（一）房地產業的市場集中度
近年來，房地產行業的市場集中度逐漸提高。根據2004年“中國房地產百強企業研究”報告，在北京這個市場，屬于我國房地產百強企業的幾家開發商的銷售額和銷售面積占當地市場份額的41%和30.8%。而在我國香港，房地產企業前三強的市場份額要占到51%；2005年房地產百強企業總資產規模超過200億元的企業有7家，資產總額達到2034.2億元，占百強企業總資產規模的33.45%；2006年和2007年房地產百強企業房屋銷售額分別為2710億元和5007億元，增幅分別為34.8%和65.32%，均遠遠高于同期行業平均水平（楊繼瑞，2008）。
（二）房地產商品的差異性
土地位置的固定性決定了房產具有異質性的特點。產品異質性越強則壟斷的可能性就越大，生產者對價格的操控能力也越強。與普通消費品不同，房地產產品是多種因素的綜合體，如地理位和空間、通風采光、配套設施、物業管理、開發商資質等，其中地理位置和空間最為重要的構成要素之一，這使得房地產具有不可復制性，形成其自然壟斷性。房產地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區域也是有限的，因而在人口密集的城區，購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機制，他們只能是房地產高額壟斷利潤的提供者（張玉、劉光中、于憶驊，2006）。
（三）房地產業的進入壁壘
構成市場進入壁壘的因素很多，但我國房地產業的市場進入壁壘并不主要體現在必要資本量、規模經濟和產品差別等方面，而在政府的協議土地出讓制度以及在位房地產企業所采取的阻止潛在進入者的競爭策略方面，這是造成我國房地產業區域性寡頭壟斷市場結構的重要原因。
房地產業屬于資本密集型行業，項目投資額較大，但是房地產業本身具有高負債經營的特點，銀行融資成為其主要來源，這在相當大程度上使得行業資本進入壁壘失效（周剛、孫堯、許遠明，2001）。房地產企業規模經濟效應并不明顯。我國房地產業中80%到90%的企業屬于三級資質以下的中小規模企業，其投資總額卻占全行業總投資的近70%。說明中小規模房地產企業具有旺盛的生命力。這也進一步證明規模經濟對于房地產業潛在進入者來說，根本不是進入壁壘；由于當前房地產開發企業未能形成強有力的企業品牌形象，不能有效構筑消費者的選擇偏好，所以潛在進入者在企業所面臨的需求曲線上并無明顯劣勢。
政策壁壘是我國房地產業一個重要的行業進入壁壘。由于我國土地產權的國有性質以及地方政府對土地使用權的控制，使得土地出讓制度以及在該制度下的土地獲取，成為房地產業的主要進入壁壘。我國是以頒發土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）的形式來規范房地產開發的，而許可證本身就是政府設置的進入壁壘，開發商只有經過政府許可才能進行開發活動。同時，政府對土地的出讓絕大多數采取的是協議出讓方式，即由地方政府與開發企業就特定地塊通過協商談判的方式而進行有償轉讓土地使用權。這種方式基本上排除了對土地使用權的競爭，完全取決于開發商的“尋租能力”和政府的主觀偏好。在這種情況下，有實力的開發企業可能因為而無地可開發，而一些具有政府背景或善于“尋租”的開發商則能圈占大量土地并成為土地批發商。正是在這個意義上，土地的獲取已經成為房地產企業最大的進入壁壘（李伯含，2006）。
隨著房地產業的門檻提高，優質房地產企業的壟斷地位在不斷加強；房地產商品的異質性又使得房地產開發企業能夠通過壟斷定價獲得高額壟斷利潤；雖然我國房地產業的市場進入壁壘主要不體現在必要資本量、規模經濟和產品差別等方面，但政府的協議土地出讓制度卻形成了房地產業主要的進入壁壘。因此，我國房地產業市場形成了由少數大型房地產企業操控的區域性的寡頭壟斷市場。
寡頭壟斷市場結構下的房地產業市場競爭機制
（一）房地產市場的價格競爭
寡頭壟斷市場的顯著特點是：一個行業中僅有少數幾家廠商（企業），而這少數幾家廠商（企業）的單個規模大到足以影響市場價格。由于我國房地產業寡頭壟斷的市場結構環境，房地產價格并不是像完全競爭市場那樣由供求決定，而是由壟斷廠商掌控。最大限度地獲取壟斷利潤是所有寡頭企業的行為目標，而這一目標是寡頭企業借助各種競爭策略和行為，培育市場勢力，獲取壟斷高價來實現的。房地產寡頭壟斷企業對房價的操控主要是通過壟斷定價、價格歧視和價格串謀來實現。
1.壟斷定價。企業要進行壟斷定價，必須具有市場勢力。企業的市場勢力是與企業處的市場結構相聯系的，不同的市場結構決定著企業的市場勢力的大小。在我國房地產業寡頭壟斷的市場結構中，房地產企業不僅具有市場勢力，而且市場勢力還相當強。在此市場結構中，企業不再是市場價格的接受者，而是價格的制定者，并且，企業能夠把價格定在高于邊際成本之上，這也就意味著企業就具有市場勢力，企業具備了壟斷定價的能力。
