我國的房地產業從1993年至2010年的17年間經歷了4次大規模熱潮，平均每4-5年一個周期。每次房地產熱潮都不同程度地刺激了經濟的復蘇和發展，房地產熱越來越引起社會各界的廣泛關注。房地產熱對金融業的影響也越來越明顯，維持房地產業平穩運行，對整個金融業和國民經濟的健康持續發展至關重要。
一、房地產熱的產生引發思考
2008年末，一場世界性的金融危機席卷全球，為積極應對這場世界性金融危機對我國經濟的沖擊，刺激和拉動國內需求，促進經濟發展成為當務之急。房地產業具有投資規模大、周期長和商品價值大的特點。2008年至今，國內房地產業經歷了高速發展和政策打壓，有數據顯示，2010年中國房地產經歷了三輪嚴厲的政策調控，房價上漲得到一定程度的控制，但并未阻止房價上漲的步伐，統計局數據顯示，2010年全國70個大中城市房價平均水平上漲了6.4%，中房信對全國重點城市監控數據顯示，30個重點城市房價漲幅均超過10%，其中?？凇⒑贾?、太原、北京、上海、深圳等城市漲幅超過40%。房價高企背后，誰來化解銀行貸款背后隱藏的風險，銀行業金融機構更需要冷靜思考。
二、房地產對銀行業的主要影響
銀行業分享著房地產行業高速發展帶來豐厚收益的同時，也不得不承擔高收益下暗藏的風險，房地產熱對銀行業金融機構主要影響表現在以下幾個方面。
（一）融資渠道單一，系統風險集中
主要表現在房地產企業自有資金不足、采用間接融資方式比重較高，致使對銀行貸款的依賴性較強，風險集中。房地產企業在資本市場中融資渠道僅限于股市融資，占比僅為房地產融資額的3%左右。換言之，除去房地產企業自有資金外，銀行對房地產業單一、傳統的信貸支持仍是建筑開放商獲得資金的主要來源。當前，我國的銀行體系實行分業經營，支撐了幾乎整個房地產金融，據統計，全國房地產業的銀行貸款依靠水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依靠程度已接近80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會直接轉移到銀行金融機構。
房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，房地產業對銀行信貸的高度依靠性，使這種共生特征愈加明顯。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行可能會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
（二）對政策解讀不同，暗藏決策風險
為抑制房地產持續升溫，經歷了2010年嚴厲的政策調控后，2011年1月26日，新年第一輪房地產調控出臺。《新國八條》對房價的調控從調整稅費、差別化信貸政策、增加商品房土地供應、居民限購措施入手，制定了二手房5年內轉讓全額征稅、二套房首付比例及利率水平、增加土地供應計劃總量等多個角度做出了具體規定，以抑制過快上漲的房價。但政策的出臺到調控效果顯現還具有一定的不確定性和滯后性，金融機構的經營決策需要隨之而動。
對國家政策的解讀不同，金融機構的營銷決策具有一定的風險性。由于各行的經營目標和預期收益存在一定的差異，在制定相應經營目標時，對房地產調控的態度也不盡相同。部分激進型銀行業金融機構在制定營銷策略時，更側重于營利目標的實現，而把這次房地產的宏觀調控作為銀行調整、占有市場份額的發展機遇。由于部分銀行營銷策略及程序控制上相對寬松，容易給投機者創造鉆政策漏洞的機會，給銀行經營房地產貸款帶來一定的風險隱患。
（三）活存固貸，流動性風險不容忽視
房地產信貸中，借款人多以房地產作借款的抵押物,當借款人不能按期還款時,貸款銀行要依法處置抵押房地產從中求償,也可能導致銀行缺乏現金來應付提款等需要,從而形成流動性風險。
銀行發放的住房按揭貸款普遍具有期限長，數額大的特點，這部分貸款占個人消費信貸總額的比重較高，且不能在短時間內收回，因而存在一定數量的流動性資金被長期使用。盡管銀行資金池有一定的“蓄水”功能，但遇重大政策調整、借款人喪失償還能力等因素影響，將有可能導致銀行面臨流動性不足的問題，規模較小的股份制商業銀行還有可能面臨頭寸不足而引發擠兌問題。
（四）通脹壓力下，利率風險隱顯
如果存款利率上升,貸款利率下降,或存貸款利率同向變動但利率差縮小,可能影響銀行經營效益的風險。房地產按揭由于期限較長,銀行可能承擔的利率風險也就更大。例如：2009年為拉動內需，國有商業銀行率先實行房貸利率在標準利率七折優惠的措施，由于政策具有一定的延續性，七折利率需要在合同約定周期內才能隨市場利率作出相應調整，而根據2009-2010年信貸投放增量和未來物價指數預期來分析，通脹壓力逐漸顯現，銀行吸收存款利率上調壓力明顯。存款利率上調，銀行利息支出增加的效果立竿見影，七折房貸利率合同延續，可能導致銀行存貸利差下降，收益下降。在存貸款升息預期兌現時，扣除銀行經營成本及銀行前期提供的七折按揭房貸利率補貼后，銀行還有可能出現負收益。
（五）房地產市場嚴格調控，銀行信用風險不可避免
信用風險主要是由于借款人(房地產開發企業或個人消費者)無力償還或不愿償還銀行借款,導致房地產貸款本息不能按時收回甚至無法收回的風險。國家已經采取一系列嚴格措施調控房價，房地產企業資金來源收緊，房價有下跌預期和空間，使得房企收入來源缺乏穩定性,企業償債能力的降低，房地產開發企業或按揭購房者的違約行為均會給銀行信貸資金帶來相應風險。
銀行不容忽視的是由于全社會流動性過剩，越來越多的人把錢投到了房市，房地產投資和投機行為助長了住房高閑置率，高閑置率造成了資源的浪費，無形中也推高了房價。為數不少的個人貸款購房不是為了改善居住條件，而是為了投資牟利，一人在一個或多個銀行貸款購買多套房產，期待房價升值后出售，在遇到政策調整，房地產熱降溫時，造成房價下跌，也就意味著借款人違約或無法歸還貸款即將開始。當房價跌至扣除首付后的貸款額后，炒房者無心繼續炒房游戲時，只能將所持房產抵給銀行，銀行即將承擔房價可能持續走低或扣除處置房成本后帶來的資金凈損失。
（六）開放市場劇增效益，欺詐行為防不勝防
2009年，中國的房市經歷了“大躍進，大發展”時期，銀行在火爆的房地產市場里分享了房地產行業發展的成果。隨著房地產行業政策的緊縮，欺詐行為也逐漸顯現。
市場欺詐指借款人違背真實性原則，通過隱瞞、欺騙等手段制造滿足房地產信貸合同要件，騙取銀行貸款的行為。主要表現為“假按揭”和提供虛假財務報表的騙貸行為。
（五）配合房貸相關規定，支持房地產行業健康發展
加快經濟適用房政策制定和建設進程。銀行對政策支持的經濟適用房貸款，應進行嚴格界定和甄別，對非政策支持的貸款購房者不應有政策上的融通。各上級管理行和銀監會可以適時對住房貸款開展有針對性地專項檢查。確保國家安居政策惠及中低收入的社會大眾。2010年4月26日，住建部有關負責人表示將加強經適房管理：“已享受經適房的家庭，再購買其他住房須辦理退出手續或補交價款取得完全產權；買賣、出租經適房須供住房保障部門出具的書面意見；違規出售、出租、閑置、出借經適房，按照規定收回，并取消5年內再次申購資格”。各種跡象表明，國家在調控房價的同時也在嚴格限制惡意炒房和投機者行為。銀行無疑應充當好把門守戶的角色。
（六）采取積極措施，有效處置不良資產
銀行金融機構在寬松的貨幣政策和充足的流動性支持下，更有益于采取有效措施解決房地產金融業務中已經出現的問題,化解部分房地產金融機構的不良資產風險。由于在發放個人住房抵押貸款時銀行對借款人償還能力要求較高,針對個人不良貸款，由于當前房價并未降至扣除按揭首付比例以下,資產保全性較高。對房地產開發企業而言，目前也擁有較為充足的流動性，所以清收不良貸款的時機充分。迄今為止我國個人住房抵押貸款的償還情況是良好的,逾期率在不少城市為零,全國金融機構對房地產貸款形成的不良資產絕大部分是源自于房地產開發企業。因此要設法幫助開發商盤活積壓商品房,要說服他們修正過高的贏利預期和價格定位,以適當的損失盡可能小的價格把房子賣出去,必要時可適當發放補充性貸款來改進房屋結構和功能,改造后按公租房、廉租房和經濟適用房的形式進行出售，以滿足中低端市場需求,變積壓為暢銷。銀行也可以與開發商重訂還款協議,開發商把準備出售的商品房改為出租,相應地推遲還款,加收逾期利息，在盤活存量的同時，也可以緩解部分無房戶的居住需求。
綜上，后危機時代的到來，我國房地產業有過熱跡象，但政府和金融監管當局相繼出臺了相關限制性政策和措施，后續政策正在穩步跟進。新政仍將陸續出臺，需要我們認真解讀，政策的出臺并不表示惜貸或者完全收回貸款，而是要借助新政實施之機，把握市場熱點，調整房地產信貸營銷策略，改變和優化貸款結構。進一步加大首套和經濟適用房的支持力度，實現銀行信貸規模、效益雙增目標。筆者認為中國房地產業對金融業影響更具有積極作用，銀行通過房地產貸款結構性調整，培育新的利潤增長點，風險可控。房地產與金融良性互動，相得益彰，必將為中國經濟持續、快速、健康發展創造積極條件。
參考文獻：
［1］ 李貴玲.房地產金融風險控析[EB/OL]. [2008.11.24].http://www.
