企業全局，是全方位的，它避免了只重視企業籌資過程的風險而忽視其他方面的風險，更有利于認識企業財務風險的全貌。從房地產企業的經營特點分析，一般的房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下幾個方面：
１．無力償還債務風險
房地產開發企業雖也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本比例相當低，大量的開發資金來源于借貸，有的企業甚至注冊資本也只是空轉中，根本沒有自有資本，如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致公司資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災。
２．利率變動風險
房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。最近，經常在報紙上看到關于房價和利率緊密相聯系的文章和報導。例如２００４年１０月１２日《金融時報》上一篇題為“全球房地產”泡沫“面面觀＂的文章中說，“近年，發達工業化國家的居民房地產價格快速上升，……主要源于二十一世紀初全球經濟衰退和利率同步下降至幾十年歷史最低點這樣一個結果”。又如同年１０月１３日《國際金融報》上一篇題為”全球房地產繁榮終結”的文章中說：”房地產在多大程度上是安全的？答案取決于利率的提高有多快以及提高到什么水平，因為從歷史上說，房地產價格往往隨著利率的上升而直線下降。”
3. 再籌資風險
再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大，從而給集團經營帶來致命威脅。可見，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別、發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大的意義。
二、房地產企業財務風險管理現狀分析
１．缺乏財務預算管理意識
有些房地產開發商認為只要工程能夠取得土地使用權，組織施工隊伍按設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期竣工交付使用，就會產生經濟效益。但是，如果房地產企業沒有從財務預算方面去考慮分析，對開發的房地產項目沒有從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作，就可能造成在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經濟效益。
２．盲目舉債加重成本負擔
房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產項目的投資風險度。房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個別項目的用款，影響了整體的利益。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影 響了銷售收入的實現，又影響償還貸款能力，成本負擔加重。
３．成本管理不力影響財務控制
有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。為了工程進度和質量，在財務的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業的特點進行成本管理，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些房地產企業領導總認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線 成本管理的基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業效益。
三、加強房地產企業財務風險管理的措施
１．搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產開發經營活動的正常進行，企業必須擁有滿足開發活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當然成為開發企業財務管理的首要任務。所以，在資金管理中要做好以下工作：
（１）注重現金的管理，制定合理的現金使用計劃，保持現金收支平衡，并保證企業日益經營對現金的需要。加強投資項目的風險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。
（２）要加強建筑材料的管理。首先，要把好建筑材料采購關，在保證開發產品質量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；其次，要搞好建筑材料的驗收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；另一方面要加強對屯積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料（沙、石磚瓦等）被盜而造成的損失。
（３）要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉，提高資金利用率，使開發企業盡快步入資金良性循環的軌道。總之，開發企業要建立科學合理的籌資、投資和風險應對的理財機制，保證企業供血和造血功能。
２．加強成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。因此，開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
（１）確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本。
（２）建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發企業應遵循統一領導， 分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業經營管理者提供科學、可靠的決策信息。
（３）實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預測和成本計劃的制定；對投建項目在執行成本計劃中實行監督和控制，檢驗計劃的科學性、合理性， 發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施，以及對已完工項目的各項成本指標完成情況進行分析和評價，發現問題，找出差距，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
３．建章立制，規范財務行為
企業管理重在財務，財務管理重在制度。企業財務管理水平不高，很重要的一個原因是內部管理制度不完善，財務管理隨意性較大。為使企業財務管理迅速改變現有狀況，制定一套行之有效的規章制度并嚴格按章操作是強化內部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業財務管理人員根據開發企業經營活動及其財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求，積極探索從征地動遷工程建設商品房營銷到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，形成標準化、規范化、制度化的企業內部管理機制。另一方面，鑒于我國開發企業財務管理是一個全新的領域，無直接可應用的、較為成熟的管理理論和方法，因此，要求財務管理部門應適當借鑒其他企業的先進經驗及國外同行的管理經驗，以加快我國開發企業財務管理制度建設的步伐。
