摘要：隨著我國市場經濟體制的確立和現代企業制度的完善，財務分析成為企業一項重要的財務管理活動。尤其是對房地產企業而言，隨著國家相關規章制度的健全以及宏觀調控的加強、金融機構對房地產開發項目貸款門檻的提高，土地招、拍、掛等政策的實施，都給市場本不豐厚的利潤回報，帶來更大的成本壓力。在這種形式下，如何通過做好房地產開發企業的財務分析來增強企業競爭優勢這一問題就顯得尤其必要。
關鍵詞：房地產開發企業 財務分析
一、 財務分析概述
財務分析是以財務報表和其他輔助資料為依據，依靠財務人員大額經驗，采用一定的統計方法，系統分析和評價企業過去和現在的經營成果、財務狀況和先進流動情況，對企業的有關經濟活動做出評價和預測，以便于經營者正確把握企業的經濟決策的一種內部管理行為。
1、 傳統財務分析
傳統財務分析的目的是尋找企業內部管理缺陷，故存在著以下幾種缺陷：
（1） 側重于經濟現象的微觀分析，缺乏從企業資本運營的角度進行分析；
（2） 側重于單一的財務信息的分析，忽視了與相關經營信息的結合分析；
（3） 側重于經濟事項的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，財務分析的適時性和快速反應能力滯后，缺少對企業風險防范和發展潛力的分析;
（4） 側重于財務指標的靜態分析，忽略了企業經營的動態性，財務指標分析缺少可比性，企業之間的橫向比較缺乏，經營者難以了解相關分析指標在行業中的地位，絕對指標與相對指標分析被割裂，過分重視相對指標而忽視絕對指標的分析
2、 現代財務分析
財務分析需要向企業的經營管理層提供大量的、經常性的財務信息為提高和改善企業的經營管理服務。但由于傳統財務分析的局限性，其分析內容不能最大限度地滿足企業管理層的需要，使用價值大大折扣。而現代財務分析更重視從宏觀角度來把握企業的經營運行。分析一個企業通常是企業償債能力、營運能力 、盈利能力三方面進行的。如根據資產負債表項目的年初、年末余額變化趨勢情況分析資產及負債總額的變化幅度及原因，并進一步分析資產負債率、流動比率、速動比率，根據利潤及利潤分配表業務收入的增減趨勢分析其變化原因，針對收入成本結構分析，將不同報表結合起來分析凈資產收益率、總資產報酬率、銷售利潤率、成本費用利潤率、投資回報率等。這樣就更利于管理層進一步關注財務分析的結果，體現財務分析的綜合性和整體性。
二、 房地產開發企業的財務分析
1、 房地產開發企業財務分析的特點
（1） 開發周期長，籌資金額大，籌資任務重
房地產開發企業的開發對象決定了房地產開發過程是一巨額資金的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求開發企業一次投入的資金數量很大；加之開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長，最后，資金的周轉期較長、周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目滾動開發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。
（2） 開發風險大，投資決策分析責任重、要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產使用周期也長，在較長的開發經營周期中，存在著許多不確定性的作用。因此，房地產開發企業具有較大風險。另外，房地產開發敏感性強，但調整能力差，也對企業在進行項目開發投資決策時的準確性提出了更高的要求：要求房地產開發企業的財務管理人員做好投資決策分析，提高投資決策分析的準確性，以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風險，降低風險。
（3） 開發經營活動獨特，成本管理工作繁雜
① 在成本構成方面，雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等成本項目構成，但各成本項目的具體內容因開發產品不同而有所不同，即使是同類型開發產品也因時因地而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
② 在成本核算對象方面，開發企業開發建設所具有的單件性特點，決定了成本計算對象是獨立的設計文件，是可以獨立地組織施工地開發建設項目。開發項目以每一獨立編制設計概算或施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象；在同一開發地點，開竣工時間相近，結構類型相同的群體開發項目構成成為核算對象；規模較大、工期較長的開發工程則可按一定區域或部位劃分成本核算對象。
③ 在成本結算方面，由于住宅區的建設往往要經歷幾年的時間，從進度安排上一般是先建住宅，后建配套設施。所以，住宅已建成而配套設施尚未投入使用，或住宅已經銷售且已住人，而諸如綠化、道路尚未完工的情況屢見不鮮。在這種情況下，有些無法進行成本分攤計算，只能按已出售住宅的計劃成本，將未完成的配套設施的建造費用族譜為預提費用的辦法來處理。
④ 當住宅成本構成中所包括的全部成本項目都已完成，要對那些應分攤的成本費用按諸多的受益對象進行分配時，還需擬定具體的分配方法、分配額的計算，成本項目的分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據開發產品的具體情況分別處理，因而顯得非常繁雜。
2、 房地產企業財務分析的重點
在現代企業制度下，企業的財務分析指標不應再局限于靜態的單一指標分析，作為新興的房地產開發企業應從整體上動態的分析企業的盈利能力、資產運營能力、開拓市場、創造市場和把握市場的能力。因此，房地產開發企業財務分析應著重從以下幾個方面進行：
（1） 整體分析與專項分析相結合
在單項指標分析的基礎上，將各指標形成一套完整體系，相互配合使用，進行綜合分析與評價，強化對企業經濟運行的整體性分析，以掌握企業整體財務狀況和效益。同時要針對管理中存在的薄弱環節加強專題分析，如企業潛虧分析，專項成本分析（包括市場開發成本分析、廣告成本效益分析、售后服務成本分析、成本結構分析等），利潤增長點分析，投資項目可行性分析，投資項目效益與可行性報告差異分析，內控制度成本效益分析等，在分析中注意把握點和面的關系，避免分析的片面性。
（2） 加強房地產開發企業現金流量的分析
在企業經營環境日趨復雜的背景下，現金流量信息越來越受到企業管理層的重視，許多企業發生財務危機不是因為缺乏盈利能力，而是因為現金的短缺造成企業信用的喪失。作為從事資本密集型的房地產業的企業來說，由于房地產開發項目對資金高度依賴，在進行財務分析時，更應從以“利潤”為中心轉向以“現金流量”為中心。分析營運資本投資和利息支付前的經營活動現金流量，檢查企業是否能通過其經營活動產生足夠的現金流量;分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業的營業資本管理是否有效率；分析營業資本投資后，利息支付前的經營活動現金流量，評價企業是否能夠滿足其利息支付義務；分析外部融資活動之后的現金凈流量，用于評價企業的籌資政策。利用這些指標的逐年變化的信息，將為我們評價企業現金流量的動態穩定性、提供許多有價值的信息。由于現金流量信息揭示了企業經營活動現金凈流量與凈收益之間的差別，因此對這些差別及其原因進行分析，有助于評價企業盈利的質量。
（3） 加強成本控制分析
在進行成本分析時要注重分析以下幾個方面：
一是通過深入分析工程項目預算值與決算值差異，正確評價企業目標成本（既預算值）的執行效果，提高企業和員工講求經濟效益的積極性；二是揭示成本升降的原因，及時查明影響成本高低的各種因素及其原因，進一步提高企業成本管理水平；三是尋求進一步降低成本的途經和方法。
（4） 加強房地產開發企業之間的橫向指標對比分析
如果財務分析僅局限于本企業內部，不與其它企業進行對比，就談不上“知己知彼”，不知道與同行業其它企業相比較的差距或優勢，這種比較也不是一個或幾個財務指標的比較，而是企業之間財務狀況的綜合比較。通過分析企業可以明確企業在行業中的位置，使企業的管理層對自己的經營決策進行適當定位，在競爭中找到自己的發展空間。
實際上房地產開發企業的財務分析可以不受傳統財務分析模式的約束，不應局限于具體的分析模式及財務周期，計算機技術的運用也為財務分析模式的建立和財務數據的深度開發創造了條件。管理層更重視對財務分析結果的評價，并利用評價的結果來指導企業的經營活動，我們應圍繞企業的經營管理捕捉管理層最關心的熱點問題，適時的進行各種定期的和專題的財務分析。既可利用財務信息，也可利用業務信息結合判斷與估計，體現財務分析的適時化和快速反應。在現代企業制度下的財務分析應該更多的從經營者的角度出發，著重強調在利用財務分析發現企業存在問題的同時進一步通過財務分析來判斷企業資本運營效果，以便做出正確的決策調整，提高企業資本運營效率，增強企業的財富，從而達到股東財富最大化的目的。
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