改革開放以來,我國房地產業逐步發展起來,并成為我國經濟的一個重要部分。進入新世紀,房地產價格起伏不定,2001年初到2002年上半年房價直線下跌,從2002年下半年到2005年初房價開始了逐步回升并在隨后的兩年維持震蕩行情,但2007年下半年房價開始一瀉千里,直到2009年第一季度開始觸地反彈并迅速攀升,達到歷史最高位。由此可以看出。這些年來我國房地產波動頻繁且劇烈。因此,對我國房地產價格的波動進行研究,找出其波動背后的主要宏觀因素。對防范當前及以后我國可能再次出現房地產價格的劇烈波動具有重要的現實意義。
一、文獻綜述
Abrahma和Hendershott(1996)利用一個考慮滯后過程在內的房地產價格變化模型,得出住宅建設成本、就業率和收入對房地產價格的上漲有直接關系,而利率與房地產價格變動成負相關關系的結論。Adrian Cooper(2004)通過研究發現英國的抵押貸款利率與長期利率的聯系制度是近年來英國房地產價格上升的主要原因之一。Gerlach和Peng(2005)對香港的房地產價格、GDP以及銀行貸款等進行分析,認為銀行的貸款不影響房地產價格。
國內學者對我國房地產價格的波動情況也進行了大量的研究。宋勃和高波{2007)認為國外資金長期的涌入是我國住房價格上漲的一個重要因素。周京奎(2007)通過對房地產價格、匯率和利率的實證分析研究,得出匯率與房地產價格正相關、利率與房地產價格負相關的結論。沈悅、劉洪玉(2004)通過對我國14個城市1995～2002年的數據進行計量經濟分析認為14個城市的基本經濟因素可以部分解釋住宅價格水平或其變化率,但是存在著比較顯著的城市影響特征。而宋勃、陳海博(2006)則認為人民幣升值對我國房地產價格有正向、負向的影響。邵崢嶸(2009)搜集了1998年1月到2008年9月的GDP增長率、房屋銷售價格、M2的季度數據,通過Granger因果檢驗及其他一些處理。最終得出在10%水平下,超額貨幣供給量是房屋銷售價格指數的Granger原因。即我國的貨幣流動性對資產價格。尤其是房地產價格具有顯著影響。
綜合以上文獻,國內對房地產價格影響因素的研究要么側重于某一方面的因素對房地產價格的影響,要么就是從理論上定性分析房地產價格波動的原因,而綜合考慮各種宏觀因素對房地產價格波動的實證研究則比較少。本文正是通過考察各種宏觀因素對我國房地產價格影響是否有顯著性,來提出防止我國房地產價格頻繁大幅波動的建議。
二、實證分析:我國房地產價格波動的影響因素
(一)指標選取及數據來源
由于中國在1998年實施住房體制改革,到2000年住房實物分配在全國范圍內停止,標志著我國房地產的真正市場化,因此本文樣本區間取為2000年第1季度到2009年第2季度。另外,本文著重研究影響我國房地產價格波動的因素,其解釋變量城鎮居民人均可支配收入(AY)、廣義貨幣供給量(M2)和通貨膨脹率(CPI)的數據來自于中經網統計數據庫;貸款利率(R)和匯率(EX)的數據來自中國人民銀行官方網站,被解釋變量全國房屋銷售價格指數(EP)也取自中經網。對這些數據用eviews進行頻率轉換得到季度數據。
(二)實證分析過程
由于城鎮居民人均可支配收入(AY)數據存在明顯的季節波動。為了消除季度因素對該時間序列的影響,本文采用X-11方法對其進行季節調整,調整后的數據分別用AYSA來表示。然后對匯率進行Holt-Winters無季節平滑方法處理,調整后用EXSM來表示。最后對除匯率和利率之外的其他被解釋變量進行對數平滑處理。
1 單位根檢驗。為避免時間序列的偽回歸的問題。本文選用ADF檢驗來判斷數據序列的平穩性。結果顯示原始變量是一階單整I(1)的,可以進行Granger檢驗等其他分析。
2 Granger因果檢驗。Granger因果檢驗用于判斷一個變量的過去值是否是引起另一個變量當前變化的原因。我們采用1-4階的滯后階數來對變量進行Granger因果關系檢驗。由表1的Granger因果檢驗結果可以看出:從短期看,人均可支配收入和貨幣供給量的1期、2期滯后變量以及利率的1期滯后變量是房地產價格的G ranger原因。從長期看,貨幣供給量的3期、4期滯后值、CPI的4期滯后值和匯率的4期滯后值是房地產價格的G ranger原因。由此可知,貨幣供給量對房地產價格產生的影響顯著而持續;人均可支配收入的變化對房地產價格在短期也有一定影響;利率的變化在短期內對房地產價格有較為顯著的影響;匯率的變化在短期內并不對房地產價格產生顯著的影響,但滯后4期其對房價卻有較為顯著的影響。
3 脈沖響應分析。脈沖響應函數用于衡量來自隨機擾動項的一個標準差沖擊對內生變量的當期值和未來值的影響。本文在作脈沖分析時,分別給各解釋變量一個標準差單位的沖擊,考慮其各自對房地產價格的影響,圖1給出了基于VAR模型的脈沖響應曲線。
由圖1可知,給于通貨膨脹率一個標準差的正向沖擊將對房地產價格產生持續正影響,這種影響效果逐漸增強并在第5期達到最大,之后影響效果逐漸變弱并趨于0,表明了短期內通貨膨脹率的變動對房地產價格產生較大的正向影響,而長期作用趨于中性。由圖2可知,人均可支配收入一個標準差的正向沖擊在14期內大幅波動,并在第13期達到最大值,之后逐漸減弱。由圖3可知,給于匯率一個標準差的正向沖擊,將會產生明顯的正向影響,并在第3期達到最大值,之后這種影響效果逐漸減弱并趨于0,表明了匯率對房地產價格短期有較為顯著的影響,長期是中性的。由圖4可知,給于貨幣供給量一個標準差的正向沖擊,第2期就對房地產價格產生最大的正向影響,隨后逐漸減弱。但從第7期開始又逐漸增強并持續下去,表明貨幣供給量對房地產價格無論是短期還是長期都有顯著影響。由圖5可知,給于利率一個標準差的正向沖擊在14內大幅波動。并在第12期達到最大值,之后逐漸減弱并趨于0。表明了利率在是短期對房地產價格都有較為顯著的影響,長期則趨于中性。
三、結論及政策啟示
本文利用2000年第一季度至2009年第二季度的數據,通過Granger因果關系檢驗、脈沖響應分析以及方差分解等方法,分析了房地產價格與宏觀經濟各因素之間的關系。實證結果表明:收入因素在短期內對我國的房地產價會產生一定程度的影響,長期來看房價的上漲不是基于人均可支配收入增長的原因,而主要是由廣義貨幣供給量即流動性引起的,匯率對此也起了相當重要的作用,貸款利率、通貨膨脹率對房價的影響相對較小。因此,為了防止我國房地產價格的劇烈波動,維護房地產業和整個宏觀經濟的穩定發展,我們提出以下建議:
(1)適度控制我國的廣義貨幣供給量。貨幣供給量對房地產價格有十分顯著的影響,過剩的流動性是促使我國房地產價格攀升的重要原因。因此有效控制我國貨幣供應量,緩解流動性過剩,能夠有效控制房價的上漲。
(2)保持我國匯率的基本穩定,人民幣可以適當小幅升值,同時完善市場利率體系,優化利率傳導機制。保持匯率基本穩定有利于保持房價的相對穩定,人民幣小幅升值可以減少投機性資金大量涌入房地產業的壓力,從而減弱房地產價格的波動;優化利率傳導機制有利于利率工具有效性的發揮,能夠提高央行貨幣政策的有效性以及政府對房地產價格的宏觀調控。
(3)維持較低水平的通貨膨脹率。高通貨膨脹率會促使房地產價格的上漲,因此維持通脹率的低水平,有利于抑制房地產價格的急劇上漲,促進房地產業的穩定。
[參考文獻]
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