摘要：本文首先分析財務管理在房地產企業中應用存在的問題，然后分析房地產企業財務管理的特點，最后提出加強房地產企業財務管理的對策。
關鍵詞：房地產 財務管理 措施
一、房地產企業財務管理工作運用的現狀
目前，大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段，尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題：
1、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司、項目部核算體系互不相同，財務軟件和核算標準不統一，難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。
2、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制，有些企業的二級項目開發公司各自為政，自成體系，母公司無法有效地進行管理，造成公司的管理控制能力下降。
3、財務管理行為不規范，主觀隨意性大。不少房地產企業不注意做好投資可行性研究，憑主觀隨意性辦事，沒有對資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等做出科學的測算。結果不但得不到合理的資金報酬，而且上千萬的投資也有“有去無回”的危險。
4、財務管理“被動反映型”的現象較突出，預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制，但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。
5、在會計核算方面，缺乏用于支持管理和決策的信息，僅停留在記賬和編制財務報表的階段。且存在不正確的會計核算，比如，在成本核算時，期間費用和開發成本混淆，不能真實反映成本。
6、財務人員素質不適應工作需要。就財務人員隊伍狀況來說，雖然一般都吸收和配備具有專業知識的人員，但也吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度都不熟悉的人員。這種組織結構和知識結構狀況，就難以適應工作的需要，尤其是在競爭日益激烈的情況下，更難以承擔起企業“管家”的作用，影響了企業經濟效益的提高。
二、房地產企業的財務特點
1、財務形式多樣化
多種財務關系帶來的財務形式也是多種多樣的。僅就房屋購買一項而言，有一次性現金購買的形式，有分期付款的形式。在對外支出方面，有貨到付款的原料供應形式，也有承包商在工程建設完畢后的一次性付款形式，可見房地產企業的財務形式是多樣的。
2、財務關系復雜，管理難度大
房地產企業的財務關系包含投資者、債權者、承包單位、被遷單位和居民、勘察設計單位、材料供應單位、房屋購買者、土地轉讓單位等多種，甚至還包括工商、稅務等政府部門，如此繁雜的財務關系可見其管理難度之大。
3、房地產開發周期長、籌資任務重
房地產開發公司往往忽視房地產開發所需要的大量投資及隱藏的風險。由于房地產開發要求的一次性投入資金大，所以籌資任務較重。不僅如此，房地產項目建設周期長、中間環節多、預算難以準確控制。房地產企業一般都是跨時間、跨地域滾動開發，會同時開發幾個項目，而房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之后才能進行。項目的科學管理、準確的市場分析、高效的工作運轉以及規范有效的業務流程管理，依賴于對相關數據信息的科學分析，依賴于企業資源的合理配置及企業文化的建立和企業知識的積累。
三、加強房地產企業財務管理工作的具體措施
大量事實證明，企業財務管理工作，直接關系到企業經濟效益。根據實際情況加強房地產企業財務管理工作，可以具體從以下幾個方面著手：
1、加快有關規則制度的建設
財務管理需要國家相關單位制定規則措施。一方面企業財務管理人員要主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索從征地、動遷、工程建設、商品房營銷到物業管理整個開發經營全過程的財務管理制度，并在實踐中注意根據實際情況進行修訂。另一方面，鑒于我國房地產開發企業的財務管理是一個比較新的領域，無直接可應用的、較為成熟的管理理論和方法。因此，房地產企業財務管理部門可適當借鑒其他企業的先進經驗及國外同行的管理經驗，以加快我國開發企業財務管理制度建設的步伐。
2、加強資金管理，提高資金的利用效率
資金管理是財務管理的中心。在資金使用過程中，企業要統籌安排、合理調度、把資金用活。房地產公司應建立結算中心形式的資金管理機構，以起到統籌安排使用資金的作用。通過合理調度，充分發揮貨幣的時間價值，把原來分散的資金集中起來，有利于用活資金。
在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行。要把一切發生的貨幣資金收支、物資發出和轉移，據實填制憑證，認真進行審核，及時登記賬簿；并按照經濟責任制，定期清查，發現帳實不符的要及時查明原因，落實責任。這樣就可以避免出現問題。
3、加強企業的財務行為規范，切實克服企業經營決策中的主觀隨意性
房地產企業必須根據自身的開發能力和房地產市場需求,合理安排房地產開發業務。企業的財務行為,一定要符合規范的要求,切忌主觀隨意,特別重要的是對投資開發的項目,一定要嚴格按照程序作好可行性研究。由于房地產企業屬于資金密集型企業,投資都比較大,對重大項目只有在慎重地進行可行性研究之后決策,才能比較有利于避免失誤導致的損失。至于企業其他各項財務行為也都必須規范操作,使資金管理嚴格按制度規定運行,以保證企業的合理經濟效益。比如,添置必要的固定資產時,必須用自有資金作鋪墊,并具備補償能力；在商品房開工基礎上向購房者預收的購房定金,應該用于建造商品房；特別是對小區的開發,要有周密計劃,要收支平衡，這樣才不至于因缺乏資金而中途停工。
4、加強財務管理的基礎工作，使企業經營管理活動建立在比較扎實的基礎上
搞好企業的財會基礎工作,是加強財務管理的前提條件。大中型房地產開發企業應設置總會計師,建立總會計師的經濟責任制。小型企業也應指定一名企業領導人行使總會計師的職責。要建立分級管理、分級核算的體制,這對大型的跨地區的房地產開發企業特別重要。根據核算體制與開發經營管理體制相適應的原則,給分散在不同地區的開發經營單位以一定的權限,有利于及時處理財務會計工作中的問題。在企業財會機構內部,要合理分工,建立崗位責任制。對于各種會計憑證、帳簿、報表的填制、登記、審核、保管和分析,都要有明確的分工,使各項核算工作都有專人負責。這樣,企業有了比較完整的核算體系,必然有利于企業經營管理者及時掌握各種必要的信息,及時解決問題,改善工作,提高企業經濟效益。
5、加強財務人員的修養
鑒于房地產開發行業的特殊性，凡地產開發企業的財務人員除了需要了解相應的業務知識外，還需要學習其他的如工程管理、成本控制等知識。房地產企業可以開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使他們適應不斷出現的新問題和新情況。除了業務水平之外，相關財務人員還要加強職業道德修養。震驚世界的美國世界通信公司和安答信公司的財務丑聞就是有關人員職業道德修養不夠的直接后果。這種情況在中國的證券市場上也時有發生。規章制度是死的，人是活的，再好的規章制度也需要人來遵守。除了提高相關財務人員的業務修養以外，企業還需要加強這些人員的職業道德修養。只有加強兩方面的管理，企業財務人員的水平才能確保提高。
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