摘要：進入2010年，房地產開發行業作為中國當前和今后一個時期的經濟增長點，在國民經濟中的地位日趨重要。不過同時房地產開發企業面對稅法與會計政策都發生重大變化的情況下，要積極主動地采取應對措施，合法籌劃節稅。本人為此以納稅籌劃的基礎理論為指導，結合最新的稅法體制，分析論證基于不同稅種的納稅籌劃方案的可行性與措施。
關鍵詞：房地產企業；稅收；納稅籌劃
自2009年以來，我國房地產開發行業迅猛發展，對國民經濟效應的拉動也越來越大，2009年我國GDP增長8.8%，其中房地產開發行業的直接貢獻率與間接貢獻率之和占15個百分點，標志著房地產開發行業在宏觀經濟中的支柱產業地位己經確立起來。不過進入2010年，上半年國家貨幣政策的緊縮政策，央行、銀監會多次出臺加息和提高存款準備金率的政策措施，從開發商和購房者兩頭收緊信貸閘門，樓市進入低迷狀態，市場觀望情緒濃重。發展商面臨著巨大的銷售回款壓力，資金鏈持續拉緊。為此減少稅收成本、實現利益最大化作為納稅籌劃的主要問題必將成為房地產開發企業積極實施納稅籌劃的重要動力。本論文將基于納稅籌劃的基礎上，分析在2007年企業會新準則及2008年1月1日起施行的新《企業所得稅法》、2009年1月1日起施行的新《中華人民共和國營業稅暫行條例》的時代背景下，提出新稅法下納稅籌劃的相關措施。
1 房地產開發企業納稅籌劃的含義與現狀
1.1 房地產開發企業納稅籌劃的含義
房地產開發企業納稅籌劃是指房地產開發企業遵循現行稅收法律、結合自身實際、著眼企業目標、全面統籌兼顧的一般性原則，在立項、規劃、土地出讓或轉讓、拆遷、建設、銷售全過程或部分過程中進行的一系列納稅籌劃活動的總稱。隨著我國市場經濟機制的日趨完善、競爭程度的逐步加劇，納稅籌劃將成為房地產開發企業經營、開發管理中不可或缺的重要組成部分，也將是企業經營決策的重要內容。
1.2 房地產開發企業的納稅現狀
從幾年來公布的納稅排行榜來看，房地產開發企業極少上榜，與房地產開發行業的迅速成長形成了對比，這樣的現狀不免引發了很多人對房地產開發行業偷稅漏稅問題的激烈探討。比如2007年9月8日，2006年度中國納稅百強排行榜在北京公布。據了解，2006年度中國納稅500強的納稅總額首次超越了7000億元大關，大慶油田以410.52億元的納稅總額蟬聯榜首，房地產開發行業中只有5家企業入圍納稅百強，包括了富力、萬科等5家房地產開發企業的6家子公司，而萬科以24.2億的納稅總額再獲集團納稅榜冠軍。不過進入2009年，房地產開發行業不僅不是“納稅侏儒”，而是稅收貢獻率遠遠超過一般人的想象。在一些地方，來自房地產開發行業的稅收總額，占地方稅收的比例很高，甚至可以達到40%。據北京市地稅局的統計，2009年上半年北京房地產開發行業完成稅收總額占上半年地稅收入的比例達到了50%以上。在全部行業中，房地產開發行業對地稅的貢獻應是居于首位的。以行業的整體來看，2009年房地產開發行業納稅總額與收入總額都保持了一致的高速增長，且超過了效益增長;而剔除經營規模因素按集團公司來統計，房地產開發企業納稅水平對比其它行業仍然是處于較高的位置。
2 房地產開發企業涉及稅種
完善中國房地產稅收體制不僅是維護國家稅收主權和穩定財政收入的必然要求，更是保證房地產開發企業健康發展、促進合理利用和保護公平競爭的重要條件。在我國當前的稅制中，房地產的各個環節存在著不同的相關稅種。
2.1前期準備階段涉及的稅種
房地產開發企業在前期準備階段需要繳納的稅種較少，但此階段在整個房地產開發流程中起著舉足輕重的作用。除了取得土地使用權時需要繳納耕地占用稅和契稅外，在此階段開發商還需要根據具體情況規劃本企業的投資、籌資方式以實現營業稅、契稅及企業所得稅等的籌劃。
2.2 建設施工階段涉及的稅種
房地產開發企業在建設施工階段主要需要繳納建筑安裝營業稅以及相應的城市維護建設稅和教育費附加;簽訂建設施工合同繳納的印花稅;施工階段保有土地的城鎮土地使用稅以及預售的營業稅和企業所得稅。
2.3 房產銷售階段涉及的稅種
房地產開發企業在房產銷售階段主要需要繳納出售、出租土地使用權和不動產的營業稅;附屬物業管理機構對外提供物業管理服務的營業稅憑證應繳納的印花稅;保有房產應納的土地使用稅、房產稅;銷售的企業所得稅以及依中國稅法應當征收的其他稅。
3 房地產開發企業納稅籌劃的案例分析
3.1 土地增值稅的籌劃
在房地產開發企業的稅負構成中，土地增值稅占有較大比重。土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額;開發土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;與轉讓房地產有關的稅金;對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。
3.1.1費用列支比例的籌劃
在費用列支比例中，平均費用的分攤是抵消增值額、減少納稅的很好的選擇。只要生產經營者不是短期行為，而是長期從事開發業務，那將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度的調整分攤，就可以將這個時期獲得的增值額進行平均，就不會出現某處或某段時期適用增值率過高的現象，從總體上，達到減少稅款的目的。
3.1.2 合理分散收入的籌劃
土地增值稅為超率累進稅制，收入分散節稅籌劃顯得更為重要。因為，在累進稅制下，收入的增長，意味著相同條件下增值額的增長，從而產生稅率檔次爬升現象，使得稅負急劇上升。合理分散收入的籌劃方法一般常見的就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的設施。很多人在出售房地產時，不善于利用分散的技巧，這樣可以省去不少麻煩，但不利于節稅。不過這樣將收入分散進行籌劃，不僅可以使增值額變小從而減少應繳土地增值稅稅額，而且由于購銷合同適用0.03%的印花稅稅率，比產權轉移書據適用的0.05%稅率要低，同時也節省了印花稅。
3.2 營業稅的納稅籌劃方法
按照新《營業稅暫行條例》的規定，在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人。房地產開發企業涉及到的營業稅，主要是指建筑業、轉讓無形資產和銷售不動產3個項目。建筑業，是指建筑安裝工程作業。其主要籌劃措施為：
3.2.1 合作建房籌劃
合作建房就是指一方投資資金，一方提供土地使用權，兩方共同建造房屋的行為。假設有甲、乙兩企業，甲擁有土地使用權，乙擁有資金，則他們可以通過合作建房的方式進行交易。現兩個企業約定，房屋建好后雙方均分房屋。房屋完工后，經有關部門評估，該建筑物價值2000萬元，于是，兩企業各分得1000萬元的房屋。根據我國營業稅法的規定，甲企業通過轉讓土地使用權獲得了一部分房屋，其性質為轉讓無形資產，屬于營業稅的納稅項目，應該繳納營業稅為1000萬元*5%-50萬元。但是，若甲企業與乙企業合作成立合營企業，甲企業以土地使用權入股，乙企業以資金入股，雙方合作建房，房屋建好過雙方共擔風險，利潤共享，則由于甲企業以無形資產投資入股，不必繳納營業稅，因此可不繳納營業稅，節省50萬元。
3.2.2 股權轉讓的籌劃
目前我國稅法中規定對股權轉讓行為不征收流轉稅，僅對其收益征收企業所得稅。這一規定為房產開發企業規避其應納的銷售不動產營業稅創造了條件。具體操作如下：假設由企業甲開發某大廈，欲將該大廈轉讓給企業乙，但轉讓的過程中需要按5%的稅率來繳納營業稅。為此，企業甲成立了一個全資子公司丙，并由子公司丙擁有大廈，待大廈建成后，將大廈的全部股權轉讓給企業乙。在該過程中，由于法律上企業丙僅僅變更了股東，公司名稱未變更，納稅主體也沒有改變，該大廈的產權也仍然屬于丙企業，因此，企業甲僅僅就轉讓收益繳納所得稅，從而成功地規避了營業稅。
總之，隨著近年來金融危機對中國市場的影響越來越明顯，房地產行業之間的競爭越來越激烈，房地產企業要盡快掌握納稅籌劃方面的技能，以達到降低企業運營成本、提高自身的競爭能力的目的。
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