車位歸屬的問題，是隨著經濟的日益發展，尤其是房地產業的迅速發展而受到普遍關注的。由于商品房的買賣是一個相對復雜的過程，加之規范商品房買賣的有關立法效力位階較低，內容比較粗糙，立法技術與理念尚需改進，立法之間的銜接仍需加強。因此，在商品房買賣過程中，糾紛層出不窮，尤其涉及車位歸屬問題頗多。我國既欠缺相應的立法以供援引，亦缺少相關的學說確立規則以資借鑒，致使法院在處理相關問題時無所適從。對同樣的問題，做出不同的判決，有損司法的尊嚴，不利于法治社會的建設，此亟待法律有所回應。2007年3月16日通過的《中華人民共和國物權法》雖然對車位歸屬問題做出了規定，但由于其并未將現實生活中的情況全方位考慮，且規定較為簡單，不能很好地解決生活中出現的各類問題。因此，作者將在文章中就此問題進行詳盡的討論。車庫與車位實有不同，本文中將車庫與車位一同視之，統稱為車位。
一、車位歸屬之學說探討
通觀學者觀點及法律、法規的相關規定，對于車位的歸屬狀況，存有不同的見解，分述如下：
第一，從物說。該觀點認為，地下停車位為小區的附屬配套設施，是從物，和道路、管線一樣。根據主物與從物之間的關系，在買賣合同沒有特別約定的情況下，應當依附主物——房屋一并出售、轉移，而且國務院新出臺的《物業管理條例》也規定了“配套設施屬于全體業主”。
第二，公攤說。該觀點從成本角度認為，開發商如果將車位成本分攤到建筑成本中去，并由所有業主共同分擔此項費用，則車位成為業主的共有物，開發商對業主共有的財產無處分權。
第三，業主所有說。小區土地使用權既然已經由小區業主享有，開發商就不能享有該小區的土地使用權，因此也不能享有土地地表及地下建筑的所有權和使用權。業主取得的國有土地使用權同時包括了空間權，如果承認地下車庫的產權歸屬與發展商，那么就等于空間權被發展商所保留，但既然土地使用權都轉讓給小區業主，“皮之不存，毛將焉附”，發展商又依據什么來認定空間權還保留在自己手里?從法律邏輯上解釋不通，因此只能推斷出地下車庫的產權屬于全體業主享有。
第四，獨立所有權說。此說認為車位與房屋沒有必然聯系，車位的買賣應與房屋買賣分開進行，車位是獨立于房屋之外的物，有獨立產權，在被銷售之前由開發商所有。
二、車位法律地位之界定
上述關于車位歸屬的諸種學說皆存有一定的弊端，因此，對于車位的歸屬問題不能一概而論，應當區別不同的狀況分別探討。我國《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”由此可推知，我國物權法將車庫分為兩種情況，即一種為“規劃用于停放汽車的車位”，另一種為“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位”。就第一種車位而言，此種車位為專門停放車輛之用，而在第二種情況之下，此種車位不具有專屬性，除供停放車輛之外，尚有其他用途，例如，供通行之用等。將車位劃分為兩種情況，是具有其合理性的。對于其法律屬性分述如下：
(一)可以約定歸屬的車位
可以約定歸屬的車位，是指在小區之內，規劃用于停放汽車的車位。其應當作為獨立的客體，賦予其獨立地位。數人區分一建筑物而各有其一部分者，謂之區分所有權。區分所有，指數人區分一建筑物而各有其專有部分，并就其共有部分按其應有部分有所有權。建筑物區分所有權由專有部分的單獨所有權、共有部分的共有權以及業主的管理權三部分構成。從傳統理論上講，車位應當屬于其中的共有部分。將車位作為共有部分，反映到實踐中，即將車位所占用的面積公攤到每一個業主的名下。但是，車位相較于地基、樓梯、走廊等共有部分而言，具有其自身的特性。將其作為業主共有將會帶來一系列的問題。
我國《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》第五條明確規定：“商品房的銷售面積即為購房者購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。”該規則第八條同時規定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：1 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。……”第九條進一步規定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”由此可知，業主應分攤的建筑面積，是業主能隨時可以使用的附屬設施，或是為整個建筑服務的附屬物，而車位并不在其中。究其原因，關鍵在于車位實際不能形成為全體業主服務的局面。毋庸置疑，隨著經濟的迅猛發展，私家車的數量每年都以驚人的速度遞增。但不容忽視的現狀在于，在我國，除去經濟發達城市以外，其他城市中個人家庭擁有私家車的比例仍然不是很高。在普通城市中，擁有私家車的業主尚未占到相對優勢的比例。與之相適應，車庫(車位)只是為少部分人服務的設施，對于大部分業主而言，車位與其生活之中并未發揮其作用，若將車位列入公攤面積，反而會造成其經濟上的負擔。因此，如果一味強調通過分攤面積來使得車位為業主所有，無疑是讓無車的業主為“有車一族”分擔車位的成本費用，反而損害了大部分業主的利益。
有鑒于此，一些地方規章則直接將能夠獨立使用的車位排除在公攤范圍之外。《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規定》第六條從正面規定了建筑物的哪些部分能夠作為公攤面積，“可分攤的公用建筑面積。(一)大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。(二)套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。”第七條從反面規定了哪些部分不應當計算在公攤面積內，“不應計入的公用建筑空間。(一)作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。(二)售房單位自營、自用的房屋。”《上海市房屋建筑面積計算及共有建筑面積分攤規則》規定，層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位單獨具備使用功能的獨立使用空間(如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、人防工程等)，均不計入共有建筑面積。
既然是“規劃用于停放汽車的車位”，則意味著其已經單獨具備使用功能，即專為泊車使用，因此，其不同于樓梯、地基等必須與建筑物結合方得發揮功效，一旦與建筑物分離會直接影響業主的根本利益。車位能夠從共有的部分中獨立出來，尤其是“規劃用于停放汽車的車位”應當從共有的部分中獨立出來。
(二)法定歸屬的車位
眾所周知，由于取得土地使用權的對價比較高，并且土地具有稀缺性，故開發商在進行小區建設時，會對土地的使用狀況進行周密的規劃，做到“地盡其用”，甚至會出現“一地多用”的情況。我國《物權法》考慮到此種情況的存在，遂作出相應規定，即規定用于通行的道路和其他場地不得用于停放汽車之用。但是，《物權法》第七十四條第三款規定的內容，即占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，這是否合理有待商榷。對于此部分場地即屬于“一地多用”的情形。按照法律解釋學中的文義解釋方法，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”是指在建筑區劃內，占用業主所共有的道路及其他場地用于泊車的車位，屬于業主共有。但是，此種解釋是否合理值得商榷。毋庸置疑，業主于購買房屋之時，對于共有的道路已經算入公攤面積，已經支付了相應的對價。但是，業主所支付的對價應僅僅限于共有的道路及其他場所，換言之，業主支付的對價為占有以及使用道路以及其他場所，所支付的價金不應包含擁有或使用在此之上成立的車位的費用。否則，如果依照本條款的規定，將占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸全體業主共有，意味著全體業主皆需為此支付相應的對價，而是否需要車位則在所不論，是強制業主行使權利，即使是不擁有汽車、不需要車位的業主同樣被強行賦予了使用車位的權利。將有車一族與無車族等同視之，對有車的業主來講，無疑是幸事，但是對無車的業主而言則有失公平，業主付出同樣的代價，所享有的權利卻不同。
有鑒于此，對于本條款的解釋，不能僅僅從表面的含義去理解，而應當探究立法的真意，采用目的解釋的方法。所謂目的解釋，指以法律規范目的為依據，闡釋法律疑義的一種解釋方法。任何法律均有其規范意義和目的，解釋法律乃在實踐法律的意旨，因此解釋法律時必須想到，為何設此規定，其目的何在?需注意的是，法律目的具有多種層面，有為具體的規范目的；有為抽象目的，如法律的社會作用，經濟效率以及公平正義等，應視情形，一并加以斟酌。在探究法律具體規范目的時，首先要發現某項法律所要調整的各種利益。法的價值有多種，如自由、平等、正義、秩序、公平、效率等等。諸多價值在通常的情形下會發生沖突，一部法不可能兼顧諸多價值，而僅僅能側重其中的一些價值。但是，法律旨在創設一種正義的社會秩序。(just sociaI order)“正義只有通過良好的法律才能實現”。“法是善和正義的藝術”。這些古老的法學格言和法的定義表明法和正義是不可分的：法是實現正義的手段，法的價值在于實現正義。物權法作為保障權利人財產權的法，應當遵從正義的理念，維護一種公平的財貨歸屬秩序，方得進一步為財貨流轉關系奠定基礎，從根本上保障權利人的財產權，使得權利人有安身立命之根本。從法律正義的角度出發，本條款真正的含義應當為道路和其他場地屬于業主共有，至于在此之上形成的車位是不屬于業主共有的，只有在支付了車位對價的業主方得享有泊車的權利。
三、車位歸屬之探討
(一)可以約定歸屬的車位
《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”第二款進一步規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”此條規定，充分尊重了當事人之間的意志自由，符合市場經濟條件下，等價交換的規律。但是，此條的規定，卻成為造成開發商與業主之間不平等的根源。立法在形式上的確對車位的歸屬有了規定，并且承認當事人之間的契約自由，充分尊重當事人的意志。但是，契約的平等和自由首先是指前提平等和自由，即平等締約和自由締約。這意味著締約雙方地位平等，身份獨立。如果締約當事人地位不平等，一方享有特權或者處于明顯優越的地位，就會限制另一方當事人的意志自由，就不會有自愿的從而也是有效的承諾。……總之，契約精神的真諦就是自由和平等；只有以平等和自由為前提和內容的契約，才符合交換的本質，符合現代法治的要求。顯而易見，開發商與業主的地位孰強孰弱一目了然，即使法律上規定業主與開發商之間得自由約定，但是，由于所處地位的不平等，業主不可能真正地充分表達自己的意愿，最終實現自身的權利。在商品房買賣的過程中，開發商與業主作為交易的雙方，看似處于平等的地位，雙方的權利與義務是對等的，但是現實情況是，開發商處于絕對的優勢地位。商品房買賣合同均為格式合同，購房者僅有接受的權利，根本無權對條款內容進行修改，作為交易的另一方業主而言，對于買賣條款只有兩種選擇，“要么接受，要么離開”，根本沒有第三種選擇。因此，我國物權法就車位歸屬問題上，從表面上看賦予當事人雙方平等協商的自由，實則授予開發商“獨裁”的權利。實際生活中，由于開發商和業主信息不對稱，開發商完全可以利用“協商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有。換言之，開發商可以利用所謂的“約定”，排除當事人的權利，將車位歸自己所有。而法律規定的，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定則成為一紙空文。法律制定的最終極目的乃在于將法律應用于現實生活之中。若法律制定出之后，不能解決現實中出現的問題，而僅能被束之高閣，甚至被惡意規避，則此立法堪稱是失敗的。法律只有被運用，方得發揮應有的調節作用，否則，與民眾生活相去甚遠之立法，將最終被歷史淘汰。
有鑒于此，需要在立法上對業主的利益予以周到保護。與其業主與開發商發生糾紛時耗費大量的人力、物力和財力進行事后救濟，毋寧在事前規定行為的效力，在立法的過程中將權利義務明確化。《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款的規定僅僅是一種宣示性的規定，至于違背此項條款，開發商需要承擔怎樣的責任，法律上無據可考。而第二款的規定，正如上文所述，開發商和業主出于不平等的地位，因此，雙方之間的契約不可能是自由平等的。基于此，立法上應當首先明確，車位屬于開發商所有。將車位徑直規定由開發商所有，難免有偏袒開發商、置業主利益于不管不顧的境地之嫌。而實際上，這樣規定，首先使得開發商與業主之間的權利義務關系一目了然、十分明確。更為重要的是，兼顧了業主的利益。上文已述及，讓業主與開發商之間通過約定的方式解決車庫的歸屬問題，反而使業主陷于更加弱勢的境地。明確了車位由開發商所有，業主得根據自己的需要來選擇是否需要車位、通過何種方式獲得車位的使用權。在此種情形之下，業主方享有充分的自由。而不會使業主僅有自由之名，而無自由之實。認為將車位徑直規定由開發商所有，會過于維護開發商的利益的癥結在于對車庫的
既然是“規劃用于停放汽車的車位”，則意味著其已經單獨具備使用功能，即專為泊車使用，因此，其不同于樓梯、地基等必須與建筑物結合方得發揮功效，一旦與建筑物分離會直接影響業主的根本利益。車位能夠從共有的部分中獨立出來，尤其是“規劃用于停放汽車的車位”應當從共有的部分中獨立出來。
(二)法定歸屬的車位
眾所周知，由于取得土地使用權的對價比較高，并且土地具有稀缺性，故開發商在進行小區建設時，會對土地的使用狀況進行周密的規劃，做到“地盡其用”，甚至會出現“一地多用”的情況。我國《物權法》考慮到此種情況的存在，遂作出相應規定，即規定用于通行的道路和其他場地不得用于停放汽車之用。但是，《物權法》第七十四條第三款規定的內容，即占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，這是否合理有待商榷。對于此部分場地即屬于“一地多用”的情形。按照法律解釋學中的文義解釋方法，“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”是指在建筑區劃內，占用業主所共有的道路及其他場地用于泊車的車位，屬于業主共有。但是，此種解釋是否合理值得商榷。毋庸置疑，業主于購買房屋之時，對于共有的道路已經算入公攤面積，已經支付了相應的對價。但是，業主所支付的對價應僅僅限于共有的道路及其他場所，換言之，業主支付的對價為占有以及使用道路以及其他場所，所支付的價金不應包含擁有或使用在此之上成立的車位的費用。否則，如果依照本條款的規定，將占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位歸全體業主共有，意味著全體業主皆需為此支付相應的對價，而是否需要車位則在所不論，是強制業主行使權利，即使是不擁有汽車、不需要車位的業主同樣被強行賦予了使用車位的權利。將有車一族與無車族等同視之，對有車的業主來講，無疑是幸事，但是對無車的業主而言則有失公平，業主付出同樣的代價，所享有的權利卻不同。
有鑒于此，對于本條款的解釋，不能僅僅從表面的含義去理解，而應當探究立法的真意，采用目的解釋的方法。所謂目的解釋，指以法律規范目的為依據，闡釋法律疑義的一種解釋方法。任何法律均有其規范意義和目的，解釋法律乃在實踐法律的意旨，因此解釋法律時必須想到，為何設此規定，其目的何在?需注意的是，法律目的具有多種層面，有為具體的規范目的；有為抽象目的，如法律的社會作用，經濟效率以及公平正義等，應視情形，一并加以斟酌。在探究法律具體規范目的時，首先要發現某項法律所要調整的各種利益。法的價值有多種，如自由、平等、正義、秩序、公平、效率等等。諸多價值在通常的情形下會發生沖突，一部法不可能兼顧諸多價值，而僅僅能側重其中的一些價值。但是，法律旨在創設一種正義的社會秩序。(just sociaI order)“正義只有通過良好的法律才能實現”。“法是善和正義的藝術”。這些古老的法學格言和法的定義表明法和正義是不可分的：法是實現正義的手段，法的價值在于實現正義。物權法作為保障權利人財產權的法，應當遵從正義的理念，維護一種公平的財貨歸屬秩序，方得進一步為財貨流轉關系奠定基礎，從根本上保障權利人的財產權，使得權利人有安身立命之根本。從法律正義的角度出發，本條款真正的含義應當為道路和其他場地屬于業主共有，至于在此之上形成的車位是不屬于業主共有的，只有在支付了車位對價的業主方得享有泊車的權利。
三、車位歸屬之探討
(一)可以約定歸屬的車位
《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”第二款進一步規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”此條規定，充分尊重了當事人之間的意志自由，符合市場經濟條件下，等價交換的規律。但是，此條的規定，卻成為造成開發商與業主之間不平等的根源。立法在形式上的確對車位的歸屬有了規定，并且承認當事人之間的契約自由，充分尊重當事人的意志。但是，契約的平等和自由首先是指前提平等和自由，即平等締約和自由締約。這意味著締約雙方地位平等，身份獨立。如果締約當事人地位不平等，一方享有特權或者處于明顯優越的地位，就會限制另一方當事人的意志自由，就不會有自愿的從而也是有效的承諾。……總之，契約精神的真諦就是自由和平等；只有以平等和自由為前提和內容的契約，才符合交換的本質，符合現代法治的要求。顯而易見，開發商與業主的地位孰強孰弱一目了然，即使法律上規定業主與開發商之間得自由約定，但是，由于所處地位的不平等，業主不可能真正地充分表達自己的意愿，最終實現自身的權利。在商品房買賣的過程中，開發商與業主作為交易的雙方，看似處于平等的地位，雙方的權利與義務是對等的，但是現實情況是，開發商處于絕對的優勢地位。商品房買賣合同均為格式合同，購房者僅有接受的權利，根本無權對條款內容進行修改，作為交易的另一方業主而言，對于買賣條款只有兩種選擇，“要么接受，要么離開”，根本沒有第三種選擇。因此，我國物權法就車位歸屬問題上，從表面上看賦予當事人雙方平等協商的自由，實則授予開發商“獨裁”的權利。實際生活中，由于開發商和業主信息不對稱，開發商完全可以利用“協商”機制在格式合同中變相決定車位歸自己所有。換言之，開發商可以利用所謂的“約定”，排除當事人的權利，將車位歸自己所有。而法律規定的，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定則成為一紙空文。法律制定的最終極目的乃在于將法律應用于現實生活之中。若法律制定出之后，不能解決現實中出現的問題，而僅能被束之高閣，甚至被惡意規避，則此立法堪稱是失敗的。法律只有被運用，方得發揮應有的調節作用，否則，與民眾生活相去甚遠之立法，將最終被歷史淘汰。
有鑒于此，需要在立法上對業主的利益予以周到保護。與其業主與開發商發生糾紛時耗費大量的人力、物力和財力進行事后救濟，毋寧在事前規定行為的效力，在立法的過程中將權利義務明確化。《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款的規定僅僅是一種宣示性的規定，至于違背此項條款，開發商需要承擔怎樣的責任，法律上無據可考。而第二款的規定，正如上文所述，開發商和業主出于不平等的地位，因此，雙方之間的契約不可能是自由平等的。基于此，立法上應當首先明確，車位屬于開發商所有。將車位徑直規定由開發商所有，難免有偏袒開發商、置業主利益于不管不顧的境地之嫌。而實際上，這樣規定，首先使得開發商與業主之間的權利義務關系一目了然、十分明確。更為重要的是，兼顧了業主的利益。上文已述及，讓業主與開發商之間通過約定的方式解決車庫的歸屬問題，反而使業主陷于更加弱勢的境地。明確了車位由開發商所有，業主得根據自己的需要來選擇是否需要車位、通過何種方式獲得車位的使用權。在此種情形之下，業主方享有充分的自由。而不會使業主僅有自由之名，而無自由之實。認為將車位徑直規定由開發商所有，會過于維護開發商的利益的癥結在于對車庫的
