摘要：房地產開發是一項十分復雜的系統工程。從內部會計控制制度的定義和房地產開發工作的特點來看，在房地產開發企業推行和完善內部會計控制制度很有必要。筆者從立項決策、項目施工、銷售與租賃工作三個階段的會計控制分析了房地產企業內部會計控制。
關鍵詞：內部會計控制 房地產企業
一、立項決策階段的會計控制
立項決策是房地產開發經營工作的起點和根本，立項決策的正確與否，決定了整個項目開發和經營的成敗，是房地產開發工作中最為重要的環節。其主要內容包括市場調查、初步確定項目內容、可行性論證、決策。在此項工作中，內部會計控制制度的主要目標是：保證投資活動經過適當的審批程序，保證對外投資活動的合法性，保證投資收益得到合理的明示。主要內容包括：建立規范的對外投資決策機制和程序，實行重大投資決策集體審議聯簽等責任制度，建立項目的集體決策制度，決策過程應有完整的書面記錄；加強投資項目立項、評估、決策、實施、投資處置等環節的會計控制；嚴格控制投資風險。主要工作要點：投資預算的編制；投資的申請和論證；投資的立項審批；投資的核算和管理。根本目的就是根據企業的實際情況，保證項目可行性研究報告的科學性、真實性和可操作性。
二、項目施工階段的會計控制
根據項目開發計劃進行具體執行的過程，任何改變原有計劃的行為必須在財務、技術、材料成本和市場需求等方面進行具體分析，必須保證項目建設施工過程的人力、技術和材料耗費與計劃的一致性或可控性。主要工作就是做好施工組織管理，確保工程進度和質量，按計劃撥付工程款，做好預售和竣工驗收工作。該階段是項目開發支出最多、工作最復雜的階段，如何控制成本、用好用活資金、保證資金安全并最終實現效益最大化顯得非常重要。其主要內容包括：
（一）貨幣資金
貨幣資金方面包括：（1）制定科學合理的貨幣資金業務處理程序，嚴格按照“申請、審批、復核、支付”程序辦理貨幣資金的支付業務，并保證及時準確入賬；（2）建立貨幣資金業務的崗位責任制，明確相關部門和崗位的職責權限；（3）出納人員不得兼任稽核、會計檔案保管和收入、支出、費用、債權債務賬目的登記工作；（4）配備合格人員，進行崗位輪換；（5）切實加強對各種票據、印章和銀行預留印簽的管理；（6）明確審批人對貨幣資金業務的授權批準方式、權限、程序、責任和相關控制措施；（7）重要貨幣資金支付業務，實行集體決策、審批；（8）單位取得貨幣資金收入必須及時入賬，不得私設小金庫，不得賬外設賬，嚴禁收款不入賬；（9）定期或不定期盤點現金，做到賬實相符；（10）切實管好單位的票據和財務印章。
（二）實物資產
實物資產方面包括：（1）所有實物資產收發的單據，應該事先印妥、連續編號并妥善保管；（2）建立存貨業務的崗位責任制，明確相關部門和崗位的職責權限，確保辦理存貨業務的不相容崗位相互分離、制約和監督；（3）明確審批人對存貨業務授權批準的方式、程序和相關控制措施，規定審批人的權限、責任，審批人不得越權審批；（4）制定存貨業務流程，明確存貨的取得、驗收與入庫，倉儲與保管，領用、發出與處置等環節的控制要求，設置相應的記錄或憑證。（5）嚴格存貨驗收制度，重點是對取得存貨的品種、規格、數量、質量和其他相關內容進行驗收，按照國家統一的會計制度的規定進行存貨的會計核算；（6）認真做好固定資產折舊、減值等相關會計核算。
（三）工程項目
工程項目方面包括：（1）保證工程項目的實施過程符合規范性要求（招標、評標、定標、簽訂合同、工程施工和工程監理等）；（2）保證工程項目建設的各種事項能夠及時記錄；（3）建立工程項目概預算控制制度，對概預算的編制、審核等作出規定，保證正確核算工程項目的成本，按預算控制費用支出；（4）加強對概預算編制的審核，審查編制依據、項目內容、工程量計算、定額套用等是否真實、完整、正確；（5）因工程變更等原因造成價款支付方式及金額發生變動的，應有完整的書面文件和其他相關資料，并經財會部門審核后方可付款；（6）建立竣工決算審計制度，及時組織竣工決算審計，保證按時竣工、驗收并進行總結、評價；（7）制定工程項目業務流程，明確項目決策、概預算編制、價款支付、竣工決算等環節的控制要求。
（四）成本費用
成本費用方面包括：（1）建立單位內部成本費用控制系統；（2）制定成本費用控制標準（目標成本、費用預算、材料定額、工時定額、工序成本、責任成本等）；（3）建立成本費用業務的崗位責任制，明確相關部門和崗位的職責、權限；（4）建立成本費用預算制度；（5）加強對材料采購和耗用的成本控制，將材料成本控制在預算范圍內；（6）建立人工成本控制制度；（7）制定其他費用的開支范圍、標準和費用支出的申請、審批、支付程序，嚴格控制費用開支；（8）正確進行成本費用的計算和分配；（9）建立成本費用內部報告制度，實時監控成本費用的支出情況，對于發生的超預算的成本費用差異及時查明原因，做出相應處理。
三、銷售與租賃工作階段的會計控制
該階段是項目開發實現預期收入的階段，也是開發企業逐步實現利潤的階段，內部會計控制主要包括：一是確定銷售定價及價格浮動范圍，完善銷售合同，加強銷售記錄的管理。二是建立銷售與收款業務的預算管理制度，制定銷售目標，建立銷售管理責任制。三是明確審批人員對銷售業務與收款業務的授權批準方式、權限、程序、責任和相關控制措施。四是分別設立銷售、驗房和收款業務部門。銷售部門負責處理訂單，簽訂銷售合同，催收房款，審批退房事宜；驗房部門負責對房屋質量和使用功能提出解釋和保證；財務會計部門負責對銷售業務進行記錄，督促銷售部門對應收賬款的催收，加強辦理、記錄、收存現金和銀行存款收入的控制，并及時進行分析、匯報。五是對金額較大或情況特殊的銷售業務和特殊信用條件，實行集體決策。
參考文獻：
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