2006年2月，我國財政部發布了第33號令，正式公布了《企業會計準則——基本準則》和38項具體會計準則，這標志著與國際慣例趨同的新會計準則體系正式建立。其中《企業會計準則第3號——投資性房地產》(以下簡稱新準則)，規范了投資性房地產的確認、計量和信息披露。此準則對于公允、客觀地反映企業投資性房地產的價值，具有重要意義。
一、新準則推出背景
原會計制度不能真實反映投資性房地產的真實價值。我國自20世紀90年代實行市場經濟以來，房地產市場得到了迅猛的發展，全國各地房價走上了一個上升通道，各種物業，如住宅、商業地產、工業地產等穩步發展，近幾年價格不斷上漲，原有各種物業不斷增值，面臨價值重估。在原會計制度下，投資性房地產按歷史成本記入固定資產、無形資產、出租開發產品等會計科目，并按一定年限提取折舊或攤銷。但是，這種計提折舊后的固定資產凈值或攤銷后的余額，往往不能反映投資性房地產的真實價值，投資性房地產經過數年后，賬面凈值越來越小，與市場上實際情況不符，差異懸殊。
在此背景下，財政部審時度勢，發布了新準則，并謹慎引入公允價值的計量方法，給企業財務政策的選擇留下了一定的空間，也給廣大投資人、債權債務人、各級主管部門、監管機構等報表閱讀者了解企業真實的資產及財務狀況提供了法律保障。
二、新準則在上市公司的實施情況
實施新會計準則對擁有投資性房地產的上市公司而言，具有重大的意義。
1.解決了原會計報表對投資性房地產列表不清的問題。將以往分散列示(固定資產、無形資產、存貨等會計科目)的投資性房地產單獨列示，給報表閱讀者分析企業經營投資性房地產業務提供了清楚的資產收益關聯數據。
2.上市公司運用公允價值模式計量，比較公允、客觀地反映了企業投資性房地產報表時點的市場價值，有利于報表閱讀者了解企業該類資產的經營情況。
以深方大為例，2005年經廈門天健華天會計師事務所審計的凈利潤與經華利信國際會計師事務所審計的凈利潤相差9688萬，2006年同口徑相差4292萬。2007年，由于深方大執行了新會計準則，對投資性房地產采用公允價值模式計量，深方大2007年7月21日公布了A、B股一致的半年報利潤表(凈利潤均為2604萬)，為A、B股投資人了解該公司的經營業績及資產質量，合理評估公司市場價值提供了條件。有約9家上市公司采用了以公允價值模式計量投資性房地產，走出了與國際會計準則接軌的第一步。
3.根據2007年4月30日出版的《上海證券報》研究員朱德峰的統計，至2007年4月27日已披露年報的1303家上市公司中，僅有9家選擇公允價值計量模式。
那么為什么其他擁有大額投資性房地產的上市公司，如陸家嘴、張江高科、金融街、北辰實業等沒有采用公允價值計量呢?
第一個可能的原因是新準則對采用公允價值計量的標準比較高。對采用公允價值計量有兩個較高的標準：(1)投資性房地產所在地一般是大中城市的城區，有活躍的房地產交易市場；(2)企業能從房地產交易市場取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計，不允許公司采用估值技術確定投資性房地產的公允價值。
其中對“同類或類似房地產”定義，要找到每一處房地產的活躍市場，是相當困難的。同一企業也只能用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。而已經采用公允價值模式計量的投資性房地產，也不得通過會計政策變更轉回成本模式。
第二個可能的原因是新準則采用公允價值計量對企業經營利潤有重大影響，相對應的稅收政策沒有同時配套出臺。企業出于謹慎性原則考慮，擔心增加稅收支出，準備待相關稅收政策明確后再作決策。
第三個可能的原因是新準則采用公允價值計量對企業經營指標有重大影響，如首次執行新準則，將原投資性房地產賬面凈值與公允價值之差，記入資本公積，等于將舊會計制度下以前年度累計的增值提前實現了利潤，增大企業當期總資產和所有者權益，會降低凈資產收益率，影響上市公司再融資條件。
因此，在新準則實施的第一年，只有極少數上市公司選擇公允價值模式也在情理之中。
三、新準則在實施過程中存在的問題
1.公允價值計量僅僅是備選方案，處于會計計量的從屬地位。大部分擁有投資性房地產的上市公司沒有采用公允價值模式計量，原有會計制度下存在的問題繼續存在，會計報表顯著低估企業投資性房地產的價值，與國際會計準則存在實質性差異。
2.上市公司關于投資性房地產的信息披露不夠充分、不夠規范。報表閱讀者無法了解企業主要投資性房地產的位置、面積，同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，無法根據會計報告判斷上市公司采用的計量方法是否恰當。
3.公允價值模式下計量方法有待明確、規范。在新會計準則相關法規中，對計量方法說明十分有限，會計人員雖然知道哪些業務需要進行公允價值計量，但辦法并不多。因此，我國單獨的公允價值計量準則及相關指引內容的缺失，是影響企業對公允價值計量有效運用的因素之一。在采用公允價值模式下計量的上市公司中，有的聘請房地產評估機構，由持有不動產估價協會資深專業評估人士估價計量；有的采用房地產經紀公司調查報告為依據計量；有的由企業自己估價計量，后兩種方法顯然不夠客觀、公允。
四、解決新準則執行中存在問題的建議與設想
1.公允價值模式應與歷史成本模式平等地作為企業可以選擇的計量方法，與國際會計準則接軌，配合金融市場改革開放。國際會計準則傾向企業優先選擇公允價值模式，只有在特例的情況下，企業首次取得一項投資性房地產時，企業才采用成本法模式計量。
2.在公允價值具體計量方法上，適時制定我國單獨的《公允價值計量》準則，解決新準則實施和運用過程中面臨的計量難題。
3.指引第三方房地產專業評估機構進行評估計量。國內的經濟處于轉軌時期，市場經濟發展不成熟，房地產市場波動相對較大，應該謹慎地運用公允價值模式計量。引入第三方房地產評估機構，能增加公允價值計量的獨立性。建議上市公司聘請經過有關部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行獨立評估，企業不能自己評估或聘請房地產經紀機構以及其他非專業評估機構，避免人為操縱企業利潤。
4.上市公司應充分規范披露投資性房地產的信息。公開透明的信息披露是遏制企業利潤操縱的最有效辦法，企業應分類披露主要投資性房地產的區位、面積、初始價值、同類房地產的市場價格及其他相關信息。選用成本法計量的企業，應該披露投資性房地產的公允價值信息和增值情況；選用公允價值模式計量的企業，應該披露確定投資性房地產時所聘請的評估機構、評估方法、證據來源及重要假設等要素。
