評估人才緊缺
南京財經大學財政與稅務學院稅務系副教授陸新葵在接受《中國會計報》記者采訪時認為，要發揮稅收調節收入分配作用，只有以評估值來征稅。“舉例來說，一些投資者10年前在市郊買一棟別墅，估計100萬元都不到；但現在在市里買一套70平米的普通商品房，可能都不止這個價。
如果按原值來征稅，買普通住宅所繳納的房產稅，甚至比有些人買別墅所繳的稅還要多，這顯然不符合稅收的公平合理性。”不過，若真要對每一套房產都進行價值評估的話，其可操作性堪憂。記者了解到，以南京為例，目前南京市的房屋評估工作，基本上都是市場上的專業評估機構在做。
江蘇國衡土地房地產資產評估咨詢有限公司李經理告訴記者，公司在評估房屋時，一般會參照該房屋所屬區域二手房的平均成交價，再參照戶型、朝向、樓層、裝修等因素進行調整，“我們至少要選取三套類似的房子作為參考模本，一套房子需要兩到三個工作日才能完成評估。”但是，記者在網上查閱相關數據顯示，以去年為例，如果對上海的存量房進行評估的話，該市1351名評估師大約需要28年才能完成。記者登錄上海市房產局網站查詢發現，上海市目前登記在案的房產評估機構有54家，房產評估師為468名。
“南京的評估師更少，情況不會比上海好多少。”一名評估師說，按一套房子需要評估兩天來算，全市468名評估師每月只能評估7000套房子，一年下來也只能評估8.4萬余套，這個數字顯然遠遠小于南京目前需要評估的房屋總量。
華遠集團總裁任志強曾在自己微博上表示：全國評估師緊缺27萬，普及房產稅從試點到推廣還要17年。
房產評估“三重門”
房產稅從出臺到試點以來就經歷了三重門。
“首先是避免‘誤傷’中低收入家庭。因為房產稅是依據房產的評估價值繳納，并不能直接變現，需要人們另外掙錢來繳。因此，對掙錢能力弱的中低收入家庭而言，房產稅額外增加了一筆 不小的負擔。而對掙錢能力強的高收入家庭而言，房產稅的負擔則小得多。”安徽國信資產評估有限公司副總經理周民告訴記者，征收房產稅在制度設計時，也應特別注重保護中低收入家庭。
周民表示，房產稅要解決的第二個實際問題是“怎么收”。和個人所得稅由單位代扣代繳不同，房產稅是需要個人自行申報、到稅務部門繳納的，但我國居民還沒有養成自主納稅的習慣，很有可能出現“有人評估、沒人交稅”的情況。有方案提出，對沒有按時繳納房產稅的家庭，在賣房時一并征收，并收取高額滯納金，否則不能交易。然而，一旦在交易環節統一征收，本來是持有環節的稅賦就有可能演變成交易環節的稅賦，從而又很可能轉嫁到購房者身上。因此，必須設計出一套穩妥的征收方案，確保房產稅能按時足額征收，否則又會變成紙上談兵。
第三道關，是如何做好房產價值的評估。“房產稅根據不斷變化的房產價值計稅，需要定期對房產價值進行評估，需要一大批專業機構和專業評估人員。但目前我國評估機構、人員的數量和專業程度還遠沒有達到征收房產稅要求的水平，甚至對評估機構如何設置的意見還不統一。
到底是在財稅部門里直接建立房產稅評估機構，還是由政府組織非營利性機構進行評估，孰優孰劣，還需要通過制度設計和實際的試點工作，進一步論證和完善。”周民表示。
加強人才培養，切好市場“蛋糕”
“在征收房產稅操作過程中，一個最大的難點是房產價值評估問題。”知名樓市評論員江炳宣日前在接受《中國會計報》記者采訪時曾表示。
房產稅的計稅依據和稅率在確保公平的基礎上，面臨如何確定的問題。面對較為復雜的房產價值評估，評估師們應該怎么提升自己去勝任成為關鍵。
“中國資產評估協會要加快高端人才的培養，為他們成長成才創造條件、提供機會，使他們具備從事復雜業務、高端業務、國際業務的能力。落實行業后備人才培養機會，儲備一批人才，形成人才梯隊。”中央紀委委員、中國資產評估協會會長賀邦靖在談到評估人才培養時這樣告訴《中國會計報》記者。
而記者采訪相關評估機構，發現房產價值評估其實很多評估師都會做，但是隨著市場經濟的發展，各種復雜的問題也要求評估師的業務能力的提升，房產稅下的評估師是如何切好蛋糕，加強人才培養和提升業務能力也成為不言而喻的利器。
