一、投資性房地產范圍
根據《企業會計準則2006第3號——投資性房地產》的規定：“投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。”投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。投資性房地產能夠單獨計量和出售。某項房地產，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，如企業將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產。準則中規定，以下兩類資產不屬于投資性房地產：第一，自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。第二，作為存貨的房地產。即為房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。
二、投資性房地產計量模式選擇
根據投資性房地產準則的規定，投資性房地產的計量模式有成本計量模式和公允價值計量模式。投資性房地產應當按照成本進行初始確認和計量。在后續計量時，通常應采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可采用公允價值模式。準則規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。已采用公允價值計量的投資性房地產，不得從公允價值轉為成本模式。兩種計量模式的核算要點對比分析如表1。
考慮到房地產投資一般金額大、周期長、流動性和變現能力較差，通常具有高風險和高收益并存的特點，且由于投資性房地產在經過數年之后，其市場價值往往超過其賬面價值，如果將其作為一般的固定資產核算并計提折舊，其凈值往往不能反映投資性房地產的真實價值。因此新準則規定，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可采用公允價值模式進行后續計量。但準則基于我國國情，禁止已采用公允價值計量的投資性房地產轉為成本模式計量，一方面更好地體現了會計政策選擇的延續性，避免企業通過隨意變更會計政策達到隨意調整資產價值和利潤操縱的目的。另一方面，企業若采用公允價值模式，一是會影響企業凈資產收益率的增長；二是在該模式下，投資性房地產處置時收益可一次全部計入當期利潤。同時，投資性房地產前期計提的折舊，在出售時可全部轉化為出售當期的利潤，可實現利潤在不同期間的調節；三是相關的稅收配套政策尚未出臺，使公司無法準確判斷納稅影響；四是我國評估界在透明度、工作質量及執業水準方面尚不具備支持公允價值全面應用的條件。因此企業出于業績考核、盈余管理的需要和其他種種因素的影響，尤其是采用公允價值模式在會計核算方法上不可逆轉，使得上市公司在決定是否采用公允價值模式時很謹慎，除非有充分的市場環境和技術支持才會考慮，這在一定程度上制約了企業采用公允價值模式的可能性。
三、投資性房地產轉換會計處理分析
房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。這里確鑿證據包括兩個方面：一方面企業管理當局應當就改變房地產用途形成書面決議；二是房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，如從自用狀態改為出租狀態。
投資性房地產與非投資性房地產之間的轉換內容包括：作為存貨的房地產改為出租；白用建筑物或土地使用權停止自用改為出租；自用土地使用權停止自用，改用于資本增值；投資性房地產開始自用。結合投資性房地產的兩種計量模式。在兩種計量模式下，投資性房地產與非投資性房地產之間轉換要點歸納如表2：
從以上的歸納總結中看出，在成本計量模式下，投資性房地產與非投資性房地產之間因用途或功能改變而進行轉換時，不涉及資產價值量變化，也不進行損益確認，只按原有賬面價值對資產進行重新分類。即將原有資產入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別計人新用途下資產的相應科目中。由于固定資產、無形資產和投資性房地產均作為非流動資產，它們的減值與折舊攤銷口徑相近，在轉換中很容易銜接，其減值計提在轉換后清晰連貫。但房產開發企業的存貨屬于流動資產，已計提的存貨跌價準備在減值因素消失后可以在原計提范圍內予以轉回，而投資性房地產的減值準備不可逆轉，與存貨的減值處理完全不同。因此上述存貨轉換為投資性房地產的處理中兩者關于減值的口徑不一致。沒有按照重分類的口徑將已計提的“存貨跌價準備”科目對應結轉到“投資性房地產減值準備”中，而是一并在“投資性房地產”科目余額中扣減。這樣處理中斷了資產減值的連續性，不能全面完整地反映該項房地產價值的變化全貌，建議轉換時，將“開發產品”的賬面余額結轉至“投資性房地產”，將“存貨跌價準備”科目對應結轉到“投資性房地產減值準備”中，這樣處理前后口徑一致，科目一一對應，以保證該資產減值計提的連續性。
在公允價值計量模式下，投資性房地產轉自用時，轉換日的公允價值與原賬面價值的差額計人當期損益，即“公允價值變動損益”。自用、存貨轉投資性房地產時，轉換日的公允價值小于原賬面價值的差額(借差)計入當期損益；但轉換日的公允價值大于原賬面價值的差額(貸差)計人所有者權益，待該項投資性房地產處置時，因轉換計人資本公積的部分才轉入當期的其他業務收入。這樣的會計處理，可以理解為投資性房地產核算中對公允價值的辯證運用，隨著經濟的發展和投資觀念的改變，勢必給企業提供操縱利潤的空間，因此準則規定在自用轉投資性房地產時，將貸差計入所有者權益，可以理解為是謹慎性原則的體現，同時也進一步制約了企業操縱利潤的空間。
四、投資性房地產處置會計處理分析
投資性房地產準則第十八條規定：“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。”無論是成本模式還是公允價值模式，將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計人其他業務成本。可見，投資性房地產處置損益通過“其他業務收支”體現，最終反映在利潤表中的營業利潤中，這與作為固定資產類的自用房地產(包括作為無形資產類的土地使用權)的處置理念完全不同，因為后者的處置損益是通過“營業外收支”來體現，反映在利潤表的非經常損益里。雖然兩者都構成企業的利潤總額，但理解和對利潤的結構分析完全不同。針對企業的同一項房地產，若作為投資性房地產，是以“日常經營活動”來界定，其形成的收益就構成了具有很好穩定性的較高質量的營業利潤，而作為自用，則不會有這樣的作用體現，因此，處置收入的會計處理為企業進行利潤結構的操縱提供了機會。
