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　摘要：物業管理作為一個新興行業取得了快速的發展，但是在發展過程中也遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。這些問題和矛盾在欠發達城市表現的尤為突出，如何在房地產快速發展的欠發達城市盡快提高物業管理水平，是物業管理行業急待解決的問題。本文以廣東省河源市為例，對欠發達城市物業管理存在問題進行歸類整理并提出解決對策。

　　關鍵詞：欠發達城市；河源市；物業管理

　　1河源物業管理企業發展的狀況

　　物業管理作為一個新興的行業，伴隨著我國社會經濟和房地產市場的快速發展，已逐漸成為房地產經營管理的重要組成部分。河源市作為一個發展中的城市，物業管理自1997年萌芽以來，2000年開始啟動物業管理工作，已經歷了十多年的成長歷程，物業管理在河源發展得也相當快，自2002年成立第一家物業管理有限公司——誠標物業管理有限公司，至今河源本地有資質的物業管理公司共38家。其中有在河源本地成立的有規模較大的物業公司，如河源華達物業管理有限公司；也有從外地進駐河源的高資質的物業管理公司，如河源雅居樂物業管理公司。但是，物業管理行業在河源快速發展的過程中，也遇到諸多的困難和壓力，暴露出很多問題和矛盾。

　　2河源物業管理行業存在問題

　　2.1建管不分，開發商遺留問題，為物業服務造成隱患

　　雖然國家物業管理條例明確規定物業管理企業必須通過招投標獲得物業管理項目，但是河源市的物業管理相對于廣東珠三角來說起步晚，其物業管理狀況相當于珠三角物業管理剛剛起步時的水平。目前，河源物業有70%的物業公司是由房地產開發公司衍生出來的，是“爸爸和兒子”的父子關系。開發商在物業建設過程中，為了最大限度地獲取利潤，在房屋建設質量、公攤面積計算、配套設施建設、房屋維修基金預留等問題上頻頻違約，埋下了糾紛的禍根。

　　2.2物業管理收費不規范，收費難、收費率低

　　物業管理收費問題一直是物業管理工作的難點。由于河源市物業管理市場尚未發育完善，相當一部分物業管理企業經營還不規范，為了追求利潤，不按照合同約定提供相應服務，亂收費、重復收費現象嚴重，收費與服務不相符。河源市政府為了規范物業管理收費問題，對普通住宅小區物業管理服務費的收取作了政府指導價，但是經調查河源市70%的物業管理企業都未按照政府的指導價來收取物業管理費。經過調查，普遍反應物業管理費的收取相當困難，主要原因有：①人們思想觀念未能轉變，部分業主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業管理這種有償服務方式不理解，產生抵觸情緒；②物業管理公司服務質量差，業主對物業管理服務質量不滿意；③物業管理法規不健全，對物業管理收費標準、有關收費細節未能明確規定，易引發爭議；四是部分業主把對開發商的怨氣發在物業管理公司身上。

　　2.3物業管理專業人才缺乏、服務水平低、制約行業發展

　　和全國大多數城市一樣，河源的物業管理行業也存在著物業管理專業人才缺乏、服務水平低的現象。究其原因一方面是由行業的性質決定的，物業管理行業發展時間短、屬于勞動密集型行業，專業物業管理人員少。另一方面是物業公司是微利行業，對員工進行必要性的培訓也變得不現實，從業人員的工資待遇跟不上社會發展的水平。從業者的勞動價值得不到體現，從業人員不斷流失。其三，物業管理高層管理人員對物業管理人力資源存在不全面的認識。人才不足及對人才片面認識的觀念已經嚴重制約了河源物業管理行業的健康發展。

　　2.4物業管理企業規模小、競爭力弱、抗風險能力低

　　目前河源市的物業公司中有資質的有38家，其中物業管理企業中一級資質3家，占7%；二級資質5家，占13%；三級資質20家，占53%；其他未取得資質的企業10家，占27%.其中一二級資質都是外來進駐河源的物業管理企業，三級資質都是本土性的物業管理企業；一、二級資質中除了寶晨物業是綜合性的物業管理企業外，其余兩家外來企業在河源都是單一性的自建自管住宅小區型物業企業。以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。在調查中還發現：有些物業管理公司管理的面積也就是1萬多平方米、管理處里管理人員既是領導也是員工，加上幾個保安和清潔工就組成了一家物業管理公司。這些物業公司規模小、經營狀況差，很多是處于虧損或剛達到收支平衡狀態的。

　　2.5業主對物業管理的認識不高

　　由于河源市物業管理起步較晚，受傳統公房管理模式和當地業主“自掃門前雪”觀念的影響，一方面部分業主的物業管理消費觀念尚未形成，部分小區的業主對已經商品化的房屋缺乏保養意識，另一方面部分業主認為現在小區實行物業管理和之前的管理并沒有多大的改變；另外，在調查中發現正在實行物業管理的小區中竟然有許多業主根本不知道自己所住的小區有物業管理，也不知道物業管理是干什么的。

　　2.6業主委員會成立難，已成立的業委會并未在物業管理中發揮應有的作用

　　業主委員會是由業主大會選舉產生，并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中維護業主合法權益的自治性組織。它和物業管理公司之間是平等的契約關系。但是，就實地調研的結果來看，河源市成立業主委員會的物業不到30%，無論是業主本身還是物業公司都表示要依法成立業主委員會相當的難。影響業主委員會難成立的因素眾多：業主法律意識不強、業主之間的矛盾難于調和、經費缺乏、小區入住率較低、政府無強制成立業主委員會的權利等。盡管有些小區成立了業主委員會，但在目前的實際運作中，業主委員會的維權、監督和協調的作用并沒有體現出來。其一，業主委員會的維權意識差。其二，業主委員會缺乏監督機制。其三，業主委員會組成復雜，利益難協調。其四，業主委員會法律地位不明確。這些因素都導致業委會并不能在物業管理中發揮最大的效用。

　　3解決欠發達城市物業管理存在問題的對策研究

　　解決欠發達城市物業管理存在的問題，必須具體問題具體分析，如河源市，要在借鑒珠三角先進物業管理經驗的同時，走出自己的道路。

　　3.1發揮政府職能機關的作用，促使物業管理問題的解決

　　3.1.1做好物業管理的必要宣傳工作

　　房地產商品與一般商品不同，業主普遍對建筑物區分所有權性質不了解，不知道如何行使權利，對物業管理關系和業主委員會的性質也認識不清。加上國家近幾年關于物業管理方面的法律法規不斷地進行修改完善、針對物業管理行業及業主對物業管理的了解程度，做好必要的物業管理宣傳工作，讓廣大市民加深對物業管理的了解。

　　3.1.2促使物業建設單位與物業管理企業相分離

　　目前，在物業管理中存在的許多問題都與建設單位和物業管理企業之間的不正當關系密切相關，有必要促使物業建設單位與物業管理企業相分離，使物業管理企業真正實現“自主經營、獨立核算、自負盈虧”，其基本方法就是實行招標制度。

　　3.1.3加強物業管理的行業管理，提升物業管理水平

　　首先應加強對物業管理企業的資格管理。其次加強物業管理企業的財務和審計工作，對物業管理費收支使用情況進行必要監督。在責任落實方面，應嚴格查處各種違反物業管理法律法規的行為。

　　3.2加強宣傳，提高全民物業管理消費意識

　　政府主管部門、物業管理行業協會和物業管理企業應通力合作，進一步加強物業管理的宣傳力度，形成物業管理的立體宣傳網絡，使公眾對這新興行業有正確的、更高層次上的認識，令每一位消費者及社會各方人士都積極地參與。以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為是否規范。一個重要而有效的途徑就是利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業管理政策、作用和服務內容進行大規模的宣傳。通過媒體的正面引導，使社會各方面充分認識到物業管理實質上是一種服務，可以帶來巨大的社會效益、經濟效益和環境效益，營造一個全社會了解物業管理、接受物業管理、關心物業管理、支持物業管理的良好氛圍，為物業管理的健康發展奠定良好的社會環境。

　　3.3提高物業管理人員的素質，實現管理手段現代化

　　3.3.1加強物業管理從業人員的再教育

　　企業應積極鼓勵員工進行自我提升的學習，結合當前國家農民工免費培訓的政策，鼓勵員工考取物業管理從業資格證，有條件的到相應的大專院校進行深造，取得相應的學歷。提高物業管理人員的知識結構和專業知識水平。同時，加強內部培訓，學習新的政策法規，掌握新的辦公手段，實現員工管理服務水平的大幅提高。

　　3.3.2積極引進各類具有專業知識和專業技能的人才

　　物業管理行業從總體上說，尚屬于新興行業，各類專業人才比較缺乏，因此，管理者要改變過去陳舊的觀念，要從企業的長遠建設出發，積極引進大專院校畢業的人員，把他們放在工作實踐中進行鍛煉，進一步豐富其實踐經驗。要給他們創造良好的工作環境，適時的將他們提拔到領導崗位，委以重任。這樣才能留住人，用好人，發揮他們的優勢，從根本上提高物業管理人員的素質。

　　3.4提高業主的參與能力，充分發揮業主大會、業主委員會的作用

　　3.4.1政府相關部門加強對業主大會工作的監督指導

　　物業管理行政主管部門要切實履行對組建業主大會和業主委員會的指導責任，促進業主自治管理機制的形成。要通過規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，依法維護自身合法權益，同時，要監督業主大會和業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　3.4.2建立業主委員會責、權、利的協調機制及獎勵機制

　　為保證業主委員會主任工作的公平性、專業性、及時性，應該建立業主委員會主任的公開選舉制。只要能正確及時地行使業主委員會的權利、履行業主委員會的義務，承擔業主委員會應盡的責任，具備一定的專業知識的業主，就可以競聘為業主委員會主任，當選的業主委員會主任應與業主大會簽定聘用協議。為切實保障業主委員會的正常運作和發揮積極的作用，還必須建立激勵機制和約束機制。

　　參考文獻：

　　[1]譚善勇。物業管理市場理論與實務[M].北京：首都經濟貿易出版社，2001.

　　[2]陳德豪。物業管理概論與實務[M].廣州：廣東職業技能鑒定中心，2005.