[摘要]本文首先介紹的是日本90年代房地產泡沫形成的過程及原因,并通過對比分析,闡述其對政府、金融機構等如何保持中國房地產健康穩定發展的啟示。
[關鍵詞]房地產 泡沫 啟示
日本經濟奇跡般的高速持續增長,使日本在短短一二十年時間里成為世界上少數的經濟實力強國。20世紀90年代以來出現的泡沫經濟,再次引起各方的高度重視并成為熱點研究的課題之一。
房地產作為中國經濟的命脈,他的蓬勃發展既反映了中國改革開放三十年的偉大成就,也是中國經濟得以保持強勁增長的基礎保證。但與此同時民間過分的投機需求,銀行無視經營風險,放寬信貸條件,增加信貸額度,加之地方政府由于“尋租”所產生的對房地產監管不利,已經部分透支了房地產業未來的發展潛力,泡沫現象已初見端倪。社會各界加強對中國房地產的監督與管理已經到了刻不容緩的地步。
一、日本房地產泡沫產生的原因
1.金融自由化與寬松的貨幣政策
日本之所以在70年代初期嘗試金融自由化,有兩方面原因:(1)日本國內金融管制過多和金融改革的相對滯后。特別是企業自有資金比率提高后,對銀行的貸款需求量減少,迫使銀行在業務競爭中不得不降低貸款利率。由于存款利差減少,銀行收益下降,這樣國內相對滯后的金融改革迫使日本金融企業到海外尋求發展。(2)1973年第一次石油危機使日本經濟陷入蕭條之中。為了克服蕭條,政府不得不建設大量公共事業以刺激經濟回升。而經濟不景氣導致稅收不足,財政出現大幅度赤字。為了彌補赤字,從1975年起,日本每年都要發行大量國債,國債大量增加帶來的結果是債券市場的急速發展。債券流通市場的利率是自由利率,高于受管制的銀行利率,銀行如能適當地利用自由市場利率的商品,將能增加收益。這樣便有利地沖擊了政府對銀行利率的管制。在這種金融自由化過程中,為了在競爭日益激烈的金融市場上占據一定份額,大銀行絲毫無節制地向土地投機融資。銀行發放大量的抵押貸款,鼓動土地持有者和其他個人進行土地投機,并以他們持有的或購買的土地為擔保提供相當于地價70%的貸款讓他們再去購地。如此循環,反復貸款,銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。
2.土地的投機性需求
由圖表顯示,1973年的石油危機以后,日本經濟陷入前所未有的蕭條。日本政府在克服蕭條中,進行了大量公共事業以刺激國民經濟。而經濟不景氣導致稅收不足,財政出現大幅度赤字。企業為了在日益激烈的競爭中占據一定份額,而金融市場的開放與發展正適應了房地產和建筑公司等開發機構需要大量資金進行土地投機的要求,銀行更是毫無節制地發放抵押貸款,大量向土地投機融資。這樣引發了土地投機的熱潮,造成銀行的土地抵押貸款額急劇膨脹。
1984年房地產抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17%,以后比例逐年增加,至1987年已達到20%。1992年3月末更是達到150萬億日元,占全國銀行貸款余額的35,5%。除了商業銀行外,其他非銀行金融機構尤其是日本財政部支持的房地產貸款機構,也在土地開發中大量貸款給企業,進一步加劇了土地價格的上漲。房地產的升值和信貸規模的不斷擴大形成惡性循環,進一步推動了房地產泡沫的形成和膨脹。在泡沫的最高峰時,東京和周圍3個地區理論上的地價甚至超過了當時所有美國領土的價值加上所有在紐約股市上市公司的凈資產總值。除流入房地產開發機構的銀行信貸資金之外,由于日本經濟下滑,以及企業利潤的下降,大量的企業資金也參與了土地投機,獲取超額利潤。
3.“廣場協議”導致的日幣升值
根據圖表顯示,1985年日元大幅升值后,日本經濟形成過剩的流動性,但卻未引發通貨膨脹,主要因為日本股票市場極大的吸納了流動性過剩,其實在“廣場協議”后,由于日元升值的預期大增,日元資產投資成為除資本市場外又一個最好的投資方式之一,大量的居民存款、企業存款、金融機構存款和進入日本的國外資本在殺入股票市場的同時也將巨額的資金投向了日本的房地產——市場。
到1990年年末,日本土地資產總額高達2389萬億日元,比1985年末增漲了140%,所增長的1385萬億日元已經相當于當時日本GDP的三倍之多。1982年東京CBD的樓盤價格達到350萬日元/平米,1990年則上漲到3200萬日元/平米,按當時匯率折算相當于22萬美元/平米,漲幅達到了9倍多。日本上地資產總額在1990年時己經相當于當年日本GDP的5倍多;而1985年末到1990年末,日本土地總資產的升值部分就達到了1990年日本GDP的三倍之多,年平均增長率達到了驚人的60%,日本房地產市場的泡沫已經非常嚴重。
在日元升值過程中,日本房地產市場呈現長期的繁榮昌盛局面,從上面分析的結論來看,日本房地產市場是促進日本經濟發展的非常重要的一部分。因此,日本在1990年之前的經濟發展帶給日本經濟的貢獻非常大,正因為如此,房地產經濟的增幅降低同樣會給經濟發展造成非常大的影響,當日本房地產市場泡沫經濟被刺破后,由于乘數效應的存在,那么它對經濟的打擊是毀滅性的,當然日本也不例外。
二、日本房地產泡沫的啟示
1.加強對房地產調控的力度與強度。
由于房地產業的特殊屬性及其對國民經濟的重要作用,國家應該始終將其作為敏感產業,通過宏觀經濟政策重點調控,完善機制,整合資源。各級省市政府部門也要切實轉變觀念,推進投資體制改革。杜絕“面子工程”,促進房地產業健康發展。
2.加強金融監管,健全金融體系建設。對于中國來講,金融自由化應該是循序漸進的。中國金融領域存在一系列問題,例如金融法制不健全,金融監管薄弱,金融秩序混亂等。在目前中國金融體制不健全的情況下,金融部門大幅度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產性部門,引發泡沫。因此,強化金融機構的經營基礎和金融監管勢在必行。這方面的措施包括積極改革政銀、銀企關系,將政府的工作重點盡快由扶植企業和銀行轉移到培育競爭機制和競爭能力上來;利用股份制方式調整銀行的產權關系,完善治理結構,加快國有商業銀行的商業化改革,使銀行的經營機制來一個根本性的轉變,并使銀行內部治理結構能夠對經營者實行更有效的監督;強化對銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力方面的監管,同時增強銀行經營活動的透明度同時發揮公眾的監督作用。
3.設計合理地稅制,打擊投機。作為根本的地價政策,必須實現稅制的合理化,消除土地作為資產保有額的優越性。稅收方面的措施必不可少。正是從這樣的意識出發,我國已經醞釀導入地價稅。但土地稅制改革還遠未完成,我們必須盡快推進地價稅的實施,強化農地征稅。而且,為了消除凍結效果,還必須放寬讓與征稅。
4.減少貿易順差,提高外匯儲備的利用效率。對于如何減少巨額貿易順差,國家應該從調整結業結構入手,改變原先的單一的以低附加值的制造業為手段,而以提高產品的科技含量,逐步擺脫掠奪式的發展模式,并實行一定的加薪政策,提高外貿企業勞動者的薪酬水平,進而拉動一些消費,同時迫使出口企業優勝劣汰。對于如何提高外匯儲備的利用效率,可以從三方面來考慮:一是改變比重結構,保持儲備資產多元化;二是提高外匯儲備在國內靜運用效率,減少國際市場籌集資金;三是調整外匯儲備的投資策略,增加收益。
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