摘要：在新準則中，投資性房地產(chǎn)引用了公允價值計價模式,進一步明確了投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量及其信息披露,對企業(yè)相關(guān)資產(chǎn)處理,特別是上市公司相關(guān)投資性資產(chǎn)價值和經(jīng)營業(yè)績將產(chǎn)生較大影響,從而帶動對上市公司資產(chǎn)的價值重估。
關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；新會計準則；對策
一、新準則與國際會計準則相關(guān)規(guī)定的差異
（一）投資性房地產(chǎn)所涵蓋的范圍
國際會計準則中投資性房地產(chǎn)所涉及的“土地”是指土地所有權(quán)，而我國由于土地屬于公有制性質(zhì)。因此，我國新準則中的“土地”則是指土地使用權(quán)；國際會計準則將融資租入的房地產(chǎn)和以經(jīng)營租賃方式租入后轉(zhuǎn)租的房地產(chǎn)均納入投資性房地產(chǎn)的范圍，而我國新準則將其納入租賃準則的范疇。
（二）投資性房地產(chǎn)確認和計量的選擇
我國對投資性房地產(chǎn)的確認條件和計量規(guī)定是，與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益可能流入企業(yè)，該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計量；并要求按照成本進行初始計量，與國際準則基本一致。該準則最大的變化是在后續(xù)計量上引入了公允價值，在保留現(xiàn)行成本模式的同時，規(guī)定“在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的”，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量，兩種模式可以進行選擇；選用公允價值計價時，以期末公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，二者的差額計入當期損益，不得計提折舊和減值準備；在計量模式變更上，作了嚴格的規(guī)定，這些都將有效防止上市公司操作利潤。與國際準則相比，國際準則未強調(diào)適用公允價值的條件，而要求所有企業(yè)為計量目的或為披露目的(成本模式)而確定投資性房地產(chǎn)的公允價值；在如何計量上，國際準則認為公允價值就是市場價值，它是在資產(chǎn)負債表日符合公允價值定義的、在市場上可以合理取得最可能的價格。
（三）投資性房地產(chǎn)信息披露的要求
我國要求披露投資性房地產(chǎn)的種類、金額和計量模式；采用成本模式的，披露折舊或攤銷，以及減值準備的計提情況；采用公允模式的，披露其確定方法和依據(jù)以及公允價值變動對損益的影響等等。與國際會計準則相比，披露內(nèi)容簡化，減少對公允價值計量下投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益和相應費用、投資性房地產(chǎn)變現(xiàn)能力限制、公允價值對評估師的依賴等披露要求。
二、新會計準則與我國會計制度相關(guān)規(guī)定的差異
（一）會計科目的差異
此前，我國未針對投資性房地產(chǎn)單獨制定相關(guān)準則，有關(guān)業(yè)務根據(jù)《企業(yè)會計制度》和有關(guān)規(guī)定進行處理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，通過“存貨——出租開發(fā)產(chǎn)品”科目核算；非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)對外出租的，在“固定資產(chǎn)”科目核算，土地使用權(quán)在“無形資產(chǎn)”科目核算。鑒于投資性房地產(chǎn)具有高收益高風險的特性，有別其他價值逐期減損的無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，新準則單獨設置“投資性房地產(chǎn)”科目，用于核算企業(yè)為賺取租金或獲得資本增值為目的的房地產(chǎn)。
（二）后續(xù)計量方法的差異
會計制度對列入“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目的具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)采用成本模式計價，按期計提折舊或攤銷，會計期末以扣除折舊、攤銷及資產(chǎn)減值準備后的金額作為賬面價值。在此模式下，“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”的賬面價值隨折舊和攤銷而不斷減少，無法體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的增值部分，無法客觀反映資產(chǎn)的實際價值。
新準則中在成本法的基礎(chǔ)上，引入了公允價值模式，并對其使用條件進行了限制，只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才能用公允價值模式。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不計提折舊、攤銷或計提減值準備，以會計期末的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整期初賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額，計入當期損益。在此模式下，投資性房地產(chǎn)的價值能夠客觀體現(xiàn)，不再受初始成本的約束，資產(chǎn)的增值能體現(xiàn)在報表上，從而有利于企業(yè)為相關(guān)信息使用者提供更客觀、更真實的資產(chǎn)信息。
三、新會計準則下房地產(chǎn)企業(yè)的會計政策選擇
（一）科學選擇投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)的時機
當企業(yè)選擇以成本計價模式對投資性房地產(chǎn)進行計價時,無論何時將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)均不會產(chǎn)生轉(zhuǎn)換損益。但當企業(yè)選擇以公允價值計價模式對投資性房地產(chǎn)進行計價時,不同的時機選擇會產(chǎn)生不同的結(jié)果。當企業(yè)所持有的投資性房地產(chǎn)在活躍的房地產(chǎn)交易市場上的價格處于上升趨勢時,企業(yè)應繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)。一方面,由于市場價值的不斷提升,租金的價格可以相應地提高,從而獲得較高的租金回報。另一方面,待市場價格到達一個相對高點時再將其轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn),從而獲得一個更高的轉(zhuǎn)換收益,增加轉(zhuǎn)換當期的利潤。反之,當市場價格處于下降趨勢時則應選擇盡快轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn),從而回避轉(zhuǎn)換損失。
（二）合理選擇成本計價與公允價值計價
采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計價是目前國際上比較通行的做法,這樣使得公司的資產(chǎn)增值信息更透明,有利于公司在資本市場獲得正確的定價,也有利于公司再融資,獲得資本市場的種種便利。從這個角度看,公允價值計價可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。但是,會計核算方法的改變,只是讓公司的隱性價值顯性化,并沒有改變公司的真實價值。因為決定公司價值的應該是企業(yè)的核心盈利能力和真實的資產(chǎn)價值,而非賬面利潤與賬面價值。成本法下,雖然要計提折舊或按期攤銷,減少了企業(yè)的賬面盈利,但卻可以起到抵稅的效果,減少了企業(yè)的現(xiàn)金支出,從而將價值保留在了公司內(nèi),維護了股東利益。因此,投資性房地產(chǎn)會計準則下是選擇成本計價還是公允價值計價值得房地產(chǎn)企業(yè)探討。
1、根據(jù)管理層對企業(yè)價值的判斷標準選擇相應的計價方式
如果管理層側(cè)重對利潤的考核,以利潤最大化作為企業(yè)價值最大化的評判標準,那么對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而言,在所持物業(yè)持續(xù)升值的情況下會考慮將成本計價改為公允價值計價。因為這樣會形成公允價值與原賬面價值之間的正差,增加當期利潤。但是在當今社會,越來越多的人不僅關(guān)注公司的盈利狀況,還關(guān)注公司良好的現(xiàn)金流量狀況。如果管理層側(cè)重對現(xiàn)金流量的考核,那么采用公允價值計價就不會帶來好處。相反,由于利潤總額的增加,企業(yè)繳納的所得稅會增加,總收入不變,納稅增加,意味著現(xiàn)金支出增加,公司賬面的價值不能變成實際利潤,企業(yè)反而要付出大量的現(xiàn)金,這樣企業(yè)就不會選擇公允價值計價。
2、根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的類型選擇相應的計價方式。
（1）主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)
投資性房地產(chǎn)會計準則主要是針對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司而制定的,對主要經(jīng)營普通居民住宅的企業(yè)來說,除部分投資性土地儲備外,作為存貨的房地產(chǎn)遠遠大于投資性房地產(chǎn),因而受投資性房地產(chǎn)會計準則的影響較小。投資性房地產(chǎn)會計準則第十六條規(guī)定,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時,投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價,轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的,其差額計入所有者權(quán)益。根據(jù)此規(guī)定,這種類型的開發(fā)公司在選擇公允價值計價時,一方面,如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值,其差額計入當期損益(實為損失),降低了公司的凈利潤,反而將成本計價模式下隱性虧損變成了顯性。另一方面,如果轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值,其差額計入所有者權(quán)益,在當期盈利能力不變的情況下,反而降低了公司的凈資產(chǎn)收益率,選擇公允價值計價方式對這類公司無明顯益處。
（2）擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司
投資性房地產(chǎn)會計準則第七條明確規(guī)定,企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)應當按照取得時的成本進行初始計量。但第十條規(guī)定,在同時滿足以下幾個條件的情況下有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。第十一條規(guī)定,采用公允價值模式計量的,不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷,應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值,公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。由此可見,即使對那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來說,在取得投資性房地產(chǎn)時也應當以成本計價,只有在后續(xù)計量滿足一定的條件時才可采用公允價值計價。
（三）正確選擇自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時機
1、依據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金償債能力進行選擇
如果一家公司面臨兩種選擇,將房地產(chǎn)作為存貨以供未來銷售,或?qū)⑵渥鳛橥顿Y性房地產(chǎn)供出租或增值后轉(zhuǎn)讓,則需要考慮當前的負債狀況及償債能力?？紤]到兩者在現(xiàn)金流量上的區(qū)別,作為存貨時,可能在一定時期內(nèi)全部或大部分變現(xiàn),由此獲得的現(xiàn)金流量可以用于清償債務。作為投資性房地產(chǎn)時,因出租獲得的現(xiàn)金流量頗為有限,由此獲得的現(xiàn)金流量難以用于清償債務。因此,高負債公司通常不宜選擇將金額巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
2、依據(jù)企業(yè)的持有目的進行選擇
如果一家公司自用房地產(chǎn)或存貨客觀上已存在巨額重估盈余,那么是否應將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)呢?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓,并且比較容易實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓,那么好的選擇是繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨。因為這樣絲毫不影響它們按照公允價值轉(zhuǎn)讓,獲得巨額賬面利潤,并獲得現(xiàn)金流量。而選擇轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的結(jié)果是,絕大部分的重估盈余在采用公允價值模式進行初始計量的同時確認為股東權(quán)益,而不能確認為賬面利潤。為此,只有在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下,公司才會選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
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